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Immobilier: exigüe et sans confort, la "chambre de service" reste une mine d'or à Paris

RelaxNews26/02/2016 à 07:30

Avec 2.500 ventes par an en moyenne depuis 1990 sur un parc estimé à environ 115.000, le marché des chambres de service de la capitale demeure un "marché de niche". (IakovKalinin/Istock.com)

(AFP) - Spécificité de l'immobilier parisien, les "chambres de service", exigües et au confort inexistant, souvent nichées sous le toit des immeubles haussmanniens, ont résisté à la crise financière de 2008-2009 et se négocient toujours à prix d'or.

Avec 2.500 ventes par an en moyenne depuis 1990 sur un parc estimé à environ 115.000, le marché des chambres de service de la capitale demeure un "marché de niche", selon l'étude "Trois décennies d'immobilier à Paris" publiée par la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France. 

Issue de l'analyse de la base de données BIEN des notaires qui enregistre les transactions immobilières, l'étude considère comme chambre de service un "petit logement sans confort d'une surface inférieure à 15 m2, dépourvu de salle de bain", dont le WC se trouve "sur le palier ou en commun".

Les loges de gardiens ou les studios vendus en annexe d'un appartement principal, ainsi que "des lots déclarés en studios ou studettes, mais inférieurs à 15 m2 situés au-dessus du 4e étage et sans salle de bain", sont aussi considérés comme des chambres de service.

Dans les années 1990 où il n'existait encore aucune législation sur la surface minimum pour la mise en location, les transactions ont bondi à 3.000 par an car "ce type d'investissement à la rentabilité élevée apparaissait plus intéressant que l'achat d'un studio ou d'un appartement standard", selon les notaires.

Mais les ventes annuelles de ces micro-logements sont descendues à 2.500 lorsque ce marché est "devenu très encadré" avec la législation sur le logement décent, la taxation sur les micro-logements et l'encadrement des loyers. Elles sont même tombées à 2.000 lors de la crise financière de 2008-2009.

L'an dernier, seules 1.700 ventes de chambre de service ont été observées, une conséquence probable de la mise en place de l'encadrement des loyers à Paris, selon les notaires.

De 1998 à 2008, le prix médian d'une chambre de service a été multiplié par trois, tandis que les prix des appartements standards étaient multipliés par 2,75.

- Prix stratosphériques dans le Ve arrondissement  -Or, si pendant la crise de 2008-2009, les prix de l'immobilier ont perdu près de 10% en 9 mois, ceux des chambres de service, eux, ont résisté, avant de "repartir vigoureusement à la hausse dès 2010". 

Et après avoir marqué une pause en 2013 et 2014, les prix médians des chambres de service sont encore repartis à la hausse l'an dernier, pour ces micro-logements dont la surface est allée en diminuant : de 12 m2 au début des années 1990, elle est tombée à 9 m2 depuis 2005.

En 2015, il fallait compter 70.500 euros pour acquérir une chambre de service - et pas loin de 100.000 euros dans le XVIe arrondissement -, encore dénuée de confort: seules 15% des celles vendues de 2009 à 2015 disposaient d'une salle de bains.

En outre la plupart présentent des performances énergétiques médiocres, la majorité affichant une étiquette énergétique "G" et une étiquette climat "E".

"On ne s'en étonnera guère car elles sont situées en étage élevé, sous les combles, au 5e étage ou au-dessus", commentent les notaires. "D'ailleurs, elles sont rarement desservies par un ascenseur, quand bien même l'immeuble en serait pourvu".

L'an dernier, une chambre de service sur cinq s'est vendue dans le XVIe arrondissement, qui concentre près du tiers du parc de la capitale.

Mais c'est dans le Ve arrondissement que le prix de ces micro-logements atteint des niveaux stratosphériques : 11.000 euros le m2 pour une surface de 9 m2.

La proximité de prestigieux lycées parisiens tels qu'Henri IV ou Louis-le-Grand explique que de si petites surfaces "même inexploitables à la location, trouvent preneurs sur ce marché".

Et toujours selon les notaires, les 10% de chambres de service les plus chères vendues de 2009 à 2015 ont vu leur prix bondir... de 84% depuis 1990.

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