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Immobilier locatif : faut-il vendre après neuf ans de détention ?

Le Figaro05/10/2013 à 08:00
Vendre ou louer son logement locatif, tout dépend de plusieurs critères.

Si vous avez investi dans l'immobilier il y a une dizaine d'années, tout en bénéficiant d'un régime de défiscalisation (Besson, Robien, par exemple), vous êtes sur le point d'arriver en fin de période d'engagement de location. En contrepartie de l'avantage fiscal accordé en achetant dans l'immobilier neuf, vous vous êtes, en effet, engagé à donner le bien en location pendant au moins neuf ans. Reste à savoir ce qu'il convient désormais de faire de votre bien: continuer à le louer, le reprendre pour l'habiter ou y loger un enfant, ou le vendre. Tout dépend de plusieurs critères.

1. Comment se comporte le marché immobilier local?

Depuis un an, voire deux dans certaines agglomérations, le marché immobilier patine et les prix baissent. Néanmoins, si vous avez investi dans un programme de qualité, acheté un appartement attrayant (avec terrasse et parking à un étage élevé) et dans une commune dynamique, vous pouvez conserver votre bien. Si vous décidiez toutefois de le céder cette année, vous ne devriez pas faire de moins-value. Inutile cependant de le mettre en vente à un prix élevé, le cycle immobilier est à la baisse et il ne sert à rien d'être trop gourmand. Si, en revanche, la ville où se situe votre bien ne développe pas de projets d'urbanisme, qui pourraient faire remonter les prix d'ici cinq à dix ans, et si la région est peu porteuse économiquement, vendez sans hésiter. En attendant plus longtemps, vous prenez le risque que votre bien se dévalue.

2. Et le marché locatif?

Si vous n'avez jamais eu de mal à louer votre logement pendant toute la durée d'engagement fiscal, c'est que le marché est dynamique et que vous avez investi dans un quartier porteur. Dans ce cas, vous avez intérêt à conserver votre bien. Si vous avez déjà subi plusieurs périodes de vacance locative et que les locataires se succèdent en restant peu de temps, cela signifie que votre investissement n'est pas optimal. Cédez-le donc sans remords le plus rapidement possible. Sachez également que la décision dépend du type de bien que vous détenez. Vérifiez que le type de biens que vous possédez n'est pas surreprésenté dans la ville où vous avez investi. Certaines communes ont connu une croissance considérable de l'offre de logements étudiants (Angers, Nancy...) et désormais ils se vendent mal et se louent peu cher. Même constat pour les deux-pièces, trop nombreux à Albi, au Mans, à Montauban... Mieux vaut donc ne pas conserver ce type de logements dans votre patrimoine, quitte à vendre à perte.

3. Quelle est votre situation fiscale?

Si vous avez investi vers la quarantaine, il est probable que vos revenus, et donc votre pression fiscale, aient augmenté dix ans plus tard. En parallèle, votre bien ne vous fait plus réaliser d'économie d'impôt et vous ne pouvez déduire qu'un montant réduit de charges, puisque la majorité des intérêts d'emprunt a été remboursée. Conserver votre bien vous coûte fiscalement, puisque le bénéfice foncier dégagé est intégré à vos autres revenus et imposé à votre taux marginal d'imposition. Le moment est sans doute bien choisi pour le revendre, quitte à réinvestir dans une autre opération immobilière défiscalisante. Si, en revanche, vous avez investi passé la cinquantaine, vous êtes déjà, ou allez être dans quelques années, à la retraite. Dans ce cas, vos revenus vont chuter, tout comme votre pression fiscale. Conserver ce bien dans votre patrimoine sera donc fiscalement plus indolore, et vous permettra, par ailleurs, d'obtenir des revenus complémentaires

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