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Immobilier : ne vous pressez pas de vendre

Le Figaro08/06/2012 à 17:17
Pendant la campagne, François Hollande a annoncé qu'il prévoyait de revenir au régime d'imposition des plus-values d'avant 2004. Souvent plus avantageux.

C'est l'une des rares mesures fiscales favorables aux épargnants. Le gouvernement devrait en effet alléger l'imposition des plus-values immobilières et revenir au régime d'avant 2004. C'est du moins ce que prévoyait le programme de campagne de François Hollande. S'il tient promesse, la résidence principale restera exonérée. Mais les plus-values de cession d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif, par exemple, seraient soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après un abattement de 5 % par an, au-delà de la deuxième année de détention. Ce qui conduirait à une exonération totale après 22 ans, contre 30 ans aujourd'hui. La plus-value serait automatiquement ajoutée aux revenus du vendeur. Mais, pour alléger la note et limiter la progressivité de l'impôt, il devrait pouvoir l'étaler sur cinq ans. Si le régime était calqué sur celui d'avant 2004, l'inflation serait prise en compte. Le prix d'acquisition du bien serait ainsi majoré en tenant compte notamment du coefficient d'érosion monétaire (constaté depuis la date d'achat du logement). Un système assez éloigné du mode de taxation actuel des plus-values. Depuis le 1er février, la plus-value est soumise au prélèvement forfaitaire libératoire de 19 %, auquel il faut ajouter 13,5 % de prélèvements sociaux et 15,5 % à partir du 1er juillet. Soit au total 32,5 % aujourd'hui et 34,5 % dans quelques semaines. Les vendeurs peuvent toutefois majorer de 15 % le prix d'achat de leur logement, après cinq ans de détention. Ils peuvent également ajouter le montant des travaux réalisés (dans la limite de 15% s'ils n'ont pas de factures). Les propriétaires bénéficient par ailleurs d'un abattement de 2 % par an à partir de la sixième année de détention du bien. Cet abattement passe ensuite à 4 % par an entre la 17e et la 24e année et à 8 % par an entre la 24e et 30e année.

Attendre une nouvelle loi

Concrètement, un particulier ayant acheté une résidence secondaire il y a dix ans bénéficie aujourd'hui d'un abattement de 10 % sur la plus-value. Ce qui est assez faible, surtout si l'on tient compte de la forte hausse des prix de la pierre ces dernières années. En revanche, si le Parlement votait demain une loi conforme à la promesse de campagne, le même particulier bénéficierait d'un abattement de 40 %. «Le régime en vigueur avant 2004 a deux avantages. L'abattement est plus fort qu'aujourd'hui, il est appliqué plus tôt et le prix d'acquisition du bien est revalorisé en tenant compte de l'inflation. Ce qui permet, au final, de réduire le montant de la plus-value imposable», explique Laurent Desmoulière, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Meeschaert. Cette mesure serait surtout favorable aux contribuables dont la tranche d'imposition est inférieure aux 19 % du prélèvement libératoire (autrement dit, 5,5 % à 14 %). Ces contribuables ont intérêt, s'ils le peuvent, à différer leur projet de vente en attendant une nouvelle loi. En revanche, ceux qui sont dans une tranche d'impôt sur le revenu de 30 % ou plus, «devront faire leur propre calcul en tenant compte de leur tranche marginale d'imposition et de la durée de détention. Car, même si la base d'imposition est plus faible, elle ne compensera pas toujours un fort taux d'imposition», souligne Meyer Azogui, président de Cyrus Conseil. A moins qu'ils détiennent leur résidence depuis plus de 15 ans. D'autres réformes sont programmées. Cécile Duflot, la ministre du Logement, a annoncé préparer un décret visant à encadrer la hausse des loyers lors de la relocation, dans les zones tendues. Entre deux locataires, le propriétaire ne pourra plus augmenter le loyer comme il l'entend. La hausse sera limitée à celle de l'Indice de référence des loyers (+ 2,24 % fin mars), actuellement utilisé pour revaloriser tous les ans les loyers en cours de location. Par ailleurs, le dispositif Scellier risque de disparaître plus tôt que prévu (il devait prendre fin au 31 décembre).

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