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Comment optimiser votre déclaration de revenus fonciers

Le Figaro10/05/2014 à 10:00

Pour déclarer au mieux vos revenus fonciers, sachez par exemple que si vos charges déductibles de l'année dépassent 30 % des loyers, il est préférable d'opter pour le régime réel.

Les loyers que vous percevez en contrepartie de la location d'un logement loué non meublé sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

? Le régime simplifié du micro-foncier

Il s'applique d'office si les loyers hors charges perçus en 2013 n'ont pas dépassé 15.000 €. Avec ce régime, déclaration et imposition des loyers sont simplifiées: le fisc applique un abattement forfaitaire de 30 % aux loyers déclarés, censé tenir compte de toutes les charges supportées dans l'année. Aucune autre déduction n'est possible.

Pour déclarer vos loyers, il suffit de reporter leur montant brut case 4BE, page 3 de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042. Les logements bénéficiant d'un régime ou avantage fiscal particulier (Robien, Borloo...) en sont, en principe, exclus. Toutefois, le micro-foncier est compatible avec les réductions d'impôt Scellier, Duflot et Malraux.

Si vos charges déductibles de l'année dépassent 30 % des loyers, notamment parce que vous avez des intérêts d'emprunt ou des travaux à déduire, mieux vaut opter pour le régime réel, qui permet de prendre en compte toutes les dépenses liées au logement. Cette option, irrévocable pendant trois ans, se formalise simplement par le dépôt d'une déclaration de revenus fonciers.

? Le régime réel

Il permet de déduire toutes ses charges. Avec ce régime, le revenu foncier est déterminé par différence entre les recettes encaissées et les charges effectivement payées. La déclaration s'effectue au moyen de l'imprimé fiscal n° 2044 (ou n° 2044 S si l'une des locations relève de certains dispositifs spécifiques: Robien, Borloo neuf, Scellier intermédiaire...). Si vous avez déclaré des revenus fonciers en 2013, vous avez reçu automatiquement l'imprimé correspondant cette année. Une fois calculé, le revenu foncier net imposable doit être reporté sur la déclaration n° 2042, ligne 4BA (en cas de bénéfice) ou ligne 4BB et 4BC (en cas de déficit).

Le régime réel permet de déduire, outre les intérêts d'emprunt, toutes les dépenses liées à la location: rémunération d'un gardien, honoraires versés à un gestionnaire, forfait de 20 € pour les petits frais administratifs (téléphone, logiciels...), assurance de l'immeuble, taxe foncière (mais pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable sur le locataire), travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration du logement.

En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas déductibles. De même, les charges locatives récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles, sauf celles non remboursées à son départ. Pour un logement en copropriété, la prise en compte des provisions pour charges s'effectue en deux temps: il faut déduire les provisions pour charges payées en 2013 et régulariser les provisions pour charges déduites au titre de l'année 2012, en réintégrant à votre revenu imposable de 2013 la fraction des provisions déduites l'année dernière correspondant à des charges non déductibles et à des charges récupérables sur le locataire.

? En cas de déficit foncier

Lorsque la compensation entre tous les loyers que vous avez perçus et les charges supportées fait apparaître un résultat négatif, la fraction de ce déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 €.

Attention, le logement doit être loué pendant trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2016 pour la déduction opérée au titre de 2013, sous peine de la voir remise en cause. La part du déficit foncier qui dépasse 10.700 € ou qui provient de l'imputation des intérêts d'emprunt se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


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