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Bailleurs, comment déterminer un loyer avant la loi Duflot

Le Figaro13/09/2013 à 22:34
La loi Duflot sur le logement prévoit d'encadrer les loyers dans les zones où il existe un déficit d'offre. Cette mesure entrera en vigueur au premier semestre 2014. Attention d'ici là à ne pas vous tromper dans la fixation de votre loyer.

En attendant que la loi Duflot soit appliquée, si vous avez un bien à donner en location, vous pouvez encore profiter d'une certaine liberté pour la fixation de votre loyer. Mais attention à ne pas vous tromper. Un loyer fixé trop haut, et vous aurez de la peine à trouver un locataire. Trop bas, vous ne pourrez pas le réévaluer à votre guise.

1. Comment trouver des références de loyer?

Il faut procéder par étape, en commençant par la consultation de bases de données spécialisées. L'observatoire Clameur fournit en accès libre les loyers de marché en 2012 dans 1218 villes. On sait en quelques clics qu'à Paris par exemple, le loyer au mètre carré d'un studio dans le IXe arrondissement est de 28,40 euros. Ne limitez pas vos investigations à une seule base de données, car chaque organisme a ses méthodes de collecte. Recoupez-les avec d'autres sources, comme celle de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Vous les obtiendrez gratuitement à l'Olap ou auprès des agences départementales pour l'information sur le logement. Les demandes par courrier sont quant à elles facturées 15 euros. En fin d'année, vous devriez pouvoir consulter les premiers résultats des observatoires des logements créés à la demande Cécile Duflot, ministre du Logement. Ces données seront accessibles gratuitement en direct ou via Internet auprès desdits observatoires et des antennes régionales de l'Anil.

2. Doit-on appliquer strictement les prix indiqués par les bases de données?

Non, vous devez ajuster votre estimation en fonction des qualités et des défauts de votre appartement. Commencez par évaluer la situation de votre bien: centre-ville, proximité des commerces, des transports ou des écoles pour les appartements familiaux sont valorisants. À l'inverse, un logement éloigné de tout sera pénalisé. Faites ensuite l'inventaire des équipements de l'immeuble: un ascenseur pour un appartement dès le troisième étage, un parking, une cave, un ou une concierge, un digicode ou un interphone, le chauffage collectif sont des bons points. Puis terminez par votre appartement. La surface est un élément déterminant. Le loyer au mètre carré d'un studio ou d'un deux-pièces est en général plus élevé que celui d'un quatre ou d'un cinq-pièces. Et, bien entendu, l'état général du logement entre bien entendu en ligne de compte. Des peintures fraîches, des installations en bon état, une cuisine équipée, un balcon ou une terrasse pèseront dans votre estimation. Enfin, n'oubliez pas les diagnostics énergétiques. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12% selon le classement de A à G.

3. Comment réévaluer son loyer par la suite?

En cours de bail, vous ne pourrez réviser le loyer de votre locataire qu'une fois par an, sans que l'augmentation ne dépasse la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.

Lors du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire, vous retrouverez, en principe, une totale liberté pour réévaluer le loyer. Sauf si le bien se situe dans une zone tendue. Cette fois, l'augmentation ne pourra pas excéder l'évolution de l'IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué ou si vous avez fait effectuer des travaux importants

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