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SIIC DE PARIS N. : des inconformités

djurjura
12 févr. 200813:27

PARIS : LES PROPOSITIONS CHOC POUR RENOUVELER LE PARC DE BUREAUX


Entre 25 et 35 millions de m² de bureaux ne seraient plus aux normes en Île-de-France. C’est le constat de l’Orie (Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Île-de-France), au terme d’une étude de deux ans sur l’obsolescence du parc de bureaux dans la région francilienne. Ce parc est estimé actuellement à 48 millions de m², dont 48 % ont été construits avant 1975.
Les critères d’obsolescence ne sont pas seulement techniques (hauteur sous dalle, taille des plateaux, équipements…), ils peuvent également être juridiques (respect des réglementations) et économiques (niveau de charges, optimisation des surfaces occupées). D’ailleurs, les utilisateurs ne s’y trompent pas. On constate une prédominance des grandes demandes vers les immeubles neufs ou restructurés. « Cette obsolescence est un phénomène difficile à cerner, mais qui est voie d’amplification », souligne Christian de Kerangal, directeur général d’IPD France, qui a rendu un rapport sur la question. Ainsi, les normes environnementales devraient durablement impacter le parc actuel.
Dans le même temps, l’Orie estime le volume de restructuration annuel entre 400 000 et 500 000 m². Un rythme insuffisant que l’Observatoire espère booster avec quelques propositions inédites. Ainsi, pour favoriser les démolitions-reconstructions, le groupe de travail avance trois grands projets. D’abord, lever les freins des opérations de restructuration dans Paris en instituant une commission chargée de rendre un avis en amont sur les projets. Cela lèverait le risque qu’un programme se retrouve bloqué par les architectes des bâtiments de France ou la commission du Vieux Paris. Ensuite, en prenant en compte l’efficience énergétique des bâtiments. En l’espèce, il s’agirait de faire du diagnostic énergétique « le pivot d’un système permettant d’éliminer le parc peu performant énergétiquement ». La démolition-reconstruction pourrait s’accompagner d’un bonus constructif ou d’une prise en charge des surcoûts de construction si l’immeuble répond aux nouvelles normes environnementales. Enfin, l’Orie propose d’exonérer de redevance pour création de bureau les démolitions-reconstructions. Jusqu’en 2014 au minimum !
Dans le même temps, le groupe de travail de l’Observatoire avance une batterie de mesures pour intensifier les reconversions d’immeubles. Et voilà que ressort la bonne vieille formule de la transformation de bureau en logement. L’Orie plaide pour une TVA à 5,5 % pour la reconversion des locaux et demande également la levée de l’obligation d’inclure 25 % de logements sociaux dans des opérations de plus de 800 m². « L’obligation de mixité peut s’exercer sur une autre parcelle que celle de l’opération et aussi avec d’autres types de locaux (équipements, commerces…) ». Le groupe de travail propose de favoriser la revente de commercialité en supprimant le cloisonnement entre quartiers administratifs pour les compensations dans le cadre de l’article L 631-7. Les propositions sont sur la table. Reste maintenant à convaincre les pouvoirs publics.

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