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Immofonds 4 : Bilan de l'activité 2010

Primaliance03/02/2011 à 00:00

Commentaire de gestion

Immofonds 4 clôture son exercice 2010 avec une distribution de revenus de 10,08 € par part, un prix de souscription stable à 201 euros et un rendement de 5,01 %. Sur le marché des parts, le niveau de parts en attente, en repli, se situe à un niveau raisonnable (autour de 0,7 % de sa capitalisation contre 1,1 % en début d’année.).  En finissant l’année 2010 avec un taux de vacance proche de 10 % et un taux moyen d’encaissement des loyers qui avoisine les 100 %, Immofonds 4 connaît un regain d’activité et dans un contexte global qui reste difficile. Les relocations importantes intervenues tant en Province : 1 013 m² à Aix en Provence (1er trimestre), 918 m² à Rennes (2ème trimestre), qu’en Région Parisienne avec 907 m² à Créteil (3ème trimestre) et la location complète de "Carré Feydeau" (15 % de 6 000 m²), ont permis de dégager un solde locatif positif de 2 356 m² sur l’année 2010. En l’absence de collecte nouvelle, la politique d’investissement 2011 a consisté à positionner Immofonds 4 en surinvestissement. La SCPI participe dans ce cadre à l’indivision "Axialys" à Saint-Denis avec un rendement à l’entrée proche de 6 %. La qualité d’emplacement de cet immeuble a guidé ce choix. La totalité de l’immeuble (23 055 m²) louée dans le cadre de baux de 9 ans fermes. Avec cet investissement réalisé dans les derniers jours de décembre 2010, la SCPI débute l’exercice 2011 en situation de surinvestissement et bénéficiera au maximum du rendement immobilier plutôt que d’une rémunération de la trésorerie. Le bon niveau de relocation tenu en 2010 va produire ses effets en matière d’accroissement des revenus locatifs pour l’exercice 2011. Les négociations très avancées sur le "Stephenson" (Montigny-le-Bretonneux) ainsi que l’achèvement de travaux en cours sur le "Space" à Nice sont autant de nouveaux facteurs positifs. Néanmoins quelques libérations importantes déjà connues amènent à tempérer l’amélioration des résultats projetée pour 2011. Ainsi, s’il est prévu une distribution équivalente à 2010, les résultats trimestriels d’Immofonds 4 sont attendus en constante progression sur 2011 et les réserves du fonds ne devraient plus être sollicitées à compter du 3ème trimestre 2011.

Activité immobilière 4T2010

Au cours du 4ème trimestre 2010, la SCPI Immofonds 4 a acquis en indivision à hauteur de 4% pour un montant de 5 077 221 euros droits compris acte en main deux immeubles de bureaux dénommés Axialys 1 et Axialys 2 au 274/276 Avenue du Président Wilson à Saint-Denis (93). L’ensemble immobilier est situé dans la ZAC du Cornillon Sud et développe une surface globale de bureaux de 23 055 m² ainsi que 462 parkings. Sa situation au croisement de l’A1 et l’A86 permet un accès rapide aux autoroutes et pôles tertiaires de la Défense et de Paris QCA. Les 2 immeubles sont aussi très bien desservis par les transports en commun – la ligne B, gare "la Plaine Saint-Denis" à 500m à pied – la ligne D du RER gare "Stade de France Saint-Denis" à 700 m à pied ainsi que le métro ligne–, et de nombreuses lignes de bus. Chaque bâtiment est édifié sur une parcelle indépendante, possède son propre hall d’entrée (double hauteur), son restaurant d’entreprises et fonctionne de manière autonome. Axialys 1 et 2 sont respectivement loués à la société Randstad et à la Direction Générale des Impôts dans le cadre de baux de 9 ans fermes. Parallèlement, 2 arbitrages ont été réalisés au cours du dernier trimestre portant sur des actifs situés à Saint Herblain et à Labège pour un montant de 1 668 500 €.

Source : UFG REM

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