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IPD : timide éclaircie en 2014

Primaliance09/12/2013 à 00:00

Pour la 13ème édition de son Baromètre IPD, livrent les anticipations de 27 panélistes pour 2013 et 2014. Dans un contexte de légère reprise de la croissance économique, les loyers et vacance devraient rester stables. Malgré des anticipations qui s'étalent sur une large fourchette, le volume des investissements connaîtrait une progression.

Bureaux : Un taux de vacances stable à 7 % en 2014 et des mesures d'accompagnement toujours fortes

Le ralentissement économique a poussé les panélistes à dégrader leurs anticipations en terme de demande placée pour 2013 et 2014. L’activité́ envisagée sur ce créneau serait pour 2013 à 1,8 millions de m2. Une légère amélioration est attendue en 2014 avec 2,0 millions de m2 en Ile-de- France. Le marché locatif francilien, après une baisse en 2013, devrait donc légèrement se reprendre en 2014.

Malgré de fortes disparités géographiques, le taux de vacance dans le parc de bureaux franciliens devrait atteindre à 7,0% d’ici fin 2013. Il devrait rester stable en 2014 au prix toutefois d'importantes mesures d’accompagnement. Plus précisément, les investisseurs interroges considèrent qu’une remise globale de 15% à 20% s’applique dans Paris et dans la Boucle Sud.

 

Commerces : stabilisation des loyers

Certains panélistes perçoivent une légère embellie de la consommation des ménages pour le quatrième trimestre et 2014. Malgré́ tout, ce regain d’optimisme risque de ne pas être suffisant pour pouvoir observer une réelle reprise de la fréquentation des centres commerciaux et endiguer la progression de la vacance. Fréquentation et consommation atones ne sont pas des indicateurs encourageants pour les chiffres d’affaires des commerçants.

Afin de desserrer le taux d’effort et de conserver leurs locataires, un tiers des panélistes anticipent une baisse des loyers tandis que les autres pensent que les loyers resteront stables. En 2014, les sondés entrevoient une stabilité́ des chiffres d’affaires voire une amélioration. La majorité d'entre eux (70 %) penchent pour un scenario de stabilisation des loyers.

 

Logistique : un marché contrasté en 2014

Les panélistes tablent sur une progressive amélioration de l’activité́ logistique à l’horizon 2014. Là encore, la géographie n'est pas uniforme. La contre performance de l'Ile de France et de la région Rhône Alpes cette année devrait aboutir à un léger flanchissement des loyers autour de 50€ le m2 en 2014. Quoique marginale, le recul des loyers s'inscrit toutefois dans un contexte croissant de mesures d'accompagnement.

 

Investissements : la question du financement a disparu

Ils sont estimés autour de 14,4 mds€ en 2014, en hausse par rapport à 2013. IPD souligne cette année une plus forte dispersion des résultats qui s'étalent de 10 à 18 mds € d’euros. Sans réelle surprise les investisseurs en fonds propres (compagnies d’assurances en tête) sont annoncés comme les plus actifs. Après une forte progression lors de la précédente édition, la part des SCPI et OPCI Retail revient à des niveaux antérieurs, pour plus de 1/5ème des investissements.

Les OPCI professionnels séduisent encore par leur dynamisme et moindre coût. Ils devraient de fait compter parmi les véhicules d’investissement les plus actifs (15% estimés). Par ailleurs, même s'il est difficile d'en mesure l'impact, les incidences règlementaires de la directive AIFM sur les gestionnaires de Fonds d'investissement alternatif (auxquels appartiennent aussi les SCPI et OPCI) qui étaient un frein notable à l'investissement au trimestre précédent tend à voir son poids diminuer.

Dans le détail, les panélistes sont tous unanimes quant au taux prime sur les bureaux dans Paris QCA, qui s’établirait à 4,3%. En revanche, ils anticipent une compression assez significative du taux des plateformes logistiques qui retrouveraient en 2014 leur niveau attendu début 2012 (7,5%) et des centres commerciaux prime (4,8% en 2014 contre 5,1 % en 2013).

 

Stratégie d'acquisitions : les Bureaux et les commerces sont les plus courtisés

Les préférences à l’achat des investisseurs restent toujours centrées sur les bureaux et les commerces. Sur la thématique des bureaux, Paris QCA est détrôné par les Bureaux 1ère couronne et Reste de Paris. Concernant les centres commerciaux et autres commerces, le segment Croissant Ouest - la Défense continue à reculer, principalement dû aux effets combinés d’une vacance et d’une offre future supérieure à la moyenne francilienne ce qui limite l’attrait des investisseurs. Les investisseurs interrogés se tournent également vers des projets plus risqués comme les développements pré-commercialisés ou les actifs à restructurer. Une petite fraction (12%) se dit même attirés par les actifs présentant de la vacance.

 

Stratégie de cessions : les bureaux et l’immobilier résidentiels à revenu sécurisé privilégiés

En ligne avec les intentions d’achat, le profil des cessions vise les bureaux 1ère couronne et « Reste » de Paris. Les investisseurs continuent également à se désengager du résidentiel compte tenu d'un rendement locatif faible. A contrario, les produits commerciaux vont rester rares à la vente. De même, il y a un net recul des actifs bureaux Paris QCA dans les stratégies de désinvestissement. Concernant le type de produits cédés, les actifs sécurisés restent la règle car ce sont les plus liquides. Pour autant, les investisseurs continuent à mettre sur le marché des actifs présentant de la vacance (24%) et dans une moindre mesure des immeubles à restructurer.


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