Deux solutions pour payer moins d'impôts

information fournie par Le Figaro•12/06/2014 à 09:00

INTERVIEW - Sandrine Quilici, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Pictet France, explique pourquoi investir dans les monuments historiques et l'hôtellerie peut être intéressant pour les contribuables très imposés.

Le Figaro Magazine - Quels sont les placements les plus prisés pour réduire l'impôt?

Sandrine Quilici - Aujourd'hui, le plafond des niches fiscales est fixé à 10.000 € par an, plus 8000 € pour un investissement outre-mer ou au capital d'une sofica. Ceux qui ont un impôt nettement supérieur à 10.000 € par an nous interrogent souvent sur l'intérêt de l'acquisition d'un monument historique. Lorsqu'un particulier achète un monument classé ou inscrit à l'inventaire supplémentaire, ou encore un bien qui fait partie du patrimoine national (label de la Fondation du patrimoine), il peut en effet bénéficier d'un régime fiscal de faveur. Il est ainsi possible d'imputer le déficit foncier généré par les intérêts des emprunts et les travaux sur son revenu global, et ce sans plafond, alors que dans le cadre d'un investissement immobilier classique, il existe un plafond de 10.700 €. Avec le régime des monuments historiques, un couple ayant 200.000 € de revenu imposable, qui achète un château 500.000 € et réalise la première année 100.000 € de travaux pourra, le cas échéant, diminuer son revenu imposable de ce montant et le ramener à 100.000 €.

Est-ce vraiment un bon calcul?

Rarement, car on ne dit pas tout. Si le bien classé ne produit pas de recettes, c'est-à-dire si vous ne le louez pas ou ne le faites pas visiter, seuls les travaux de réparation ou d'entretien subventionnés par l'Etat peuvent être intégralement déduits du revenu global. L'imputation de la totalité des autres charges foncières (intérêts, assurance, rémunération des gardes…) nécessite que le château soit ouvert au public. Dans le cas contraire, seule la moitié de ces dépenses est déductible. C'est une vraie contrainte. Si le bien est loué, toutes les charges sont imputables sur le revenu global. Mais quand l'acheteur habite le monument historique pour lequel il a eu un coup de cœur et l'exploite en l'ouvrant à la visite, seule une partie des charges est déductible du revenu global.

Quelles précautions prendre?

Il faut être prêt à conserver le bien quinze ans. Il doit être détenu en direct ou via une société civile non imposée à l'impôt sur les sociétés. Les associés doivent alors s'engager à conserver leurs parts quinze ans. Il ne faut jamais s'engager dans ce type d'acquisition uniquement pour des raisons fiscales. Acheter un monument historique, c'est un investissement passion. Rénover les vieilles pierres, les entretenir, est coûteux. Cela peut devenir un puits sans fond. Ceux qui vivent dans leur bien ont la jouissance d'un cadre magnifique, en retirent un vrai plaisir, mais ils ne doivent pas espérer réaliser une plus-value. Le régime monuments historiques permet aussi d'être exonéré de droits de donation ou de succession, mais là encore à certaines conditions. Les héritiers ou donataires doivent souscrire une convention avec l'Etat et s'engager notamment, à ouvrir le bien au public 80 jours par an (ou 60 jours entre mi-juin et fin septembre). L'avantage fiscal est le moyen pour l'Etat de faire financer par les personnes privées la préservation du patrimoine culturel.

Beaucoup s'intéressent aussi aux placements hôteliers. Pourquoi?

Lors d'une cession d'entreprise, le vendeur apporte souvent ses titres à une société qu'il contrôle et qui les revend immédiatement. Il a droit à un report d'imposition tant qu'il ne revend pas les titres de cette nouvelle société. Cette taxation différée implique, en outre, que la société réinvestisse, dans les deux ans, au moins la moitié du prix de cession dans une activité économique. Beaucoup d'anciens chefs d'entreprise investissent dans l'hôtellerie en achetant les murs et le fonds. La formule est à la mode. Attention toutefois à acquérir au juste prix et à prendre la mesure de cette nouvelle activité. Devenir hôtelier ne s'improvise pas. Il faut réaliser une solide étude de marché avant de se lancer et, là encore, ne jamais faire ce placement uniquement pour des raisons fiscales.