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Emprunter pour acquérir des SCPI: un crédit patrimonial

Primaliance11/02/2014 à 00:00

Un épargnant avisé le sait, des taux de crédit bas sont une opportunité à ne pas négliger pour améliorer la rentabilité d'un investissement immobilier. Les SCPI n'échappent pas à la règle. En plus d'un effet d'aubaine, le recours au crédit à des incidences fiscales ou patrimoniales attractives.

Les taux de crédit sont toujours très bas

D'après les données de l'Observatoire Crédit logement/CSA, les taux de crédit immobilier avaient repris quelques 19 points de base entre juin et octobre 2013. Quelques mois plus tard en décembre ils s'établissaient à 3,08 %. Début janvier 2014, la progression des taux marque un stop. Ils perdent 0,4 point pour atteindre en moyenne actuellement 3,04% (hors assurance). Plus précisément, ils s'élèvent à 3,01 % contre 3,08 % en décembre dans le neuf et 3,06 % (3,08%) dans l'ancien. Bref, les éventuels acquéreurs peuvent bénéficier de taux véritablement attractifs. La fenêtre de tir serait cependant limitée dans le temps. Car si de nombreux intervenants sur le marché du crédit tablent sur une stabilisation des taux jusqu'à l'été, ils sont en revanche plus réservés pour le second semestre. En tous cas, le moment est propice à l'investisseur de parts de SCPI ; A lui aussi de faire jouer la concurrence entre les banques pour optimiser son placement.

 

Des revenus fonciers moins imposés

D'abord, le crédit apporte l’avantage fiscal de déduire ses intérêts d'emprunt des revenus fonciers procurés par la SCPI. Et ce sans limitation de montant ou de durée. Autrement dit, selon les modalités du financement choisi, les revenus des parts seront peu ou pas imposés. A noter que la déduction fiscale s'applique également aux frais de dossier du crédit et à l'assurance emprunteur. Par ailleurs, les intérêts de l'emprunt ne peuvent être déduits que des seuls revenus fonciers.

 

Profiter de l'écart entre le taux du crédit et celui du rendement de la SCPI

L'effet de levier permet d'acheter des parts de SCPI par un recours à l'emprunt. Plus précisément, il y a levier quand le rendement de la SCPI est supérieur au coût du crédit. Exemple. Actuellement, les taux immobiliers tournent autour de 2,65% sur 10 ans et une SCPI affiche un rendement moyen de 5 %. Dans ce cas, l'épargnant bénéficie du différentiel entre le taux du crédit et celui du rendement de la SCPI (2,35%) ce qui améliore la rentabilité globale de son achat. C'est l'effet de levier du crédit. Bien sur, pour que l'opération soit juteuse, il convient d'avoir en plus d'un rendement stable de la SCPI, un écart substantiel entre les 2 taux afin de couvrir au mieux le remboursement de l'emprunt.

 

Un patrimoine immobilier construit dans la « douceur »

Au regard de leur prix unitaire, l'acquisition de parts de SCPI permet de bâtir un patrimoine immobilier à moindre coût. Pour quelques centaines d'euros, l'épargnant peut du coup, non seulement rentrer sur un marché immobilier qu'il ne pourrait s'offrir (bureaux) mais il est aussi en mesure de l'autofinancer grâce aux loyers reçus. Cerise sur le gâteau, son crédit permet un calibrage de son investissement en fonction de sa capacité de remboursement.

 

Les différentes formules d'un crédit patrimonial

En recourant à l'emprunt, l'épargnant donne à son prêt une dimension patrimoniale. Il peut même autofinancer son acquisition. L'investisseur a le choix entre 3 formules :

Le crédit amortissable offre l'avantage de mensualités constantes sur la doute la durée du prêt. Au début, l'épargnant rembourse plus d'intérêts et que de capital. Au fur et à mesure que l'échéance du prêt se rapproche, la fraction des intérêts dans le coût de remboursement de l'emprunt diminue alors que celle du capital progresse. Cette formule est la plus prisée lors d'une acquisition de parts de SCPI.

Plus couteux que le crédit amortissable, le crédit in fine consiste à rembourser un montant constant d’intérêts sur toute la durée du prêt puis de rembourser « in fine » le capital à l'échéance. Fiscalement et pour un contribuable fortement imposé, cette solution est intéressante. Elle permet en effet, d'optimiser l'effet de levier fiscal par la déduction chaque année d'intérêts qui ne diminuent pas.

Le crédit amortissable avec différé d'amortissement peut intéresser les épargnants confrontés au remboursement de la mensualité de son emprunt alors qu'il percevra le revenu de ses parts quelques mois plus tard. Pour pallier à ce décalage, il peut recourir à l'emprunt amortissable avec différé d'amortissement. Il apporte l'avantage de s'adapter à un profil financier « tendu » en mettant en place des mensualités de remboursement plus légères au début du prêt puis de revenir à des échéances constantes dès que la SCPI verse ses premiers loyers.

 

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