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Accès Valeur Pierre, la qualité plutôt que la quantité

Primaliance24/02/2015 à 00:00

Le revenu annuel d'Accès Valeur Pierre a baissé à 25,2 € tandis que la valeur de sa part a progressé de 3,38% (491 €). A prix acquéreur stable (474,96 € fin 2013), le taux de distribution  se maintient à 5,3%. Il résume autant la qualité des actifs du patrimoine que les efforts de la société de gestion à s'adapter aux nouvelles donnes du marché locatif.

Bonne ou mauvaise nouvelle ? Le taux d’occupation financier moyen d'Accès Valeur Pierre (BNP Paribas Reim) en 2014 a peu varié par rapport à 2013. Il atteint 87,3% fin décembre 2014 contre 88,4 % un an avant. D'après la société de gestion, ce niveau encore décevant serait provisoire. Car « les actions conduites ces derniers trimestres sur les actifs produiront leurs fruits ». Ainsi, après leurs lourdes rénovations, les bureaux de Levallois, Nanterre ou Boulogne qui représentent au total près de 5% des loyers « devraient trouver preneurs dans de bonnes conditions ».

Malgré tout, BNP Paribas ne cède pas à un enthousiasme excessif : le marché locatif reste favorable aux locataires, les efforts commerciaux se poursuivent et les indexations de loyers sont très faibles. C'est pourquoi, la société met en œuvre tous les moyens propres à reconquérir un taux d’occupation plus confortable. Pour ce faire, Accès Valeur Pierre cherche à se renforcer dans les copropriétés de bureau dans lesquelles elle est déjà présente. Cette stratégie évite d'abord, un éparpillement couteux du patrimoine sur de multiples actifs. Elle permet aussi à la SCPI de conserver des immeubles qu'elle connaît et apprécie tout en augmentant leur  taille à un coût relatif moindre.  L'investissement récent d’un plateau supplémentaire (1 327 m², avenue Wagram à Paris) loué à 100% à EDF témoigne de cette volonté de concentration qualitative. Surtout, par cette acquisition (14,5m€) la SCPI détient maintenant plus de 85% de la copropriété. Cette stratégie signifie-t-elle l'impasse sur de belles opportunités ? Non comme en témoigne l'acquisition en indivision (41,45%, 52,14 m€)  avec 2 autres fonds gérés par BNP Paribas REIM France de l'immeuble récent, Le Bord de Seine II (19 400 m², Issy-les-Moulineaux), loué au groupe Banque Postale. Cette opération d'un montant total de 125,8 m€ a été réalisée « selon des modalités prévues dans les nouvelles dispositions statutaires des SCPI, leur permettant des achats indirects (achat de la société détenant l’actif immobilier) ».

Au titre de l'exercice 2014, le revenu d'Accès Valeur pierre a reculé. Il s'élève à 25,2 € contre 25,5 € ce qui représente un taux de distribution de 5,13%. La déception doit, toutefois, être relativisée à l'aune de l'augmentation de 3,38 % de la valeur de la part sur un an (491€).

Autrement dit, si le prix de la part n'avait pas bougé, les associés auraient vu leur TDM ressortir à 5,3 %…comme en 2013 (5,37%) !

Pour 2015, BNP Paribas prévient que les anticipations en matière de résultat indiquent « un réajustement à la baisse probable sur les prochains trimestres ». La distribution annuelle prévisionnelle 2015- 2016 s’établirait dès lors, « dans une fourchette de 23,5 € - 24,5 € dont environ 2 € / part au titre d’une distribution de plus-values sur cession d’immeuble ».

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