Coronavirus: les questions que se posent propriétaires et locataires

information fournie par Le Figaro •29/03/2020 à 07:00

Les loyers ne seront pas suspendus pour les particuliers malgré l'épidémie du coronavirus (Crédits photo : Pixabay - Arek Socha )

Le refus du gouvernement de suspendre les loyers des particuliers inquiète locataires et bailleurs. Le Figaro vous répond.

Le gouvernement a été ferme cette semaine: les loyers ne seront pas suspendus pour les particuliers malgré l'épidémie du coronavirus et les conséquences qu'elle engendre pour leur quotidien. Cette décision a fait bondir les associations qui demandent le report, l'échelonnement voire un gel pur et simple des loyers. La création d'un fonds d'indemnisation ou encore la mise en œuvre d'une loi sont aussi réclamées.

Le gouvernement, qui rappelle que d'autres mesures ont été prises pour les ménages en difficulté (report de la trêve hivernale, chômage partiel...), renvoie dos à dos bailleurs et locataires. L'exécutif les appelle à la bienveillance pour les premiers et à la modération pour les seconds. Mais les uns comme les autres se posent des questions auxquelles Le Figaro a souhaité répondre.

• Un locataire peut-il arrêter de payer mon loyer?

La suspension des loyers pour les particuliers n'est pas prévue par le gouvernement. Vous devez donc le payer. Si vous êtes en difficulté pour l'acquitter, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) vous conseille de prendre contact avec votre propriétaire.

Expliquez-lui votre situation et cherchez avec lui des solutions avant que la situation s'aggrave. « Des échanges peuvent aboutir à l'établissement d'un plan d'apurement », souligne l'Anil. Cet accord à l'amiable écrit qui prévoit l'étalement du remboursement de la dette locative sur quelques mois, vaut mieux qu‘un contentieux judiciaire coûteux et encore plus long que d'ordinaire en raison du coronavirus.

• Que risque un locataire qui ne paie pas son loyer?

La trêve hivernale, qui devait prendre fin mercredi prochain, a été prolongée de deux mois. Autrement dit, aucun locataire ne peut être expulsé jusqu'au 31 mai inclus, même en cas d'impayé. Pour s'assurer gratuitement contre les impayés, le gouvernement recommande aux propriétaires de souscrire la garantie Visale qui vise désormais tous les locataires de moins de 30 ans et au-delà les salariés embauchés depuis moins de six mois.

• Que faire si la suspension du loyer fragilise le bailleur?

« Les propriétaires ne sont pas tous fortunés », martèle Pierre Hautus, directeur général de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. À l'instar des petits bailleurs de locaux commerciaux, certains propriétaires d'habitations s'inquiètent de la suspension des loyers qui peuvent fragiliser leur situation financière.

Plutôt que d'aller au bras de fer avec son locataire, ces bailleurs sont appelés à négocier avec leur banque une suspension de leurs mensualités. Les établissements financiers ont donné leur accord de principe pour les autoriser. Mais « elle génère un surcoût d'intérêts auquel il faut ajouter les cotisations d'assurance additionnelles », souligne Astrid Cousin, du comparateur d'assurance emprunteur Magnolia.fr.

• J'ai signé mon bail de location mais n'ai pas pu faire d'état des lieux d'entrée. Suis-je considéré comme locataire?

« Le loyer commence à courir à compter de la remise des clés par le bailleur sauf disposition contraire prévue dans le bail de location », répond Romain Rossi-Landi, avocat à la cour de Paris, spécialiste du droit immobilier. Tant que les clés ne vous ont donc pas été remises, vous êtes en droit de ne pas payer le loyer.

Pour ce faire, faites preuve d'imagination. « Un notaire m'a raconté qu'un vendeur et un acheteur se sont retrouvés dans un supermarché proche de leur domicile pour la remise des clés », raconte Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat. Une idée à creuser pour les baux de location.

• Mon bail arrive à échéance. Puis-je rester dans le logement?

Le locataire doit en faire la demande à son propriétaire. A priori, il devrait obtenir gain de cause. L'épidémie de coronavirus peut être considérée comme un cas de force majeure. Or, pour ce motif, la loi autorise que la fin du bail soit reportée lorsque le confinement sera terminé (article 1218 du Code civil).

Ils doivent, pour cela, signer une convention d'occupation précaire au bailleur. « Ce document leur donne un titre d'occupation, contractualise un report de la date de sortie et le versement d'une indemnisation d'occupation du même montant que le loyer », explique-t-on au sein du ministère de l'Intérieur, contacté par Le Figaro . Cette convention, qui peut être signée par voie électronique par le locataire et le propriétaire, permet de sécuriser juridiquement les deux parties.

• Et si je souhaite déménager?

« Les déménagements sont autorisés mais doivent être limités aux besoins stricts comme par exemple une fin de bail », répond le ministère de l'Intérieur. Les règles de sortie étant désormais plus sévères, il est conseillé de reporter votre déménagement si cela est possible.

S'il est indispensable, vous devez remplir une déclaration sur l'honneur en notant la date du déménagement, l'adresse de départ et celle d'arrivée dans le nouveau logement. Un document qui devra être accompagné de la nouvelle attestation de déplacement.

Le locataire ne doit pas oublier de prévenir le propriétaire de son départ anticipé par mail, courrier ou téléphone.

• Puis-je espérer récupérer la caution même sans état des lieux de sortie?

Tant que le confinement reste de rigueur, l'état des lieux de sortie est difficilement réalisable. Et l'éventuelle récupération de la caution aussi. Il faut faire preuve d'imagination. « Dans l'idéal, les deux parties doivent convenir d'un état des lieux de sortie par exemple par roulement l'un après l'autre, compte tenu des barrières sanitaires et confirmer cet état par échange de mails» , répond Elisa Bocianowski, avocate du cabinet Simmons & Simmons, spécialiste en droit immobilier. Idem pour l'état des lieux d'entrée.

Le locataire doit prendre des photos et les adresser au propriétaire pour constituer une preuve de l'état du logement au moment de son départ. De son côté, le bailleur, n'étant pas autorisé par décret gouvernemental, à sortir de chez lui, il n'a d'autre choix que de faire constater l'état du logement par une agence (ou un gestionnaire immobilier) ou par huissier qui, eux, peuvent se déplacer.

À noter que le locataire est redevable de l'indemnisation d'occupation s'il quitte le logement sans remettre les clés au propriétaire. « Le mieux est de procéder à l'état des lieux de sortie lorsque le confinement sera levé , conseille Richard Horbette, fondateur de Locservice, plateforme de location. À charge pour les deux parties de convenir par écrit de rendre (ou pas) la caution à ce moment ». Et que le locataire ait une solution de repli pour se loger sans avoir à payer d'indemnisation d'occupation.