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Investir dans l'mmobilier via l'assurance-vie

Le Figaro12/04/2012 à 11:55
Face à la crise financière, l'immobilier reste une valeur refuge. Mais comment faire pour investir son épargne assurance-vie en immobilier ? Plusieurs solutions existent pour sécuriser ses capitaux et diversifier la répartition de son contrat.
Investir en immobilier via un contrat d'assurance-vie

Les contrats d'assurance-vie multisupports permettent d'investir dans l'immobilier à travers trois supports différents.

- Le fonds euros contient une certaine proportion d'actifs immobiliers, variable selon les compagnies et les périodes. Cette proportion est toutefois faible, puisqu'elle ne dépasse généralement pas 5% du fonds pour des raisons de liquidité,

-les compagnies peuvent référencer des OPCVM (c'est-à-dire des SICAV ou des FCP) investis dans le secteur immobilier,

-certains contrats permettent d'investir à travers des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et leur récente déclinaison, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier). Les courtiers indépendants ont généralement le monopole de ces contrats.

À savoir: il n'est en revanche pas possible d'investir dans un bien immobilier spécifique à travers un contrat d'assurance-vie.

L'immobilier un placement relativement sûr

Encore que l'aléa locatif ne soit pas à négliger! Si l'investissement est réalisé à travers un contrat d'assurance-vie, c'est alors la compagnie d'assurance qui prend en charge ce risque. Ainsi, l'assuré peut retirer ses capitaux quand il le souhaite et sans délai.

À noter: les compagnies d'assurance-vie limitent la part qu'il est possible d'investir en SCPI dans leurs contrats. Les parts de ces sociétés sont en effet moins liquides que celles des foncières cotées ou des OPCVM.

Investir à travers un contrat d'assurance-vie permet par ailleurs de mutualiser le risque. En passant par des sociétés qui détiennent un grand nombre d'actifs immobiliers, le risque lié aux impayés locatifs est considérablement diminué.

Enfin, l'immobilier d'entreprise, qui est la cible privilégiée des supports disponibles en assurance-vie, présente des rendements plus élevés et plus durables que l'immobilier d'habitation. Le taux moyen de rendement de ces biens avant impôt oscille en effet entre 5 et 8% par an, contre 3,5% environ pour l'immobilier d'habitation.

En revanche, il est certain que l'immobilier en assurance-vie ne peut pas connaître les mêmes perspectives de plus-values à court terme que les opérations d'investissement et de rénovation en direct. Mais en contrepartie, l'immobilier à travers l'assurance-vie dispense son propriétaire de toute contrainte de gestion.

La fiscalité sur les revenus et en cas de succession

Si l'on met à part les réductions d'impôts des investissements de type Scellier, ou en loueur en meublé non professionnel (LMNP), la fiscalité immobilière s'avère avantageuse en assurance-vie.

En effet, le propriétaire d'un bien immobilier détenu en direct est imposable sur les loyers qu'il perçoit, même s'il les met de côté ou les utilise pour rembourser un prêt (dont seuls les intérêts sont déductibles).

A l'inverse, pour un contrat d'assurance-vie, les revenus générés par des parts de SCPI, d'OPCVM ou de foncières cotées ne sont imposables que si l'épargnant effectue un rachat. Ils peuvent donc, entre-temps, produire à leur tour des intérêts en franchise d'impôt et de prélèvements sociaux.

Par ailleurs, au plan successoral, l'assurance-vie bénéficie dans certaines conditions d'un abattement fiscal qui peut aller jusqu'à 152.500 € par bénéficiaire. Il est donc particulièrement intéressant d'utiliser cet abattement pour diminuer l'actif imposable aux droits de succession et limiter ainsi le montant de ces derniers.

Ces deux types d'investissement ne sont pas opposables, mais bien complémentaires. L'investisseur qui aime s'impliquer dans la gestion de son patrimoine et recherche une plus-value rapide sera certainement plus satisfait d'investir dans un bien à rénover. À l'inverse, celui qui recherche une gestion dénuée de toute contrainte et à la fiscalité optimale se tournera avec profit vers les meilleures assurances vie investies en immobilier.

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Adaptez votre durée de placement (1 mois, 1 an, 5 ans, …) à vos besoins de liquidités (projets, impôts …) et en tout état de cause, n'investissez pas en Bourse une partie trop importante de votre patrimoine.

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Des risques différents selon les marchés
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