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Immobilier : profitez des dernières heures du régime Scellier

Le Figaro27/09/2012 à 19:49
La réduction d'impôt prendra fin le 31 décembre prochain. Mieux vaut investir sans tarder dans ce qui reste l'un des derniers véritables avantages fiscaux.

L'investisseur qui acquiert un logement neuf destiné à la location peut bénéficier d'une réduction d'impôt d'au moins 13 %. C'est le cas en Scellier classique avec un engagement de location sur 9 ans. La réduction d'impôt peut même atteindre 21 % en Scellier intermédiaire, mais l'engagement de location est alors de 15 ans. L'obtention de cet avantage est soumise à plusieurs conditions: la location sur la durée comme résidence principale, le respect de maxima de loyers et, pour le Scellier intermédiaire, de ressources du locataire. Le législateur a aussi introduit un double plafonnement de la base d'imposition: 300.000 € par an et par opération, dans la limite d'un coût de revient au mètre carré du logement, variable suivant sa localisation géographique (par exemple, 5000 €/m² en région parisienne). Concrètement, si vous achetez aujourd'hui à Paris un deux-pièces de 40 m² à 7500 €/m² (soit un budget global de 300.000 €), vous ne bénéficierez de la réduction d'impôt que sur 200.000 € (5000 € x 40 m²).

Regain d'intérêt pour le Scellier intermédiaire

Après l'avoir longtemps boudé, les investisseurs semblent (re)découvrir les atouts du Scellier intermédiaire, fiscalement plus attrayant. Non seulement le taux de la réduction d'impôt est de 21 % - soit 9 % de plus que dans le régime classique - des sommes investies dans la limite du plafonnement (voir ci-dessus), mais le propriétaire bénéficie, en outre, d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. En contrepartie, l'engagement locatif est porté à 15 ans, et les contraintes sont plus importantes: les revenus des locataires sont plafonnés et les maxima de loyers sont inférieurs en moyenne de 15 à 20 % à ceux du Scellier classique.Cependant, à y regarder de plus près, ces contraintes ne sont pas trop pénalisantes. Les niveaux de ressources des locataires sont compatibles avec ceux de la plupart des ménages (par exemple, 67.712 € par an pour un couple francilien). Quant aux plafonds de loyers, ils correspondent généralement aux loyers pratiqués dans la plupart des grandes villes. «Globalement, à partir du petit deux-pièces, les plafonds de loyers ne sont pas pénalisants dans la plupart des métropoles régionales. C'est, par exemple, le cas à La Rochelle, Nantes ou encore Rennes», assure Philippe Dupont, directeur commercial de Réalités, un promoteur très présent dans le Grand Ouest. Cela dit, vérifiez quand même, avant de concrétiser votre investissement, l'adéquation entre les loyers du Scellier intermédiaire et ceux du marché. «Sur Annecy, par exemple, les loyers tournent autour de 13 €/m². Un niveau compatible avec le Scellier classique mais pas avec le Scellier intermédiaire qui les limite à 10,58 €/m²» avertit Grégory Monod, président de la chambre Fnaim des Savoies.

Un rendement de 3,5 % avant avantage fiscal

Mais les précautions à prendre ne s'arrêtent pas là. Assurez-vous toujours du dynamisme économique et de la vigueur du marché locatif de la commune dans laquelle vous allez investir, ainsi que de la localisation de l'immeuble au sein de celle-ci. «Il faut regarder la proximité des transports et des grands pôles d'emploi ainsi que la qualité de la desserte routière. Par ailleurs, il faut privilégier la présence des commerces de proximité, des écoles, des crèches et des divers équipements de loisirs», liste Joachim Azan, associé gérant du groupe Novaxia. Avant d'ajouter: «Investir dans un éco quartier, qui se suffit généralement à lui-même, peut être une bonne solution.»Dans un bon quartier, sur un programme de qualité, vous pouvez obtenir un rendement brut (avant fiscalité) oscillant autour de 3,5 %. «Il est possible d'obtenir des rendements supérieurs, mais c'est souvent en contrepartie d'un risque accru, notamment sur la qualité de la localisation géographique», prévient Guy Portmann, président de France Terre.

Signez l'acte de vente avant fin décembre

Cette année particulièrement, vérifiez que le programme dans lequel vous allez investir est bien éligible au Scellier. Premier réflexe, regardez s'il est labellisé bâtiment basse consommation (BBC). Faute de quoi, vous n'aurez pas droit à la réduction d'impôt.Ensuite, le dispositif prenant fin le 31 décembre prochain, assurez-vous que vous pourrez signer l'acte de vente avant cette date. En effet, les banques exigent maintenant, pour débloquer les fonds aux promoteurs, que ceux-ci aient commercialisé environ la moitié de leurs programmes. Ce n'est que lorsque ce ratio a été atteint que les travaux peuvent démarrer et les contrats de vente, être signés. «Pour éviter les mauvaises surprises, le client doit demander si le permis de construire a bien été signé et purgé du droit de recours des riverains. Il doit par ailleurs vérifier si la date de signature de l'acte de vente indiquée dans le contrat de réservation est certaine ou si elle est, au contraire, soumise à la levée de conditions administratives et financières», conseille Gilles Hautrive, directeur général délégué (transaction neuf) de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Autrement dit, si vous réservez en 2012, mais que l'acte de vente est signé en 2013, vous ne pourrez pas bénéficier du dispositif Scellier. Si certains points vous paraissaient obscurs, sachez que vous disposez de sept jours, après avoir reçu votre contrat de réservation par lettre recommandée avec accusé de réception, pour vous rétracter... Le dispositif Scellier aura sans doute un successeur l'année prochaine. «Le gouvernement a pris conscience que les investissements privés représentent, depuis quelques années, une part importante des investissements locatifs en zones urbaines», assure François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Ses contours restent, pour le moment, un peu flous. Toujours est-il que sa vocation sociale sera renforcée avec, notamment, des plafonds de loyers et de ressources revus à la baisse. Quant à l'avantage fiscal, il pourrait prendre la forme d'un amortissement, en lieu et place de l'actuelle réduction d'impôt. Ce qui lui permettrait alors de ne pas être comptabilisé dans le plafond des niches fiscales. De quoi susciter l'intérêt des investisseurs....

Dans l'ancien aussi...

Ils sont moins connus, mais ils ouvrent droit, eux aussi, à une réduction d'impôt. C'est le cas du Scellier ancien. Sous certaines conditions assez contraignantes, il permet à l'investisseur qui rénove un logement très vétuste ou transforme en habitation un local antérieurement affecté à un autre usage (une ancienne usine, par exemple) de bénéficier du même avantage que celui inhérent au Scellier neuf.Enfin, l'investissement dans une résidence services (résidence de tourisme, étudiantes...) peut ouvrir droit au régime Censi-Bouvard (aussi appelé Scellier-Bouvard). Dans ce cas, l'avantage fiscal n'est que de 11 % sur 9 ans. Contrairement aux Scellier ancien et neuf qui prendront fin, comme prévu, le 31 décembre prochain, le Censi-Bouvard a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2014.

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