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IFI : à nouvel impôt, nouvelles stratégies ?
information fournie par Banque Richelieu France18/09/2018 à 17:16

Jean-François  Lucq
Jean-François  Lucq

Jean-François Lucq

Banque Richelieu France

Directeur de l'ingénierie patrimoniale

https://www.banquerichelieufrance.com/

La mise en place de l'IFI nécessite une adaptation des stratégies fiscales.(Crédits:Pixabay Devanath)

La mise en place de l'IFI nécessite une adaptation des stratégies fiscales.(Crédits:Pixabay Devanath)

L'impôt sur le patrimoine a connu en 2018 une évolution majeure avec le passage de l'ISF à l'IFI. Il importe aujourd'hui d'en déterminer les conséquences, pour adapter les stratégies d'optimisation patrimoniale, en faisant une distinction selon la nature des actifs. Une tribune de Jean-François Lucq.

Le cas des contribuables à forte dominante d'actifs financiers

Pour ceux-ci, l'IFI réduit l'intérêt des stratégies visant à bénéficier du plafonnement de l'ISF (1). Jusqu'à présent, la stratégie la plus simple consistait à disposer de ressources qui, sur le plan fiscal, n'avaient pas (ou peu) la nature de revenus : les remboursements de compte courant d'associé et les rachats partiels de contrats d'assurance-vie ou de capitalisation en constituaient l'ossature centrale. De ce fait, faute de disposer de revenus stricto sensu, les contribuables pouvaient mettre en oeuvre avec efficacité une stratégie de plafonnement de l'ISF, le montant de l'assiette taxable n'ayant alors plus qu'une incidence secondaire.

L'inconvénient de ces stratégies résidait dans le fait qu'elles aboutissaient à une paralysie des arbitrages d'actif, car ceux-ci aboutissaient à une forte augmentation du revenu de référence et à un déplafonnement de l'ISF. Par exemple, la plus-value sur la cession de la résidence principale, bien qu'exonérée d'IR et de prélèvements sociaux, faisait partie du revenu de référence, et le déplafonnement de l'ISF corrélatif à ce gain pouvait aboutir à une ponction fiscale allant jusqu'à 75 % de la plus-value !

Aujourd'hui, parce que leur IFI ne représente plus qu'une faible fraction de leur ISF, ces contribuables peuvent arbitrer leurs actifs financiers sans craindre cet effet pervers.

Les stratégies de délocalisation perdent également de leur pertinence, si elles étaient guidées par le souci central d'éviter l'ISF.

Le cas des contribuables à forte dominante d'actifs immobiliers

Pour ceux-ci, le nouvel impôt ne modifie qu'à la marge leur préoccupation centrale d'optimisation.

° Stratégies relatives au patrimoine existant déjà détenu

Pour l'immobilier de jouissance (résidence à la mer ou à la montagne), l'apport à une SCI garde du sens, si elle est suivie d'une donation partielle des parts de cette SCI à des descendants majeurs. L'impôt sera alors étalé sur plusieurs foyers fiscaux. Une rédaction adéquate des statuts, ainsi qu'une nomination des donateurs comme gérant leur permettront de conserver le pouvoir en AG, y compris celui d'arbitrer le bien si nécessaire.

Concernant leurs actifs immobiliers de rapport, diverses solutions sont envisageables : la première réside dans la mise en place de stratégies de « vente à soi-même », qui recouvrent en réalité les ventes de biens détenus en direct à des sociétés civiles immobilières créées à cet effet, qui s'endetteraient auprès d'un établissement bancaire.

Il est de fait qu'un dispositif anti-abus ne permet pas aux vendeurs de déduire cette dette bancaire de leur assiette taxable. Néanmoins, le contribuable peut donner une fraction des parts à ses descendants, avec répartition de l'assiette taxable sur plusieurs foyers fiscaux, sachant que les bénéficiaires de la donation ne sont pas concernés par le dispositif anti-abus afférent à la dette.

Enfin, sous certaines conditions, le passage de locations nues à des locations meublées peut permettre de déduire le bien immobilier loué de l'assiette taxable à l'IFI.

° Stratégies relatives aux nouvelles acquisitions immobilières

Concernant celles-ci, un recours à l'emprunt bancaire semble toujours judicieux, car l'économie fiscale en matière d'IFI se double d'un avantage financier, le taux d'intérêt de l'emprunt étant aujourd'hui largement inférieur au taux de rendement des actifs immobiliers.

En cas d'acquisition directe, les emprunts in fine donneront lieu à des réintégrations linéaires sur leur durée dans l'assiette taxable. C'est pourquoi il sera judicieux de donner la priorité à des acquisitions par le biais de sociétés civiles immobilières translucides (non soumises à l'IS), la dette in fine de la SCI n'étant pas visée par le dispositif anti-abus.

Compte tenu de tous ces éléments, dans la très grande majorité des cas, le nouvel impôt ne devrait plus donner de cauchemars aux contribuables fortunés.


(1) Le total constitué par l'IR, les PS et l'ISF (ou IFI) ne peut excéder 75 % du revenu de référence du foyer fiscal.

1 commentaire

  • 17 septembre23:12

    Rencontré des personnes qui jettent l'éponge et vendent les biens immobiliers pour ne plus être surtaxés.Deuxième étape pour certains est de s'expatrier y compris dans les pays limitrophes à la France......


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