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Comment réduire ses charges de copropriété ?

Le Figaro15/11/2014 à 09:00

Isolation, baisse des frais de personnel, syndic bénévole... Différentes solutions s'offrent aux copropriétaires pour diminuer des charges qui ont progressé de plus de 40 % lors des dix dernières années.

Selon l'enquête menée par le magazine Le Particulierauprès de plus de 700 copropriétés (en kiosque le 26 novembre prochain), le montant moyen des charges a atteint 45,95 €/m2 en 2013. Ce chiffre a progressé de plus de 40 % en dix ans et de 12 % depuis 2011. Cette inflation n'est pas inéluctable. Il est possible de réaliser des économies sur - presque - tous les postes.

1- Peut-on diminuer ses charges de chauffage sans travaux?

Environ 40 % des copropriétés qui ont participé à l'enquête du Particulieront un chauffage collectif. Cet équipement représente près de 27 % du montant total des charges. L'évolution de ce poste sur un an varie en fonction de l'énergie utilisée: + 0,83 % pour le chauffage urbain mais + 9,09 % pour le fioul. Il est possible de réaliser des économies sans se lancer dans de coûteux travaux, par exemple, en restreignant la période de chauffe ou la température de chauffage. Vous pouvez aussi essayer d'acheter votre énergie moins cher en passant par un courtier Internet (Fioulreduc, par exemple) ou en réalisant des achats groupés.

Mais pour réduire significativement la facture, il faut souvent améliorer la performance énergétique de l'immeuble. La solution la plus efficace reste d'isoler les murs et la toiture ou de remplacer une chaudière vétuste par un équipement performant. Sous certaines conditions, ces investissements ouvrent droit à des aides ou à des avantages fiscaux: nouveau crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite), Eco-PTZ, subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), etc.

2- Quelles sont les pistes pour abaisser les frais de personnel?

Avec un coût annuel moyen de 8,47 €/m2, les frais de personnel représentent, selon notre enquête, 18,44 % du total des charges. Ce qui en fait le deuxième poste le plus lourd pour les copropriétaires. Commencez par rationaliser le contrat de travail de votre gardien. Il arrive souvent que certaines tâches initialement prévues ne soient plus d'actualité (par exemple, l'abandon du portage du courrier à domicile après l'installation de boîtes aux lettres). Le temps dégagé pourra être affecté à d'autres tâches. Attention, en revanche, avant de supprimer définitivement le poste de gardien. Non seulement cette décision requiert un formalisme important (elle doit être votée en assemblée générale (AG) à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) mais elle peut avoir un effet inverse à celui escompté. En effet, un gardien accomplit un grand nombre de menues tâches d'entretien et de bricolage que vous devrez confier, moyennant finances, à des prestataires extérieurs... ou réaliser vous-mêmes!

3- La hausse des honoraires de syndic est-elle inéluctable?

Selon l'Association des responsables de copropriété (ARC), les honoraires de syndic ont progressé de 4,6 % entre 2012 et 2013. Les professionnels justifient cette envolée en invoquant les mesures contenues dans la nouvelle loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui, pour certaines d'entre elles, accroissent la charge de travail des professionnels. Seulement, ces nouvelles dispositions ne sont, pour la plupart, pas encore entres en application. Vous avez donc intérêt à refuser des hausses d'honoraires prématurées!

Si votre copropriété est de petite taille (moins de 20 lots) et ne rencontre pas de problèmes d'impayés, l'un des copropriétaires peut assurer la fonction de syndic bénévole. Une solution qui vous permettra de réduire vos charges de 7,95 % environ. C'est en effet, selon notre enquête, le poids que représente la rémunération du syndic dans le budget d'une copropriété...

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