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VECTRANE : ca va enfin bouger

j.gicqu3
31 oct. 200820:06

Eurosic : Rapport financier du premier semestre 2008

Vendredi 31 octobre 2008 à 17:40


1 EUROSIC2 S.A. au capital de 264 863 488 euros

SIEGE SOCIAL : 105, avenue Raymond Poincaré, 75116 Paris

R.C.S. : 307 178 871 RCS Paris

Rapport financier semestriel

Semestre clos le 30 juin 2008

(L 451-1-2 III du Code monétaire et financier

Article 222-4 et suivants du RG de l'AMF )

Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2008 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.

Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société : www.eurosic.fr.


Sommaire

I. Attestation du responsable
II. Rapport semestriel d'activité
III. Comptes complets du semestre écoulé présenté sous forme consolidée
IV. Rapport des commissaires aux comptes





I. Attestation du responsable

J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets présentés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page 3 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Le 25 juillet 2008

Mme Méka Brunel

Présidente du Directoire

II. Rapport semestriel d'activité

1. Activité et résultats

1.1. Les principaux évènements de la période

1.1.1. Acquisition en VEFA de l'immeuble B2 à Boulogne Billancourt

La promesse de vente de l'opération a été signée le premier février 2008. La vente a eu lieu le 19 juin 2008 pour 57,7 millions d'euros actes en mains HT.

Les travaux ont débuté en février 2008 pour une livraison au premier semestre 2009.

1.1.2. Les opérations en développement.

Au cours du premier semestre 2008 la société a poursuivi les opérations initiées en 2007.

- Les travaux de l'opération Quai 33 à Puteaux (Tour Anjou), progressent conformément au planning prévisionnel. Les dépenses du semestre se sont élevées à 10,3 millions d'euros.

- Le 4 juin 2008 Eurosic a signé avec Nexity Entreprises le contrat de promotion immobilière concernant la reconstruction de l'immeuble du 52 avenue Hoche à Paris. L'agence de la Banque Palatine a déménagé fin juin. Toutes les autorisations administratives ont été obtenues. Les travaux de désamiantage et de curage seront achevés en juillet 2008.

- Concernant l'extension et la construction de nouveaux bâtiments à Lille Seclin et conformément au protocole signé en 2007 avec Atos Origin, trois permis ont été obtenus. Des retards ont été constatés pour un quatrième permis qui a nécessité d'opérer des fouilles archéologiques. Un avenant au protocole d'accord est en cours de signature pour acter se report de délai.

- Dans le cadre de l'accompagnement de son locataire Sofrica, le groupe a poursuivi les travaux d'extension de deux sites d'entreposage acquis en 2007 à Bédée et la Roche-sur-Yon.

1.1.3. Commercialisation.

Au cours du premier semestre 2008, la société a lancé la commercialisation des immeubles en développement du Quai 33 à Puteaux et du 52, avenue Hoche à Paris qui seront respectivement livrés au premier semestre 2009 et au second semestre 2010. Des mandats ont été conclus avec plusieurs commercialisateurs. Les surfaces commerciales vacantes des immeubles Avant Seine et Grand Seine du 13ème arrondissement font l'objet de négociations.

Des négociations sont menées avec le locataire de l'opération de Cergy en vue d'une révision du loyer en contrepartie d'aménagements sur les diverses clauses du bail.

1.2. L'évolution du marché des bureaux en Ile de France

Le marché de la commercialisation de bureaux en Ile-de-France s'est ralenti au cours du 1er semestre 2008 pour s'inscrire en baisse de 19% en volume par rapport à la même période en 2007. Ce ralentissement a été plus prononcé pour les grandes surfaces (>5000 m²).

Cette évolution a contribué à accroître les stocks disponibles (+6%) sans pour autant créer un contexte de sur offre. Les mises en chantier ont par ailleurs reculé de 13% sur la période.

Le marché de l'investissement a connu pour sa part un recul très important de l'ordre de la moitié des transactions par rapport au 1er semestre 2007. L'action conjuguée de la restriction des crédits et de la remontée des taux d'intérêts consécutifs à la crise financière a provoqué une discordance entre les valeurs d'expertise et les prix proposés par les acheteurs. L'attentisme des acteurs face à une remontée des taux de rendement est difficile à évaluer.

Dans ce contexte, Eurosic possède les capacités de financement qui lui permettent de continuer à étudier des dossiers d'acquisition. Au 30 juin 2008, aucun dossier n'a dépassé le stade de l'offre indicative.

1.3. Activité locative

Au cours du premier semestre 2008, les revenus locatifs consolidés d'Eurosic s'élèvent à 36,2 millions d'euros, contre 14,8 millions pour la même période 2007. Cette forte progression s'explique par le changement de taille de la société (prise de contrôle de Vectrane et apport des immeubles de la CNCE et de la Banque Palatine au cours du 1er semestre 2007), mais également par :

- l'indexation des loyers pour 5,2%,

- les loyers générés par les investissements du second semestre 2007 pour 7,2%,

- la livraison de l'extension des bâtiments du Club Méditerranée pour 1,1%,

Au total, la progression à périmètre comparable s'élève à 13,5 %.

Revenus locatifs

La croissance nette par rapport aux revenus locatifs pro-forma au 30 juin 2007 s'élève à 3,13%, et traduit la cession du portefeuille historique en décembre 2007 et la libération de l'immeuble du 52 avenue Hoche dont les travaux de démolition et de reconstruction ont débuté au cours du semestre.

Au 30 juin 2008, l'ensemble des baux représentait un montant cumulé de loyer en année pleine de 72,3 millions d'euros. L'échéance moyenne de ces baux s'élevait à 7 ans pour les bureaux, 10 ans pour les actifs de loisir et 11 ans pour la logistique, avec une échéance moyenne pour le patrimoine de 8 ans. Le taux d'occupation financier s'élevait à 99.7%.

Les revenus locatifs d'Eurosic provenaient à hauteur de 68% du portefeuille de bureaux, et à hauteur de 27% des actifs de loisirs. Les loyers générés par la logistique représentent désormais près de 5% des revenus locatifs du groupe.

Le groupe est exposé au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers. Ce point est abordé au paragraphe 7.2.1 des annexes aux comptes consolidés présentés ci-après.

1.4. Résultats du premier semestre 2008

L'EBITDA dégagé au 30 juin 2008 s'élève à 32,1 millions d'euros contre 11,9 millions d'euros au 30 juin 2007 (pro-forma 30 juin 2007 : 31,6 millions d'euros). Le taux de marge sur loyer progresse pour s'inscrire à 89%.

Le cash-flow courant s'élève à 17,2 millions d'euros au 30 juin 2008. Ce cash-flow d'activité courante correspond au résultat net corrigé des amortissements et provisions, des variations de juste valeur et des produits et charges d'actualisation des actifs financiers, des frais financiers afférents aux travaux de développement des projets en cours non livrés, des autres frais exceptionnels, des éventuels résultats de cessions, de la charge d'impôt et des dividendes reçus sous forme d'actions.

La progression enregistrée provient de la hausse des revenus locatifs, mais surtout de la réduction des charges financières, consécutive à la restructuration de la dette menée à l'automne 2007, et dont les résultats sont pour la première fois visibles sur 6 mois consécutifs d'activité.

Au total, après constatation des amortissements et provisions et prise en compte des dividendes de Cicobail, le résultat net consolidé part du groupe s'élève à 1,4 millions d'euros.

2. Patrimoine et ANR

2.1. Expertise du patrimoine

2.1.1. Méthodologie retenue

Le patrimoine d'Eurosic a fait l'objet d'une expertise en valeur au 30 juin 2008 menée par Catella Valuation et CB Richard Ellis.

Le principe général d'évaluation repose sur l'utilisation conjointe de deux méthodes : la capitalisation des revenus qui consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu et la méthode des flux de trésorerie actualisés qui consiste à supposer la valeur du bien égale à la somme actualisée des flux attendus, y compris la revente du bien au bout de 10 ans.

Des hypothèses prudentes, communes à toutes les expertises, ont été retenues :

- taux d'indexation annuel des loyers et des charges de 2,5%/an,

- droits de mutation à la sortie de 6,2%, ou frais de revente de 1,8% pour les immeubles en TVA,

- honoraires de vente, utilisés pour la valeur de sortie dans la méthode des flux actualisés, 1%.

Les hypothèses de taux retenus pour chacune de ces méthodes sont récapitulées dans le tableau ci-dessous.

2.1.2. Evaluation par type d'actif

La valeur actualisée des actifs de bureaux d'Eurosic s'élève à 849 millions d'Euros hors droits au 30 juin 2008, en repli de 1,9% par rapport aux expertises du 31 décembre 2007. Cette évolution retrace clairement la tendance observée sur les marchés, notamment en région parisienne :

- remontée des taux de rendement entre 20 et 50 points de base en fonction de l'emplacement et de la qualité des actifs,

- remontée plus marquée pour les actifs de grande taille, situés en secteur prime, qui souffrent de la restriction des financements,

- remontée moins affirmée sur les actifs situés au nord et à l'est de Paris ou en première couronne qui ont bénéficié d'un marché plus fluide.

Le rendement moyen hors droits des bureaux progresse de 20 points et passe de 5,6% au 31 décembre 2007 à 5,8% au 30 juin 2008.

La valeur actualisée des actifs de loisirs s'élève à 316 Millions d'Euros, en repli de 6% par rapport au 31 décembre 2007.

La valeur actualisée des entrepôts a pour sa part progressée de 8%. Le taux de rendement moyen de ces actifs ressort à 7,8% sur valeur hors droits.

L'évaluation des actifs en développement est basée essentiellement sur la méthode des cash-flows. La valeur est déterminée à l'achèvement des travaux et le montant des travaux qui restent à effectuer est retranché. La valeur de ces actifs progresse de 7% au 30 juin 2008 pour s'établir à 217,2 millions d'euros avec des travaux en cours d'immobilisation de 24,8 millions d'euros.

Au total et après acquisition de l'immeuble de Boulogne B2 valorisé à hauteur des dépenses en cours (21,2 millions d'euros), la valeur du patrimoine hors droits s'établit à 1 448,5 millions d'euros. Le taux de rendement moyen s'élève à 5,98% en progression de 27 points de base.

2.1.3. Variation de juste valeur

Sur la base de ces expertises, la variation de juste valeur au 30 juin 2008 est négative de - 32,6 millions d'euros et se répartit de la façon suivante :

En ME
Bureaux -16,0
Loisirs -20,0
Logistique + 0,6
Développements hors travaux + 2,8
Total - 32,6


2.2. Actif Net Réévalué

2.2.1. Calcul de l'Actif Net Réévalué

L'actif net Réévalué en valeur de liquidation est déterminé en ajoutant aux capitaux propres consolidés part groupe, le gain ou la perte de juste valeur (déterminé par la différence entre la valeur nette comptable des immeubles et sa valeur marché hors droits), et le montant cumulé des amortissements constitués.

Au 30 juin 2008, le calcul est le suivant :

En KE
Capitaux propres consolidés au 30 juin 2008 827 808
Variation de juste valeur des immeubles de placement depuis leur entrée dans le périmètre - 30 234
Amortissements cumulés des immeubles de placement depuis leur entrée dans le périmètre + 37 748
Intérêts des minoritaires - 2 762
Actif Net Réévalué au 30 juin 2008 832 560
Actif Net Réévalué par action 50,51 E


2.2.2. Evolution de l'Actif Net Réévalué

L'actif Net Réévalué s'élevait à 865,5 millions d'euros au 31 décembre 2007. Les variations du semestre se décomposent ainsi :

Le résultat enregistré directement en capitaux propres correspond essentiellement aux variations de juste valeur des instruments financiers dérivés de couverture et à la variation de juste valeur nette d'impôt différé des titres Cicobail.

3. Endettement et structure financière

3.1. Dette bancaire au 30 juin 2008

La dette bancaire consolidée s'élève au 30 juin 2008 à 620,3 millions d'euros. Elle se compose d'un crédit syndiqué de 850 millions d'euros, tiré à hauteur de 444,7 millions d'euros, et d'un crédit à taux fixe de la CNCE de 175,6 millions d'euros. La société a procédé à 32 millions d'euros de tirage sur le semestre, destinés à financer les travaux de restructuration, de développement et les premiers paiements de l'acquisition de l'immeuble de Boulogne.

Au 30 juin 2008, 89% de la dette était sécurisée par un taux fixe de 4,41% pour la part CNCE ou des swaps à 4,37%. Au 15 juillet, la part de la dette sécurisée est passée à 97%.

Au 30 juin 2008, le coût spot de l'endettement s'élevait à 4,82%, et la maturité moyenne de la dette s'établissait à 7,1 ans.

Compte tenu de sa politique active de couverture, le groupe est faiblement exposé au risque de hausse des taux d'intérêt. Ce point est abordé au paragraphe 7.2.3 des annexes aux comptes consolidés présentés ci-après.

3.2. Ratio de structure financière

Les prêts accordés au groupe sont accompagnés de dispositions contractuelles au terme desquelles le groupe s'oblige à respecter des ratios financiers qui rapportent les dettes aux valeurs des actifs (Loan To Value) et mesurent les capacités de la société à faire face aux charges d'intérêts (Debt Service Ratio ou Interest Coverage Ratio).

Au 30 juin 2008, la dette financière nette calculée comme la différence entre la dette bancaire et la trésorerie de la société s'élevait à 596,9 millions d'euros. Rapportée à la valeur du patrimoine hors droits de 1 448, 5 millions d'euros, le ratio d'endettement LTV s'établit à 40,5%.

Au 30 juin 2008, le résultat financier consolidé calculé comme la différence entre les charges financières et les produits financiers consolidés, corrigés de l'actualisation de l'exit tax et de la variation de valeur des instruments financiers, s'élève à 12,9 millions d'euros. Rapporté à l'EBITDA, le ratio ICR s'établit à 2,5.

4. Perspectives 2008

4.1. Fusion Eurosic - Vectrane

Depuis la prise de contrôle de Vectrane en mars 2007, et au terme de la garantie de cours clôturée le 4 mai 2007, Eurosic détient 98,75% du capital de Vectrane. Eurosic, qui est une foncière de bureaux, a souhaité alors conserver une filiale cotée, dont la stratégie consistait à développer des partenariats à long terme avec ses locataires au travers d'opérations d'externalisation, et dont le patrimoine était largement diversifié.

L'évolution des marchés financiers depuis l'été 2007, notamment au regard des foncières, ne permet pas aujourd'hui à Vectrane d'assurer de manière autonome le financement de son développement . Dans ces conditions, Vectrane ne présente plus les mêmes perspectives. Par ailleurs, les coûts de gestion de l'ensemble du groupe sont augmentés par l'existence de deux sociétés cotées.

Dans ce contexte, Eurosic envisage de procéder à la fusion-absorption de Vectrane. La société a informé l'AMF du principe de l'opération et de son intention de déposer une demande de constat à non-lieu à la mise en oeuvre d'une offre publique de retrait sur les titres en circulation, qui représentent 0,95% du capital.

4.2. Evènements récents

Le conseil de surveillance d'Eurosic et le conseil d'administration de Vectrane ont approuvé le principe de la fusion des deux structures au cours de leurs réunions tenues le 25 juillet 2008. Les modalités de rapprochement sont en cours d'examen.

4.3. Les perspectives du second semestre 2008

Dans un contexte de marché financier et immobilier qui reste à ce jour incertain et chahuté, Eurosic poursuivra son développement. Conforme au régime SIIC 4 et doté de moyens financiers solides, Eurosic dispose d'un pipeline de développement de 421 ME lui permettant de confirmer la croissance attendue des cash flow en 2008 et en 2009.

III. Comptes complets du semestre écoulé

présentés sous forme consolidée

EUROSIC

SA au capital de 264 863 488 E

105, avenue Raymond Poincaré

75116 PARIS

Comptes consolidés

Au 30 JUIN 2008

Normes IFRS

BILAN CONSOLIDE (KE)

COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE (KE)

TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES

LE TABLEAU DE FLUX CONSOLIDE (KE)

EUROSIC

ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES

AU 30 JUIN 2008

NORMES IFRS

SOMMAIRE

Page

1 DESCRIPTION DE LA SOCIETE.. 25

2 FAITS SIGNIFICATIFS DE LA PERIODE.. 25

3 Principes généraux de consolidation.. 27

3.1 Référentiel. 27

3.2 Méthodes de consolidation. 27

3.3 Périmètre de consolidation et retraitements de consolidation. 28

3.3.1 Périmètre de consolidation au 30 Juin 2008. 28

3.3.2 Retraitements de consolidation et élimination. 28

4 METHODES COMPTABLES.. 30

4.1 Immeubles de placement (IAS 40) 30

4.1.1 Méthode de comptabilisation et d'évaluation des immeubles de placement 30

4.1.2 Perte de valeur des immobilisations corporelles, incorporelles et de l'écart d'acquisition (IAS36) 32

4.1.3 Actifs destinés à la vente et activités abandonnées (IFRS 5) 32

4.1.4 Contrat de location financement (IAS 17) 33

4.2 Instruments financiers. 33

4.2.1 Les actifs et passifs financiers évalués à leur juste valeur par le biais du compte de résultat 33

4.2.2 Les placements détenus jusqu'à leur échéance. 34

4.2.3 Les prêts et créances émis par l'entreprise. 34

4.2.4 Les actifs financiers disponibles à la vente. 34

4.2.5 Les passifs financiers. 35

4.2.6 Actualisation des paiements différés. 35

4.2.7 Comptabilisation des instruments dérivés de couverture. 35

4.3 Les titres d'autocontrôle. 36

4.4 Impôts exigibles et impôts différés. 36

4.4.1 Régime fiscal Sociétés d'Investissements d'Immobiliers Cotées (SIIC) 36

4.4.2 Les impôts différés. 37

4.5 Avantages au personnel. 38

4.6 Produit des activités ordinaires. 38

4.6.1 La reconnaissance des revenus. 38

4.6.2 Les ventes d'immeubles. 39

4.7 Calcul du résultat par action. 39

5 Jugement et recours a des estimations.. 39

6 APPLIQUATION DES IFRS.. 40

7 Les risques sur instruments financiers.. 40

7.1 Importance des instruments financiers. 40

7.2 Nature des risques découlant des instruments financiers. 41

7.2.1 Le risque de marché. 41

7.2.2 Le risque de contrepartie. 42

7.2.3 Le risque de taux d'intérêt 42

7.2.4 Le risque de crédit 42

7.2.5 Le risque de liquidité. 43

7.2.6 Le risque sur actions. 44

7.3 Informations complétant le tableau de flux de trésorerie. 44

Impact net : 353 ME. 45

NOTES SUR LE BILAN CONSOLIDE (en KE) 46

7.4 Ecart d'acquisition (goodwill) 46

7.5 Actifs non courants. 46

7.5.1 Les immobilisations corporelles. 46

7.5.2 Les immeubles de placement 46

7.5.3 Les actifs financiers. 49

7.6 Créances clients et autres créances nettes. 50

7.7 Trésorerie et equivalents de tresorerie. 51

7.8 Capitaux propres du Groupe. 51

7.9 Passifs non courants. 52

7.9.1 Impôts sur les sociétés à payer 54

7.9.2 Les impôts différés passifs. 55

7.10 Passifs courants. 56

8 NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE (en KE) 57

8.1 Produits des activites ordinaires. 57

8.2 Charges d'exploitation. 57

8.3 Le résultat financier. 58

8.4 Impôt sur les sociétés. 59

8.5 Information sectorielle. 59

9 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE.. 59

10 INFORMATION RELATIVE AUX PARTIES LIEES.. 59

10.1 Les prestations entre parties liées. 59

10.2 Rémunération des organes de direction. 60

11 ENGAGEMENTS DONNES & RECUS.. 61

11.1 Garanties données. 61

11.2 Protocole d'accord avec ATOS.. 62

11.3 Marché d'entreprise générale - Tour Quai 33 (anciennemment tour anjou) 62

11.4 Engagements de loyers. 62

11.5 Respect des ratios financiers. 63

12 INFORMATIONS DONNEES SUR LE MODELE DE LA JUSTE VALEUR.. 64

3 DESCRIPTION DE LA SOCIETE

Eurosic, dont le siège social est situé au 105, avenue Raymond Poincaré, 75116 Paris, est une société anonyme régie par les dispositions du Code du Commerce immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 307178871. L'assemblée générale mixte des actionnaires du 30 mai 2007 a modifié le régime de gouvernance de la société pour adopter la forme de Directoire et Conseil de surveillance.

Eurosic est une société foncière cotée sur le marché EUROLIST d'Euronext Paris compartiment B. Mnémonique : ERCS - code ISIN : FR0000038200

A sa création en 1976, la Société a développé une activité de société financière dédiée aux opérations de crédit-bail immobilier auprès d'une clientèle de professionnels.

Au cours de l'exercice 2006, Eurosic a réorienté son activité vers celle d'une société foncière :

- le 30 juin 2006, le Comité des Etablissements de Crédits et des Entreprises d'Investissements a prononcé le retrait d'agrément de la Société en qualité de société financière ;

- en octobre 2006, Eurosic a adopté le statut des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (" SIIC ") à effet au 1er juillet 2006.

Eurosic est une société du Groupe Caisse d'Epargne, dont l'actionnaire de référence est Nexity qui détient 31,88%, la Banque Palatine détenant 20% du capital de la société.

4 FAITS SIGNIFICATIFS DE LA PERIODE

Le premier semestre de l'exercice 2008 a été marqué :

- Par la signature d'un Contrat de Promotion Immobilière (CPI) sur l'immeuble situé au 52 avenue Hoche à Paris avec NEXITY Entreprises

- Par la signature de l'acte d'acquisition en l'état futur d'achèvement auprès de NEXITY Entreprises d'un immeuble de bureaux situé dans la zone ouest du Trapèze de Boulogne-Billancourt (Ilot B2).

- Au cours du premier semestre 2008, Vectrane, filiale d'Eurosic détenue à 98,75%, a procédé à la Transmission Universelle de Patrimoine de deux filiales dont les actifs avaient été cédés en 2006.

5 Principes généraux de consolidation5.1 Référentiel

Les états financiers consolidés au 30 Juin 2008 sont présentés conformément aux normes internationales d'information financière ou " International Financial Reporting Standard " (IFRS) conformément au règlement n°1606/2002 de la commission européenne adoptée le 19 juillet 2002 pour l'ensemble des sociétés cotées y compris les nouvelles normes et interprétations entrant en vigueur au 1er janvier 2007 soit essentiellement la norme IFRS 7 et la norme IAS 1 révisée. Ils ont été arrêtés par le directoire en date du 18 juillet 2008.

Les nouvelles normes, interprétations ou amendements à des normes existantes dont la date d'entrée en vigueur est postérieure au 30 Juin 2008 et qui auront un impact sur les comptes d'Eurosic n'ont pas été appliqués par anticipation. Il s'agit essentiellement des normes suivantes :

- IFRS 8 sur l'information sectorielle applicable à compter du 1er janvier 2009,

- IFRIC 11 actions propres et transactions intragroupe applicable pour les exercices ouverts à compter du 1er mars 2007

Les états financiers consolidés du Groupe sont préparés selon la convention du coût historique à l'exception des instruments financiers, évalués à la juste valeur, conformément aux normes IAS 32, IAS 39 et IFRS 7.

La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. Le Groupe est également amené à exercer son jugement lors de l'application des méthodes comptables. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus importants en terme de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés dans les notes 9.5.3 et 9.6.

Les normes et interprétations officielles éventuellement applicables postérieurement à la date d'arrêté n'ont pas été appliquées par anticipation.5.2 Méthodes de consolidation

Au 30 Juin 2008, toutes les sociétés du périmètre de consolidation sont contrôlées de façon exclusive par le Groupe et sont donc consolidées par intégration globale.5.3 Périmètre de consolidation et retraitements de consolidation5.3.1 Périmètre de consolidation au 30 Juin 2008

Au 30 Juin 2008, le périmètre de consolidation comprend les sociétés dont la liste est présentée ci-dessous :

SOCIETE SIEGE N° DE SIREN % d'intérêt Méthode de consolidation
EUROSIC PARIS 307178871 MERE MERE
VECTRANE PARIS 423154491 99,05 % IG
VECTRANE FI SARL PARIS 484455415 d° d°
FONCIERE DU DOMAINE DES BOIS-FRANCS SARL PARIS 318045069 d° d°
SOLOGNE BV PARIS 387712821 d° d°
FAUBOURG SAINT-MARTIN SAS PARIS 430046607 d° d°
TOWER SCI PARIS 433566932 d° d°
MULTIMEDIA SCI PARIS 438023095 d° d°
FONCIERE DU PARC SAS PARIS 423154491 d° d°
DELOS SCI PARIS 441907037 d° d°


Les entités LE BRITANIA SNC et DU PLANTRET SARL ont été absorbées par transmission universelle de patrimoine dans les comptes de la société mère en date du 29 mars 2008, correspondant à la fin de la période d'opposabilité des tiers à cette opération. 5.3.2 Retraitements de consolidation et élimination5.3.2.1 Retraitements d'homogénéisation des comptes sociaux

Toutes les filiales du Groupe clôturent leurs comptes annuels au 31 décembre de chaque année. Appliquant les mêmes méthodes comptables, aucun retraitement d'homogénéité n'est nécessaire.5.3.2.2 Opérations réciproques

Les soldes et transactions commerciales et financières ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d'opérations entre les sociétés du Groupe sont éliminés dans le cadre de l'établissement des comptes consolidés.5.3.2.3 Regroupements d'entreprises (IFRS 3)

Lorsque l'acquisition d'une entité ne répond pas aux critères d'activité tels que définis par la norme IFRS 3, cette opération est comptabilisée comme étant une acquisition d'actifs et de passifs isolés. Aucun impôt différé n'est retenu et aucun écart d'acquisition n'est comptabilisé, les actifs et passifs étant comptabilisés à leur juste valeur.

Dans le cas contraire, l'écart constaté entre le coût d'acquisition des titres des sociétés consolidées et la quote-part d'intérêt du Groupe dans la juste valeur des actifs, des passifs et des passifs éventuels identifiables à la date d'acquisition constitue l'écart d'acquisition.

A cette date, cet écart est inscrit à l'actif des états financiers consolidés de l'acquéreur s'il est positif, et est comptabilisé immédiatement en résultat s'il est négatif.

Le délai d'ajustement de la valeur des actifs et passifs et de l'affectation de l'écart d'acquisition comptabilisés de manière provisoire est de 12 mois à compter de la date d'acquisition.

L'écart d'acquisition ne peut pas être amorti, conformément à IFRS 3 " regroupements d'entreprises ". Il doit faire l'objet de tests de perte de valeur au minimum une fois par an à la même date, ou plus fréquemment quand des évènements ou des changements de circonstances indiquent une perte de valeur.

Pour ce test, l'écart d'acquisition est ventilé par Unités Génératrices de Trésorerie, qui correspondent à des ensembles homogènes générant conjointement des entrées de trésorerie identifiables.

Au cours de l'exercice 2007, l'acquisition par Eurosic du Groupe Vectrane a été comptabilisée conformément à l'acquisition d'une activité telle que définie par la norme IFRS 3 entraînant la comptabilisation d'un écart d'acquisition de 39 ME (cf. - 9.4). Le Groupe Vectrane constituant dans son ensemble une seule Unité Génératrice de Trésorerie unique, le test de dépréciation de cet écart d'acquisition a été réalisé au 31 décembre 2007 sur l'ensemble de ce Groupe (cf. - 6.1.2).

6 METHODES COMPTABLES

Les méthodes comptables les plus significatives pour le Groupe sont présentées ci-après :6.1 Immeubles de placement (IAS 40)6.1.1 Méthode de comptabilisation et d'évaluation des immeubles de placement

Les immeubles détenus durablement et destinés à être mis en location dans le cadre de contrats de location simple, sont considérés comme des immeubles de placement (IAS 40).

Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour leur valeur d'acquisition frais et droits inclus.

Postérieurement à leur évaluation initiale, les immeubles de placement sont évalués :

- soit selon le modèle de la juste valeur avec impact des variations de juste valeur en compte de résultat ;

- soit selon le modèle du coût prévu par IAS 16.

La dé-comptabilisation d'un immeuble de placement est constatée lors de sa sortie ou lorsque son utilisation est arrêtée de manière permanente et qu'aucun avantage économique futur n'est attendu de sa sortie. Les profits ou pertes résultant de la sortie de l'immeuble de placement sont comptabilisés dans le compte de résultat.

Le Groupe applique la méthode du coût qui consiste à évaluer les immobilisations au coût, diminué des amortissements et pertes de valeurs cumulés.

Conformément au traitement de référence de la norme IAS 23, les coûts d'emprunt engagés pour la construction ou la restructuration d'un immeuble de placement sont comptabilisés en charge de période.

Les dépenses ultérieures relatives aux immeubles de placement ayant déjà été exploités sont immobilisées si et seulement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à l'entreprise et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable.

Tant que les dépenses ultérieures sont en cours de réalisation, elles sont enregistrées à leur coût historique conformément à la norme IAS 16 et sont présentées en immeuble de placement en cours.

Une fois achevées et les composants correspondants en état d'utilisation, un amortissement est pratiqué en fonction de la durée d'utilité propre à chaque composant de manière à refléter le rythme de consommation des avantages économiques générés par le composant.

L'amortissement est calculé sur la base :

- de la valeur d'utilité des composants de l'actif. Quand les éléments constitutifs de l'immobilisation ont des durées de vie différentes, chaque composant dont le coût est significatif par rapport au coût total de l'actif est amorti séparément sur sa propre durée d'utilité,

- du coût d'acquisition diminué de la valeur résiduelle.

La valeur résiduelle correspond au montant, déduction faite des coûts de cession, que l'entreprise obtiendrait actuellement de la sortie de l'actif estimé en fonction de l'âge et de l'état dans lequel il se trouverait à la fin de sa durée d'utilité.

La durée d'utilité et la valeur résiduelle d'une immobilisation corporelle doivent être réexaminées annuellement. Lorsque les prévisions sont différentes des estimations antérieures, la dotation aux amortissements de l'exercice en cours et des exercices futurs doit être ajustée.

Compte tenu de la date de constitution du Groupe et des dates d'acquisition des actifs, Eurosic a mandaté des experts indépendants afin de définir pour l'ensemble du Groupe l'approche par composant (y compris la distinction bâti-foncier) et les durée d'utilité correspondantes tenant compte, de la stratégie du Groupe, de l'évolution des conditions d'exploitation et du marché.

Ces modalités sont appliquées sur les comptes consolidés clos au 30 Juin 2008.

Les principaux composants des constructions identifiés par Eurosic sur les immeubles de placement et leur durée d'amortissements respective sont les suivants :

- La structure : 35 à 60 ans
- La façade et toiture : 20 à 30 ans
- Les installations techniques : 10 à 25 ans
- Les agencements : 5 à 10 ans
6.1.2 Perte de valeur des immobilisations corporelles, incorporelles et de l'écart d'acquisition (IAS36)

Les valeurs comptables des actifs sont revues à chaque clôture afin d'identifier d'éventuelles pertes de valeur :

- pour les actifs incorporels non amortissables et les écarts d'acquisition : une fois par exercice, ou plus fréquemment en cas d'apparition d'indices de perte de valeur,

- pour tous les autres actifs : dès l'apparition d'indices de pertes de valeur.

Pour les tests de valorisation, les immobilisations sont regroupées en Unité Génératrice de Trésorerie (UGT).

Lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable de l'Unité Génératrice de Trésorerie, une perte de valeur est enregistrée en résultat opérationnel. Elle est imputée en priorité sur l'écart d'acquisition. Préalablement à l'enregistrement d'une perte de valeur, et par souci d'éviter une trop forte volatilité des valeurs alors que le Groupe a choisi un référentiel privilégiant la méthode du coût, il est tenu compte des tendances confirmées et de la situation des actifs, et en particulier lorsque ceux-ci sont en cours de développement ou de restructuration lourde.

Cette valeur recouvrable est appréciée par la réalisation de tests de valorisation réalisés par des experts indépendants à chaque clôture. Ces évaluations effectuées par CBRE et Catella reposent sur des fourchettes d'estimation données par différentes méthodes soit la méthode des DCF, de la capitalisation des loyers et dans une moindre mesure par la méthode des comparables.

Pour établir ces valeurs, les experts ont considéré les loyers effectivement quittancés à ces mêmes dates. Ils ont ensuite appliqué à chaque fois un taux de capitalisation qui tient compte à la fois du niveau des taux de capitalisation, pour l'actif et pour la date considérés, et de l'évolution du niveau du taux sans risque (OAT à 10 ans).6.1.3 Actifs destinés à la vente et activités abandonnées (IFRS 5)

La norme IFRS 5 " Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées " définit une activité non poursuivie comme une composante d'une entité ayant des flux de trésorerie indépendants du reste de l'entité, qui a été cédée ou est détenue en vue de la vente et qui représente une ligne d'activité ou une région géographique principale et distincte.

Un actif ou un Groupe d'actif est classé en tant qu'actif non courant destiné à la vente lorsque l'actif ou le Groupe d'actif est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, ou dans un délai de 1 an.

Ces actifs ne sont plus amortis et comptabilisés à leur juste valeur à la date d'arrêté des comptes.

Lorsqu'un actif ou un Groupe d'actifs est cédé, le produit de cession est comptabilisé sur une ligne distincte du compte de résultat, " Résultat des activités cédées ". 6.1.4 Contrat de location financement (IAS 17)

Les immeubles de placement acquis au moyen de contrat de location-financement transférant au Groupe la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif loué sont comptabilisés dès la date de commencement du contrat à l'actif du bilan à la juste valeur du bien loué ou pour la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location si celle-ci est inférieure. La dette correspondante est inscrite en passif financier.

Les paiements effectués au titre de la location sont ventilés entre la charge financière et l'amortissement de la dette de manière à obtenir un taux périodique constant sur le solde de l'emprunt figurant au passif du bilan.6.2 Instruments financiers6.2.1 Les actifs et passifs financiers évalués à leur juste valeur par le biais du compte de résultat

Cette catégorie d'actifs comprend :

- les actifs financiers détenus à des fins de transaction c'est-à-dire acquis par l'entreprise en vue de dégager un profit à court terme,

- les instruments dérivés non expressément désignés comme des instruments de couverture.

Sont inclus dans cette catégorie d'actifs financiers, les valeurs mobilières de placement du type SICAV, FCP, les comptes bancaires ainsi que les SWAP de taux non affectés à des opérations de couverture.

Les valeurs mobilières de placement et les SWAP de taux non affectés sont évalués à leur valeur de marché à la clôture et les variations de juste valeur sont directement comptabilisées en résultat.

Ces actifs sont présentés en actifs courants.6.2.2 Les placements détenus jusqu'à leur échéance

Il s'agit d'actifs financiers non dérivés, à paiement fixe ou déterminable, à échéance fixée, que l'entreprise a l'intention et la capacité de garder jusqu'à l'échéance, autre que ceux désignés comme des actifs disponibles à la vente ou comme des prêts et créances ou comme étant évalués à leur juste valeur par le résultat.

Sont inclus dans cette catégorie d'actif, les dépôts de garantie octroyés par la société. En fonction de leur échéance, ces actifs sont présentés en actif non courant pour la part supérieure à 1 an et en actif courant pour la part inférieure à 1 an.

En l'absence de condition de rémunération différente des conditions du marché et de coût de transaction, le coût amorti de ces actifs correspond à la valeur nominale restant due.6.2.3 Les prêts et créances émis par l'entreprise

Il s'agit d'actifs financiers non dérivés à paiement fixe et déterminable non cotés sur un marché financier autre que ceux désignés comme des actifs disponibles à la vente, des actifs financiers détenus jusqu'à leur échéance ou les actifs financiers évalués à leur juste valeur par le biais du compte de résultat.

Sont inclus dans cette catégorie d'actifs financiers :

- les créances d'exploitation et les autres créances, dont le coût amorti correspond à la valeur nominale de la créance,

- les prêts accordés à un tiers dont le coût amorti correspond à la valeur nominale restant due, en l'absence de condition de rémunération différente des conditions du marché.

Les actifs à échéance de moins de 1 an sont présentés en actif courant, les actifs dont l'échéance est supérieure à un an sont présentés en actif non courant. 6.2.4 Les actifs financiers disponibles à la vente

Il s'agit d'actifs financiers non dérivés qui sont désignés comme des actifs disponibles à la vente. Ils sont valorisés à leur juste valeur, la variation de celle-ci étant enregistrée directement dans les capitaux propres consolidés. En cas de perte de valeur, si celle-ci était considérée comme représentative d'une dégradation de l'actif, cette perte serait comptabilisée en résultat.

Sont classés comme des actifs financiers disponibles à la vente les titres Cicobail détenus par Eurosic.6.2.5 Les passifs financiers

Postérieurement à la comptabilisation initiale, tous les passifs financiers du Groupe sont comptabilisés au bilan au coût amorti par la méthode du taux d'intérêt effectif.

Les emprunts bancaires sont présentés déduction faite des frais d'émission payés lors de la mise en place des financements. Les frais financiers sont pris en charge par la méthode du taux d'intérêt effectif.

En l'absence de condition de rémunération différente des conditions du marché et de coût de transaction, le coût amorti des passifs financiers à long terme correspond à leur valeur nominale restant dûe à la clôture.

Les passifs financiers dont l'échéance est supérieure à un an sont présentés en passif non courant.

Le coût amorti des dettes d'exploitation dont l'échéance est inférieure à un an correspond à la valeur nominale de la dette.6.2.6 Actualisation des paiements différés

Les normes imposent en général l'actualisation des provisions ainsi que de toutes sommes bénéficiant d'un différé de paiement ou d'encaissement non conforme aux usages courants.

La valeur des créances ou dettes concernées doit être actualisée et une charge ou un produit financier constaté au compte de résultat sur la période du différé de paiement.

Les dépôts de garantie des locataires rémunérés à un taux de marché ne nécessitent pas d'actualisation.

Au 30 Juin 2008, cette méthode a été appliquée sur l'exit tax, son paiement étant différé sur 4 ans sans rémunération (cf. - 6.4.1).6.2.7 Comptabilisation des instruments dérivés de couverture

EUROSIC utilise des instruments dérivés dans le cadre de sa politique de couverture du risque de taux d'intérêt de sa dette.

Les instruments financiers dérivés au 30 Juin 2008, composés de contrats de Swap taux variables contre taux fixes et d'un tunnel, constituent des actifs et passifs financiers et sont inscrits au bilan pour leur juste valeur.

Ces instruments financiers dérivés ont été mis en place par le Groupe pour couvrir les variations de flux futurs des emprunts à taux variable.

Ces instruments financiers étant directement liés aux sous-jacents couverts, tant sur leur notionnel, leur durée, que sur la concomitance des flux qu'ils génèrent, leur efficacité est démontrée. En conséquence, ces instruments sont enregistrés conformément à la comptabilité de couverture telle que définie par la norme IAS 39. S'agissant de couverture de flux de trésorerie futurs, les variations de valeurs de ces instruments dérivés de couverture sont directement comptabilisées en capitaux propres. 6.3 Les titres d'autocontrôle

Les titres d'autocontrôle du Groupe sont comptabilisés à leur coût d'acquisition en diminution des capitaux propres jusqu'à ce qu'ils soient annulés ou cédés.

Le résultat de cession de ces titres sont directement imputés sur les capitaux propres de telle sorte que les plus ou moins values et dépréciations éventuelles n'affectent pas le résultat consolidé.

6.4 Impôts exigibles et impôts différés6.4.1 Régime fiscal Sociétés d'Investissements d'Immobiliers Cotées (SIIC)

Le régime SIIC permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur :

- les bénéfices provenant de la location d'immeubles et de la sous location d'immeubles en crédit-bail,

- les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de droits afférents à un contrat en crédit bail immobilier, de participations dans des sociétés de personnes ou de participations dans des filiales ayant opté pour le régime fiscal des SIIC

- et sur les dividendes reçus de filiales soumises au régime fiscal des SIIC.

En contrepartie de cette exonération, les SIIC sont soumises à l'obligation de distribution :

- à hauteur de 85 % des bénéfices exonérés issus de la location,

- de 50 % des plus values de cession des immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières dans les 2 ans,

- de l'intégralité des dividendes reçus de filiales bénéficiant du régime SIIC.

La loi de finance rectificative de 2006 a en outre introduit des conditions de détention du capital pour l'éligibilité ou le maintien du statut SIIC :

- la société ne peut être détenue directement ou indirectement à plus de 60 % par un actionnaire de référence non SIIC,

- les dividendes versés à tout actionnaire détenant plus de 10 % du capital et pour lequel les dividendes ne seraient pas imposés en vertu de leur régime fiscal propre sont soumis à un impôt de 20 % à la charge de la société.

L'option au régime SIIC entraîne l'exigibilité d'un impôt de sortie au taux réduit de 16,5 % (exit tax) sur les plus values latentes relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés. Le dispositif est subordonné à la souscription d'un engagement de conservation des immeubles ou droits reçus pour une durée minimale de cinq ans. Cet impôt est payable par quart sur 4 ans le 15 décembre à compter de l'année de l'option. Cet exit tax est intégralement comptabilisé en résultat en impôt exigible l'année de l'option au régime.

La dette d'exit tax est actualisée en fonction de l'échéancier initial de paiement déterminé à compter du 1er jour de l'entrée dans le régime SIIC des entités concernées.

Le taux d'actualisation retenu correspond au taux moyen d'endettement des sociétés du Groupe.

La dette initialement comptabilisée est diminuée du boni d'actualisation. Une charge d'intérêt est comptabilisée lors de

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1 réponse

  • coche123
    13 novembre 200814:01

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