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Il est temps de renégocier son crédit

Primaliance27/08/2014 à 00:00

L'acquisition d'un bien immobilier ou de parts de SCPI dépend souvent d'un crédit. Si le taux du prêt souscrit voilà quelques années est bien plus élevé que celui auquel un épargnant peut prétendre aujourd'hui, il peut s'avérer judicieux de renégocier le coût de son crédit avec sa banque … ou faire jouer la concurrence.

 

Jusqu'où vont-ils descendre ? Mardi, l'indice français TEC 10 des emprunts d'état (OAT) à 10 ans s'est replié à 1,24 %. Une semaine plus tôt, le 19 aout, il semblait pourtant avoir déjà atteint ses plus bas niveaux (1,34 %). Par rapport à la fin 2013 où il s'établissait à 2,497 %, le taux de l'OAT 10 ans a été divisé par 2. De quoi faire inciter les emprunteurs à renégocier le taux de leur « ancien » crédit immobilier.

Selon Vousfinancer.com les prêts « souscrits en 2003, 2004, 2007, 2008, 2009, 2011, et même désormais ceux de 2012 peuvent potentiellement être renégociés avec des économies substantielles à la clé » ! Par exemple, un crédit de 200000€ sur 20 ans en janvier 2012 aux taux de 4,32 % peut être renégocié à 2,8 % sur 16 ans. En gardant la même mensualité, l'épargnant économise 24340€ sur le coût total de son prêt.

Malgré tout pour qu'une renégociation de prêt soit intéressante, il convient de garder en mémoire quelques règles :

Le taux proposé est inférieur au moins de 1 % au taux d'emprunt souscrit

Pour tirer profit d'une éventuelle baisse des taux, il faut 1 point d'écart minimum entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels « compte tenu des frais qui peuvent atteindre jusqu'à 4,5 % du capital restant du ». Mais « un écart de 0,7 point peut suffire pour les crédits récents de plus de 300 000 € ou ayant des durées supérieures à 20 ans » précise Sandrine Allonier responsable des relations banques du courtier.

Le souscripteur est au début du remboursement de son prêt

Un prêt s'étale souvent sur une longue période. Mais c'est à son début que le souscripteur rembourse le plus d'intérêts. Du coup, « c'est à de moment là qu'un rachat aura le plus d'impact en terme d'économie ». Par ailleurs, le très bas niveau des taux actuels est l'occasion de revoir les prêts souscrits en 2003, 2004 à plus de 4 %. Leur rachat sur la durée restante (moins de 10 ans pour les crédits à 20 ans) peut s'opérer sur la base d'un taux autour de 2,5 % soit « un gain de plus de 8000€ pour un crédit de 200000€».

Le solde du prêt à rembourser doit être significatif

De même pour que l'opération soit rentable, il faut que « le capital restant du soit significatif, sinon le bénéfice d'une renégociation ou d'un rachat est faible » ajoute Explorimmo. Pour cause, afin de saisir la meilleure proposition, le souscripteur peut être conduit à changer de banque. Dans ce cas, comme la loi (n°79-596) l'y autorise, il rachète son précédent son crédit après en avoir souscrit un nouveau auprès de l'établissement le plus avantageux. Le coût de ce changement qui sera intégré au nouvel emprunt retient de multiples frais : des frais de dossier, d'éventuelles pénalités de remboursement anticipé et le coût de la mise en place de nouvelles garanties (frais de mainlevée en cas d'hypothèque ou de crédit logement, nouvelle assurance emprunteur).

S'il est essentiel de calculer à chaque fois le gain d'une renégociation de crédit, la faiblesse des taux aujourd'hui exige de ne pas passer à côté d'une éventuelle opportunité ... surtout quand on sait que les simulations faites par les banques ou les courtiers en ligne sont rapides... et gratuites !


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