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EPRA/NAREIT Euro Zone Index
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EPRA/NAREIT Euro Zone Index : eclatement de la bulle immo

hcaumont
25 sept. 200713:56

en MAJ de mon analyse du 04/07/07 :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=362322764

Commentaires :
1/ Situation actuelle :
http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=1rPFRRE

http://www.pro-at.com/analyse-bourse/technique-Le-batiment-ne-va-plus-maj-du-19-6-7-5-6770.html

2/ Historique :
il y a 4/6 mois aux USA avec des faillites des fonds de RHA de credits immo devenus impayés.
Puis Espagne (avec effondrement en bourse), et maintenant en France

C est normal, les prix sont trop decorrélés des salaires.
Je le vois aussi clairement que la bulle internet de 2000.

3/ Explication :
- bulle immo = px de vente trop haut (100% de hausse en 7 ans)
- decorrelation par rapport aux salaires (10% de hausse en 7 ans)
- et meme decorrelation par rapport aux loyers
- credits trop tendus et rallongés au maxi (25 ans contre 15 ans il y qq temps)
- impayés de + en + courant
- ruptures aux USA suite à ces impayés
- ruptures immo en Espagne
- ruptures credits immo en Allemagne et Angleterre
- effet boule de neige à la baisse, inverse de la hausse trop rapide

___

en MAJ de mon analyse du 14/08/07 :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=363552202&pageForum=1

eclatement de la bulle immobiliere UE

phase 1 : on vends ses immos (ou VAD ou put ...). perso en Juin. HA 5 puts immo. (il m en reste 3)
phase 2 : on achete plus rien car on etudie les effets domino sur les autres secteurs (dont bancaire)
phase 3 : on vend tout ce qui est en PV, et comme nos immos sont vendus depuis longtemps, on vends tout le reste. perso en Juillet, j ai vendu mes OPVCM Chinoises, mes PPR, mes VRAP ...
phase 4 : à la rentrée, de rares vraies analyses ont enfin parlé d eclatement de la bulle immo en Europe et non du seul effet subprime US. Donc perte de confiance du secteur immo.
phase 5 : ne pouvant plus injecter constamment des milliards sur les marchés, et apres avoir baissé le taux d escompte, la FED baisse son taux directeur de 50 points : enorme !

phase 6 : comme la FED a baissé ses taux, l USD monte bien trop haut (comment vendre un Airbus face à un Boeing à 1.4. idem pour tout). En plus, le krack immo arrive en Europe. La BCE baisse donc ses taux de 25 points en Octobre.

phase 7 : debut 2008, l eco et les marchés sont stabilisés, mais l immo restera corrigé (comme les NTIC en 2002) pour tres tres longtemps

phase 8 > 2010 : fin du reigne des papy boomers qui ont marqué l eco mondial et on crée la bulle immo, mais St Pierre ne prend pas les titres, et ils devront laisser des tonnes de logements disponibles ... (res princ, res second, placements immo ....)

___

Rappel de l'evidence qui est la lame de fond de la vague baissiere de l immo :

Mr Smith achete une maison à 400K$ en 2004 avec un credit comme la majorité des HA immo
(meme si env 20% proviennent de revente immo, ce qui a permit la Bulle, et 20% d autres fonds)
Credit à taux fixe, variable, subprime, c pas le vrai/pire probleme.

En 2007, Mr Smith a une galere (divorce, licenciement ...) ou meme il ne peut plus payer à cause de la hausse des taux.
La banque saisi son bien immo comme toujours et partout dans le monde.

Cas 1 : le marché immo monte ou est stable : le montant de la saisie/vente couvre le montant restant à payer sur le credit. C etait vrai jusqu'en 2006. Et dans ce cas, tout va bien (sauf pour Smith .

Cas 2 : le montant de la difficile revente ne couvre plus le montant du restant à payer à la banque.
Le DELTA est negatif. De l ordre de 100K$ d apres mes chiffres. Sa maison achetée + de 400k$ en 2004 ne vaut meme plus 300k$ en 2007.

La est le vrai probleme car le cumul des DELTA negatifs restent à la charge de la banque.
Et si c etait pas si grave, generalisé, cumulé, enorme et VRAI,
alors pourquoi tant de banques specialisées dans le credit immo deposeraient le bilan aux USA ou tout juste sauvées avec les fonds publics comme en Europe (IKB ...) ?

Pourquoi la FED et la BCE ont du injecter en Aout 2007 bien plus de Milliards qu'apres la crise du 11 septembre 2001 ?

MAJ : en 2006, 1 millions de biens saisis x 100K$ = 100 milliars d USD. En 2007, 2 millions donnent 200 milliards,
et on retrouve les montants injectés par la FED et la BCE ces 2 derniers mois.

Savez vous que le M3 est censuré par la FED depuis 1 an ? pourquoi ?
Savez vous qu il existe une OAT sur 50 ans ? est-ce une fuite en avant ?

---

Conclusion :

une purge a bien eu lieu, comme prevu cet été, sur l immo UE, entre 30% et 40% (EPRA ...).
la question est : suffisant ? (necessaire est une evidence)

ma reponse est : non, mais juste suffisante pour le tres CT

1/ cela montre qu une hausse speculative immo n est plus possible sans hausse des salaires (impossible cause mondialisation)

2/ à MT/LT, la baisse immo sera la nouvelle norme, jusqu'à un prix en agence (et ANR) revenu à celui de 2000, avec qq rebonds speculatifs

---

Perso, Il me reste des 1969S, et 2 bears EPRA que je garde, car amha, la baisse n est pas finie sur ce secteur, y compris à MT et LT.

---
La difference entre un optimiste et un pessimiste tient au fait que le pessimiste est habituellement mieux informé.

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1 réponse

  • hcaumont
    27 juillet 201010:21

    A part les prix en agence en Europe qui n ont pas assez baissés, l EPRA est à une valeur interessante.

    Je suis donc passé à l achat, via ce produit tres corrélé à l EPRA NAREIT :

    HSBC Immobilier (C)
    FR0000991028 - HSBC Global Asset Management (France)

    http://www.boursorama.com/opcvm/opcvm.phtml?symbole=MP-829197

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