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Immobilier: bien investir dans les résidences étudiants

Le Figaro28/03/2014 à 07:02

L'investissement dans un studio ou un deux-pièces est un placement a priori simple et accessible. Mais des précautions s'imposent pour ne pas se tromper.

Investir dans une résidence étudiants, pour sa retraite ou pour générer des revenus complémentaires, reste un bon plan. À condition de se poser les bonnes questions, de choisir le bon gestionnaire et de faire les justes arbitrages. «Il faut bien étudier les fondamentaux du marché, vérifier que les niveaux de loyers ne soient pas éloignés de la réalité. La qualité du preneur, c'est-à-dire celui qui va payer les loyers, est fondamentale. Dispose-t-il par exemple d'un marché de revente? Il faut étudier en outre les clauses du bail: à qui incombent les charges d'entretien, les remises en état, le changement du mobilier?», souligne Gilles Étienne, membre du directoire de Cyrus Conseil.

Sur le papier, le principe de l'investissement étudiant offre de multiples avantages et une grande ­simplicité. L'investisseur achète une petite surface (en général un studio ou un deux-pièces) dans une résidence étudiants avec services et en confie la location à un gestionnaire par un bail commercial de neuf ans. À ce dernier de trouver les locataires, d'entretenir le bien et de verser à l'investisseur un loyer garanti. Le ticket d'entrée pour ce type de bien est relativement modeste (entre 80 et 120.000 euros).

Avantages fiscaux

Plusieurs avantages fiscaux restent attachés à cet investissement, même si les dernières réformes ont eu tendance à les rogner: récupération de la TVA sur l'achat (à condition de conserver le bien pendant vingt ans), bénéfice du régime Censi-Bouvard, soit une réduction d'impôt de 11% sur le montant HT dans la limite de 300.000 euros, répartie sur neuf ans. Quant à la rentabilité, elle oscille autour de 3,5 à 4% net par an (hors fiscalité Bouvard), à condition que le loyer demandé par le gestionnaire soit en cohérence avec l'environnement économique et le budget des étudiants.

«C'est un produit d'investissement qui convient parfaitement à la préparation de la retraite, avec des revenus récurrents et la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier, sans un effort d'épargne excessif», explique Philippe Nicolet, PDG de Réside Études, l'un des poids lourds du secteur avec 83 résidences et plus de 15.000 biens loués. En 2013, il a livré 350 appartements et est en cours de commercialisation de deux programmes en région parisienne (Rosny-sous-Bois et Saint-Quentin-en-Yvelines) et un à Nice, pour un total de 600 lots.

Quelques précautions essentielles sont toutefois à prendre pour réussir son investissement (et sa sortie éventuelle du dispositif). «La proximité d'un campus étudiant n'est pas un critère suffisant. Il est essentiel d'évaluer la possibilité de recycler la résidence en logement, dans le cas, par exemple, où une université déménagerait. Il faut aussi que la résidence se trouve à proximité de moyen de transport ou d'un quartier animé, car les jeunes sont attachés à la vie étudiante. Pour toutes ces raisons, nous refusons beaucoup de projets», met en garde Daniel Znaty, directeur immobilier chez UFF. «Priorité donc aux grandes agglomérations, la région parisienne bien sûr, mais aussi Lille, Nantes, Bordeaux ou Nice. Gare en revanche aux petites villes universitaires qui accueillent quelques ­centaines d'étudiants et qui peuvent du jour au lendemain ­fermer des antennes et arrêter des enseignements», rappelle Philippe Nicolet.

«Sur neuf ans au moins»

La qualité de l'opérateur (et notamment du gestionnaire à qui revient la lourde tâche de remplir la résidence en plusieurs flux d'étudiants tout au long de l'année) est un autre pré-requis d'un investissement en résidence étudiants. «Nous assurons la construction, la commercialisation, le financement et la gestion de nos résidences», souligne Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Neuf. Studélites, la marque du groupe dédiée aux résidences étudiants, gère plus de 6700 studios et deux-pièces. «C'est un vrai plus pour le client à qui nous offrons en outre deux autres avantages: l'assurance d'un loyer garanti par le groupe et la gestion de sa sortie éventuelle, grâce à un marché secondaire où nous proposons aux propriétaires de revendre leurs biens.»

Reste que tous les profils d'investisseurs ne sont pas a priori éligibles aux résidences étudiants. «Il faut s'adresser à une catégorie de clientèle qui a la capacité de raisonner sur le moyen terme et qui est prête à s'engager sur neuf ans au moins», indique Gilles Hautrive. Une opinion partagée par Daniel Znaty chez UFF: «Ce n'est pas un produit que nous proposerons à un primo-investisseur et dans tous les cas, nous ­vérifierons qu'il a des liquidités disponibles sur d'autres produits financiers.»

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