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Guy Nafilyan : « Oui, le dispositif Duflot est un très bon placement pour la retraite »

Primaliance11/06/2015 à 00:00

Longtemps à la tête de Kaufmann & Broad, Guy Nafilyan président de Nafilyan et Partners analyse les marchés résidentiels pour Explorimmo-Club Immo. D'après ce fin connaisseur de l'immobilier, une légère reprise est incontestable depuis la fin de l'année. Mais une extrême sélectivité est indispensable. Un « critère plus vrai que jamais ».

Les investisseurs reviennent sur le marché en raison notamment du dispositif Pinel qui sous réserve de faire les bons choix au bon endroit, peut procurer une rentabilité autour de 5 %. Ont-ils d'autres alternatives ? Pas vraiment. Déposer son argent en banque ne rapporte rien et un contrat d'assurance vie peu. Quant à la bourse, les « français sont traditionnellement méfiants ».

Le dispositif Pinel est « très bon investissement pour la retraite ». Il convient juste d'être attentif et de choisir un marché profond, un secteur tendu où il y a des besoins. Dans ce cas, « oui, c'est un très bon placement ».

En France, ce n'est pas nouveau, la construction est compliquée : peu de terrains constructibles disponibles, pas loin de 3000 normes à suivre et enfin une fiscalité « absolument dévastatrice ».Rien à voir avec l'Allemagne où les coûts de construction sont inférieurs de 10 % à ceux de la France. De plus, Les normes y sont raisonnables alors qu'on les empile dans l'hexagone au point d'avoir contribué à augmenter les coûts de construction de plus de 50 % sur les 10 dernières années ! Côté fiscalité, un investisseur qui achète un logement restitue directement et indirectement à l'Etat 27 %.

En clair, chaque logement rapporte 27 % à l'Etat tandis qu'en Allemagne les taxes sont de 10 % soit 17 points de différence. Et ajoutons encore les 10 points d'écart dans les coûts de construction. Bref, « Il faut tout remettre tout à plat ».

Sur les prix dans le neuf, ils baissent dans les zones non tendues de 10 à 15 %. Les zones tendues résistent mieux avec des reculs limités autour de 2 à 3 % que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. L'effondrement des prix auquel s'attendaient certains investisseurs n'a pas eu lieu. Pourquoi ?

Simplement, il n'y très peu de stocks physiques (logements construits non vendus) et peu d'offres. Du coup, les prix se tiennent. La situation est bien différente de l'Espagne où il y a près 400.000 logements construits invendus alors qu'en France on en dénombre près de 5000. « C'est rien » !

Guy Nafylian estime que les prix ne vont pas beaucoup baisser, « 2-3 % peut être ». En tous cas, le dispositif Pinel est globalement une bonne mesure. « La période est une fenêtre ouverte » dont il faut profiter car « les taux ne resteront pas durablement au niveau auxquels ils sont ». (ndlr, il existe aussi des SCPI orientées sur ce dispositif).

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