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Immobilier : Tour de France des programmes neufs

Le Figaro23/03/2012 à 19:23
Locomotives régionales, les métropoles affichent des programmes aux architectures résolument contemporaines et éco-responsables. Revue par région des prix des logements neufs et des différents projets en cours.

Selon le dynamisme économique des villes, le marché du neuf se révèle plus ou moins actif. Paris, Lyon, Nantes, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Nice font preuve d'une belle vitalité, alors que Marseille, Toulouse, Bordeaux, ou encore Grenoble s'essoufflent. Les prix restent soutenus dans l'ensemble, avec toutefois de grandes disparités qui tiennent à l'emplacement, aux prestations offertes, à la desserte en transports en commun, aux équipements urbains...

Paris: un vent de renouveau

 

Au coeur des Batignolles, à Paris, l'un des trois projets de Vinci Immobilier.
Au coeur des Batignolles, à Paris, l'un des trois projets de Vinci Immobilier. Crédits photo : DR

 

Le marché parisien est toujours réduit à la portion congrue. A peine 600 logements sont actuellement en commercialisation. Mais l'architecture se détache du néo-haussmannien. Quai Henri-IV (IVe), par exemple, le Nouvelle Vague réalisé par Cogedim a été confié à l'agence d'architectes LIN qui propose des appartements traversants s'ouvrant sur la Seine et sur des jardins intérieurs, avec de somptueuses terrasses, aux usages flexibles pouvant être vécus à la fois comme lieux d'habitation et de travail grâce à un concept d'entrées séparées pour certains d'entre eux. Prix moyen: 15.000 €/m² avec, selon l'étage et l'orientation, une amplitude de prix de 10.000 à 23.000 €/m². Dans un tout autre quartier, le XVIIe, et dans un environnement autre puisqu'il s'agit d'un nouveau secteur du quartier Clichy-Batignolles, le Cardinet 17, griffé Vinci Immobilier, arbore une architecture d'avant-garde et des prix qui fluctuent entre 10.000 et 15.000 €/m². A proximité, ce même promoteur commercialise Pereire 17 au prix moyen de 12.000 €/m². Le tout bénéficiant d'un environnement de qualité, avec un parc de 10 ha, des équipements publics, la Cité judiciaire... Dans le VIIe arrondissement, entre le Champs-de-Mars et les Invalides, le promoteur Emerige poursuit la vente d'Imaginème, à l'architecture audacieuse. Les prix s'échelonnent entre 13.000 et 23.000 €/m². Il existe aussi dans la capitale des immeubles plus classiques et à prix plus abordables comme le PIM dans le XIe (les 3 pièces y dépassent légèrement les 700 000 €) ou encore l'Intra-Muros , dans le XIXe (les 3 pièces s'y décrochent à 400 000 €). A long terme, l'offre devrait se renouveler, d'importantes opérations d'aménagement vont démarrer dans les secteurs Tolbiac (XIIIe), Porte-de-la-Chapelle (XVIIIe), Ourcq-Jaurès (XIXe).

Ile-de-France: déficit chronique

 

Dans le centre de Courbevoie, l'immeuble Sky de Cogedim.
Dans le centre de Courbevoie, l'immeuble Sky de Cogedim. Crédits photo : DR

 

C'est la région la plus tendue de France, souffrant d'une forte pénurie foncière, notamment en première couronne dans des villes comme Boulogne, Levallois, Issy-les-Moulineaux. Le ticket d'entrée se situe alors au-delà de 7.000 €/m². A Courbevoie, le Sky présente l'originalité d'être une tour réhabilitée, comme le souligne Christian Musset, président de Cogedim Vente: «Cette tour de bureaux des années 80, située au pied de la Défense entre la place Charras et les bords de Seine, va être transformée en logements bénéficiant d'une vue imprenable mais aussi de services en pied d'immeuble tels que une crèche, une salle de sports...» Le mètre carré frôle 8.000 €. La Garenne-Colombes, prochainement desservie par le tram, propose plusieurs programmes entre 6.000 et 6.500 €/m². Sa voisine Bois-Colombes va prochainement lancer une opération d'aménagement avec 1 200 logements à la clé dans le secteur Pompidou. La Seine-Saint-Denis, Montreuil ou Saint-Ouen bénéficient de prix «maîtrisés», qui ne dépassent pas 4.500 € le m². En grande couronne, «les villes nouvelles ne produisent plus de foncier et il n'y a pas de relais de production de charges foncières», regrette Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan Immobilier. Sur Saint-Quentin-en-Yvelines et Marne-la-Vallée, quelques programmes seulement sortent de terre, autour de 3.500 €/m².

Centre: un marché équilibré

 

A Tours, le projet Lac Avenue de Bouygues Immobilier, sera livré au premier trimestre 2014.
A Tours, le projet Lac Avenue de Bouygues Immobilier, sera livré au premier trimestre 2014. Crédits photo : LD3D

 

Angers, Tours, Orléans ont la particularité d'avoir un marché qui ne fonctionne pas par à-coups: «Pas de lancements intempestifs entraînant une sur-offre, pas de prix en dents de scie, mais une activité constante et des prix fermes qui ne flambent ni ne chutent», constate Hervé Joly, de Bouygues Immobilier. Autre point commun: peu de constructions en coeur de ville, mais en périphérie. A Angers, c'est sur le plateau des Capucins que démarre tout un nouveau quartier avec bureaux, écoles, commerces et logements. Les premiers prix tournent autour de 3000 €/m². Tours attend le tram en 2013 et poursuit son développement au nord dans le quartier Monconseil, et de l'autre côté du Cher, dans le quartier de Belle-Fille où une opération s'écoule à 3200 €/m². Orléans dispose de nombreuses petites ZAC de 600 à 800 logements où les prix oscillent entre 3000 et 3200 €/m².

Languedoc-Roussillon: le repaire des investisseurs

 

Le Stoa, à Montpellier, affiche une architecture résolument contemporaine.
Le Stoa, à Montpellier, affiche une architecture résolument contemporaine. Crédits photo : DR

 

«En 2011, il s'est vendu à Montpellier 4000 logements, dont 72% à des investisseurs», constate Pierre-Edouard Berger, de Bouwfonds Marignan. La politique foncière de la ville permet de contenir les prix autour de 3700 €/m², comme c'est le cas dans la ZAC Ovalie. Quelques programmes dans les quartiers Port-Marianne ou Aiguelongue peuvent cependant atteindre 4000 €/m². En prix et en typologie de clientèle, le marché de Sète ressemble à celui de Montpellier. Perpignan reconstitue peu à peu son parc neuf et quelques opérations se commercialisent entre la place de Catalogne et sa célèbre gare.

Alsace-Lorraine: du foncier urbain

«La ville a libéré du foncier public pour stopper l'étalement urbain qui congestionnait les entrées de ville ; écoles, bureaux, et services étant principalement dans Strasbourg», note Alain Keller, de Bouygues Immobilier. Il s'est vendu l'an dernier 1100 logements dans Strasbourg et la CUS, ce qui représente le tiers du marché alsacien. Dans le secteur de L'Orangerie, une opération se vend à 4500 €/m². ZAC Etoile, les divers programmes se négocient autour de 4100 €/m², excepté sur la presqu'île André-Malraux où les Docks, signés Icade, atteignent aussi les 4500 €/m². En périphérie, les prix chutent à 3 400 €/m². En Lorraine, 1500 logements ont été écoulés l'an dernier, répartis entre Nancy et Metz.

Lyon, Marseille: des immeubles «nouvelle génération»

Le marché lyonnais affiche une belle vitalité, avec 6000 ventes réalisées l'an dernier, dans une fourchette de prix large, entre 4500 et 7500€/m² pour Lyon intra-muros. Le tout nouveau quartier Confluence surprend par ses immeubles d'avant-garde.C'est là aussi que vient de naître un nouveau concept d'immeubles de ville et de vie. «Dans ces habitations, chaque étage remplit une fonction.Et si les commerces et les locaux d'activité sont situés en pied d'immeuble, les parkings sont répartis sur quatre niveaux en super structure du rez-de-chaussée au troisième étage,arborés et éclairés naturellement, la structure aérienne permettant de mêler jardin suspendu et parc de stationnemen tvégétalisé. Aux étages supérieurs,bureaux et appartements profitent de lalumière,de la vue et du calme», explique Martin Revel, directeur régional de Nacarat, promoteur à l'origine du projet. Les appartements, à 5000 €/m2, rencontrent un vif succès et l'opération devrait être renouvelée dans ce même quartier.

 

H99 à Marseille. Un projet élégant, des vues exceptionnelles sur la Méditerrannée.
H99 à Marseille. Un projet élégant, des vues exceptionnelles sur la Méditerrannée. Crédits photo : DR

 

A Marseille, où le marché est plus délicat même s'il s'y est vendu l'an dernier 5 000 logements, c'est une tour de 99,9 m qui va être lancée, au coeur d'Euroméditerranée et des quais d'Arenc. «Divisée en trois volumes verticaux pour favoriser l'élancement du bâtiment et son accroche au ciel, la tour propose des appartements conçus sur mesure avec vue sur la mer et offre un panel de services tels que régisseur, espacewellness, piscine chauffée», souligne Marc Pietri, président de Constructa. Les prix évoluent entre 5200 et 10.000 €/m2.

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