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Copropriétés pauvres : un plan national jugé nécessaire

Le Figaro19/01/2012 à 18:01
Un rapport remis au ministre du Logement veut obliger les copropriétaires à verser, chaque année, 5% de charges supplémentaires pour anticiper les gros travaux.

Des charges exorbitantes mal anticipées, des impayés qui s'accumulent. Plusieurs centaines de milliers de copropriétaires rencontrent des difficultés financières et ne parviennent pas à gérer leur patrimoine immobilier, qui fatalement se dégrade. Au mois de juin, Dominique Braye, président de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), a été chargé de travailler sur des solutions pour permettre la réhabilitation de ce parc immobilier. Son rapport intitulé «Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés» a été remis aujourd'hui au secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu. «Il est urgent que la copropriété soit promue au rang d'enjeu national et qu'une action globale soit entreprise, ce qui nécessite la mise en oeuvre d'un plan national», écrit-il. Selon les chiffres publiés au mois de septembre par l'Anah, quelque 340.000 ménages vivraient dans des copropriétés en difficulté financière. Mais ce nombre grimpe entre 800.000 et 1 million si on considère aussi la dégradation des immeubles faute d'entretien.

L'amélioration énergétique prioritaire

L'Anah classe les propriétés dégradées en trois catégories. La première regroupe les résidences considérées comme fragiles à la suite d'impayés de charges et des travaux d'entretien des parties communes non réalisés. Les suivantes cumulent des dysfonctionnements d'ordre financier mais aussi juridiques et administratifs. Enfin la dernière catégories englobe les copropriétés les plus critiques. Seulement 10.000 logements, sont considérés comme ayant ces «difficultés extrêmes», précise le rapport. Dans ces cas, le dernier recours est souvent l'expropriation par l'État pour des questions de sécurité, mais aussi pour éviter l'entrée dans la copropriété de marchands de sommeil, qui louent à des prix exorbitants à des familles pauvres, souvent sans papier. Le rapport préconise la réalisation de 40 à 70 milliards de travaux, dans les dix prochaines années, sur les copropriétés construites entre les années 50 à 80. L'amélioration énergétique figure notamment dans les priorités. Entre 2006 et 2010, l'agence a aidé 1068 copropriétés (près de 66.000 logements) en versant 471 millions d'euros de subventions.

Un «fonds travaux» obligatoire

Mais puisqu'il vaut mieux prévenir que guérir, «les copropriétaires doivent apprendre à penser collectif et à voir à plus long terme, à anticiper, notamment avec la mise en place d'un fonds de travaux obligatoire», estime Dominique Braye. Le président de l'Anah voudrait donc que soit instituée une obligation pour les copropriétaires de contribuer à un «fonds travaux». Cette proposition révolutionnaire, inspirée d'une législation en vigueur au Québec obligerait tous les copropriétaires à verser, en plus de leurs charges annuelles, un supplément de 5% à un fonds spécifique géré par le syndic. L'argent serait mis en réserve pour les gros travaux futurs de rénovation de l'immeuble. Ce «fonds travaux» serait attaché au lot de copropriété et ne pourrait pas être récupéré par le propriétaire au moment de la vente de l'appartement pour «instituer une solidarité entre propriétaires successifs», souligne l'Anah. L'effet pervers de cette disposition, serait de faire mécaniquement augmenter les prix de vente des appartements qui pourraient de fait inclure cette provision obligatoire.

La mise en place d'un tel fonds nécessiterait l'adoption d'une loi. Benoist Apparu a assuré qu'il allait engager des discussions avec le ministère de la Justice, les professionnels du secteur et les parlementaire «pour traduire ces idées en mesures», ajoutant qu'il s'agira «d'un enjeu majeur du prochain quinquennat».

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