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En moins de 20 ans, le prix des terrains à bâtir a quasiment triplé
Le Figaro21/04/2020 à 06:00

Le phénomène de métropolisation est largement à l'origine de cette évolution puisque la disponibilité de terrains à bâtir n'a cessé de se raréfier, surtout dans les zones urbaines (Crédits photo : Adobe Stock -  )

Le phénomène de métropolisation est largement à l'origine de cette évolution puisque la disponibilité de terrains à bâtir n'a cessé de se raréfier, surtout dans les zones urbaines (Crédits photo : Adobe Stock - )

Une récente étude des notaires montre qu'entre 2000 et 2018, les prix de l'immobilier ont augmenté de 115% mais ceux du foncier ont bondi de près de 200%.

Dans l'équation immobilière qui a poussé (jusqu'à présent) à une hausse ininterrompue des prix ces dernières années, l'importance du foncier semble primordiale. Une intuition que vient confirmer une récente étude des notaires. Sachant qu'entre 2000 et 2018, les prix des logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115 % et que durant cette période, le coût de la construction n'a progressé que de 50 %, il faut chercher, au moins pour partie, du côté de la hausse des prix des terrains.

Le phénomène de métropolisation est largement à l'origine de cette évolution puisque la disponibilité de terrains à bâtir n'a cessé de se raréfier, surtout dans les zones urbaines où la demande est forte et où les contraintes réglementaires en matière d'urbanisme freinent régulièrement la disponibilité de terrains. L'étude montre que cette envolée du prix des terrains à bâtir dans les grandes et moyennes villes est notable depuis la crise financière de 2008.

Plus la parcelle est petite, plus le prix au m² est élevé

Sur les volumes de vente, c'est ce secteur géographique qui récupère progressivement des parts de marché (31% en 2018) au détriment du rural (18% en 2018). Alors que ces terrains à la campagne connaissaient les plus fortes hausses de prix, la tendance s'inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix plus importantes dans les grands pôles urbains. En 2018, le prix au m² médian (la barre au-dessus de laquelle se réalise une transaction sur deux) s'établit à 130 euros dans ces pôles urbains contre 90 euros en zone périurbaine et 45 euros dans les espaces à «dominante rurale». Depuis 2000, ces trois tarifs ont tous quasiment triplé mais les écarts se sont creusés entre le «périurbain» et le «rural», avec un rapport de prix qui est passé de 1,7 à 2 tandis que celui entre les «pôles» et le «périurbain» se réduisait pour passer de 2 à 1,5.

Autre tendance de fond, la réduction de la surface des parcelles, qui est d'autant plus forte que les terrains sont urbains. En 2018, les parcelles de moins de 600 m² représentent 30% des ventes dans le «rural» et jusqu'à 50% dans les «pôles» contre seulement 10 et 20% en 2000. L'étude montre très clairement que plus les terrains sont petits, plus le prix au mètre carré est élevé. En 2018, les terrains de moins de 600 m² se sont vendus plus de 6 fois plus cher au m² que ceux de plus de 1 500 m².

Par ailleurs, les parcelles viabilisées se sont vendu 1,7 fois plus cher que celles viabilisables. Hormis le fait qu'une viabilisation implique un coût supplémentaire pour l'acquéreur, ce surcoût s'explique aussi par le fait qu'elles sont davantage situées en zones urbaines. Évidemment, les disparités régionales restent très importantes: les terrains sont vendus dans les Bouches-du-Rhône en moyenne 5 fois plus cher qu'en Creuse avant 2008, et jusqu'à 6 fois plus cher après 2008.

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