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Crédit immobilier : des banques toujours plus exigeantes

Le Figaro02/04/2014 à 08:02

INFOGRAPHIE - Les taux des crédits baissent à nouveau et sont proches des plus bas historiques à 3% environ sur 15 ans. Mais les banques sont plus restrictives.

C'est la bonne surprise de ce début de printemps: les taux des crédits immobiliers baissent à nouveau. Ils se négocient en moyenne à 3,05 % sur 15 ans (hors assurance) et à 3,4 % sur 20 ans, ­selon Empruntis.com. Les meilleurs clients pourront même décrocher des prêts sur 15 ans à moins de 3 % en moyenne (entre 2,75 et 3,15 % sur 20 ans). «Dans toutes les grandes villes, à l'exception de Nice, les meilleurs clients pourront négocier des prêts à 20 ans à moins de 3 %», souligne le courtier Meilleurtaux.com. Ces conditions de financement, très ­attractives, restent légèrement supérieures à celles pratiquées en juin 2013, lorsque le marché était à son plus bas historique.

Cette embellie, inattendue, s'explique par la baisse récente du taux de l'OAT à 10 ans, qui sert de référence aux taux des crédits à taux fixe. A l'approche des salons de l'immobilier, les banques ont saisi cette occasion pour affiner leurs offres. Mais elles restent très sélectives et de plus en plus exigeantes. «Chaque établissement a aujourd'hui sa propre stratégie commerciale», note Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer. com. Mieux vaut donc bien préparer son dossier avant de frapper à leur porte.

Tous les établissements ­financiers exigent en effet un ­apport personnel représentant au minimum entre 10 et 20 % du montant total de l'acquisition, incluant donc les frais de notaires (entre 7 et 7,7 % du montant selon les départements).Ces frais ont augmenté de 0,7 % le 1er mars dans 66 départements et, dans d'autres, la hausse interviendra avant l'été. Pour une maison de 500.000 €, par exemple, le surcoût est de 3500 €. La majorité des particuliers doivent donc avoir un apport un peu plus élevé qu'en début d'année pour devenir propriétaires. Un point important. «Plus que jamais, les banques accordent les taux d'emprunt les plus intéressants aux particuliers ayant un apport important»,constate Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com.

Les ménages avec des revenus confortables sont aussi très courtisés. Notamment, les jeunes couples de cadres en CDI achetant leur premier logement. Dans certaines banques offensives, ceux gagnant au moins 80.000 € par an à Paris et 60.000 en province, pourront décrocher un prêt à 2,95 % sur 20 ans. «Les banques sont confrontées à de nouvelles règles prudentielles qui leur imposent de prendre moins de risques. De plus, elles redoutent une poursuite de la baisse des prix de l'immobilier», explique Sandrine Allonier. Pour ces raisons, «elles privilégient les clients avec lesquels elles pourront entretenir une relation durable», précise-t-elle. Pour bénéficier de bonnes conditions d'emprunt, les particuliers devront transférer leur compte courant et leur épargne dans la banque prêteuse. Et certains y assureront aussi leur «Home sweet home».


Fait nouveau, les établissements financiers, qui ne veulent pas prendre de risques avec un marché baissier, sont très vigilants sur la qualité des biens qu'ils devront financer et leur emplacement. «Les ­emprunteurs ont de plus en plus de difficultés à obtenir un prêt pour acheter un logement atypique ou une maison située à plus de 30 kilomètres d'une ville, c'est-à-dire là où la baisse des prix est la plus forte», explique Maël Bernier.

Par ailleurs, les banques n'accordent pratiquement plus de crédits relais secs permettant d'acheter un nouveau bien sans souscrire un nouveau crédit. «Elles préfèrent les prêts relais dits achat-revente. De cette ­façon elles rachètent le capital restant dû et l'intègrent dans le nouveau crédit de long terme servant à financer l'achat du nouveau bien», précise Sandrine Allonier. Ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier (ou acheter des parts de SCPI) risquent aussi de rencontrer des difficultés à décrocher un prêt à moins d'être un bon client et d'investir dans un appartement bien situé.


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