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Retour au sujet ICADE A ECHANG

ICADE A ECHANG : Analyse fondamentale ICA, synthese ....

hcaumont
19 sept. 200718:41

Apres 3 mois à bosser sur l eclatement de la bulle immo, l heure est aux bilans.

Perso, mes PVs sur mes 2 puts ICA sont correctes (à 3 chiffres, grace à 2732Z),
meme en integrant la perte seche des derniers puts à 40E échus today.

J ai dégagé aussi qq PVs (à 4 chiffres) sur 1969S (par exp vente tres partielle hier à 0,2E avec un PRU à 0,02).

Il me reste des 1969S, et 2 bears EPRA deja donnés (cf mes posts) que je garde, car amha, la baisse n est pas finie sur ce secteur, y compris à MT et LT.

___

en MAJ de mon analyse du 04/07/07 :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=362322764

Commentaires :
1/ Situation actuelle :
http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=1rPFRRE

http://www.pro-at.com/analyse-bourse/technique-Le-batiment-ne-va-plus-maj-du-19-6-7-5-6770.html

2/ Historique :
il y a 3/4 mois aux USA avec des faillites des fonds de RHA de credits immo devenus impayés.
Puis Espagne (avec effondrement en bourse), et maintenant en France

C est normal, les prix sont trop decorrélés des salaires.
Je le vois aussi clairement que la bulle internet de 2000.

Par contre, je crains l exces inverse : que la gamele soit plus forte de prevue (50% amha sur les prix de l immo)

3/ Explication :
- bulle immo = px de vente trop haut (100% de hausse en 7 ans)
- decorrelation par rapport aux salaires (10% de hausse en 7 ans)
- et meme decorrelation par rapport aux loyers
- credits trop tendus et rallongés au maxi (25 ans contre 15 ans il y qq temps)
- impayés de + en + courant
- ruptures aux USA suite à ces impayés
- ruptures immo en Espagne
- effet boule de neige à la baisse, inverse de la hausse trop rapide

5/MAJ/ Icade : a bien resisté malgre sa grosse surcote (d'un ANR lui meme surévalué).
Grace à la CDC, à ODDO, à la FED (baisse des taux), aux discours, aux speculateurs haussiers papyboomers ...

La hausse du jour est tres speculative (+9%), et direct cause de la baisse des taux de la FED.

___

en MAJ de mon analyse du 14/08/07 :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=363552202&pageForum=1

eclatement de la bulle immobiliere UE

phase 1 : on vends ses immos (ou VAD ou put ...). perso en Juin. HA 5 puts immo. (il m en reste 3)
phase 2 : on achete plus rien car on etudie les effets domino sur les autres secteurs (dont bancaire)
phase 3 : on vend tout ce qui est en PV, et comme nos immos sont vendus depuis longtemps, on vends tout le reste. perso en Juillet, j ai vendu mes OPVCM Chinoises, mes PPR, mes VRAP ...

phase 4 : à la rentrée, de vraies analyses vont enfin parler d eclatement de la bulle immo en Europe et non du seul effet subprime US. et la, ventes en MASSE de l immo.

phase 4b : vrai Krack immo en Europe, y compris visible sur les PA immo (agences, notaires, Fnaim ...)

phase 5 : la FED ne peut baisser ses taux cause concurrence avec EUR, mais la BCE n a plus le choix : elle baisse ses taux (Octobre rouge) car elle n a plus assez de liquidité (deja 150 milliards injectés)

phase 6 : comme la BCE a baissé ses taux (1/4 pt), la FED fait idem fin 2007), car en + l USD remonte à 1,3 EUR

phase 7 : debut 2008, l eco et les marchés sont stabilisés, mais l immo restera corrigé (comme les NTIC en 2002) pour tres tres longtemps

phase 8 > 2010 : fin du reigne des papy boomers qui ont marqué l eco mondial et on crée la bulle immo, mais St Pierre ne prend pas les titres, et ils devront laisser des tonnes de logements disponibles ... (res princ, res second, placements immo ....)

MAJ M+1 : la phase 6 a eu lieu today, bien en avance et au double (1/2 pt).
Heureusement, j ai deja fait mes HA obligataires ce lundi, y compris US.
la phase 4 a été + faible que prevu et la 4b encore bien cachée ...

___

Rappel de l'evidence qui est la lame de fond de la vague baissiere de l immo :

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=364174984

Mr Smith achete une maison à 400K$ en 2004 avec un credit comme la majorité des HA immo
(meme si env 20% proviennent de revente immo, ce qui a permit la Bulle, et 20% d autres fonds)
Credit à taux fixe, variable, subprime, on verra que c pas le vrai/pire probleme.

En 2007, Mr Smith a une galere (divorce, licenciement ...) ou meme il ne peut plus payer à cause de la hausse des taux.
La banque saisi son bien immo comme toujours et partout dans le monde.

Cas 1 : le marché immo monte ou est stable : le montant de la saisie/vente couvre le montant restant à payer sur le credit. C etait vrai jusqu'en 2006. Et dans ce cas, tout va bien (sauf pour Smith ;-).

Cas 2 : le montant de la difficile revente ne couvre plus le montant du restant à payer à la banque.
Le DELTA est negatif. De l ordre de 100K$ d apres mes chiffres. Sa maison achetée + de 400k$ en 2004 ne vaut meme plus 300k$ en 2007.

La est le vrai probleme car le cumul des DELTA negatifs restent à la charge de la banque.
Et si c etait pas si grave, generalisé, cumulé, enorme et VRAI,
alors pourquoi tant de banques specialisées dans le credit immo deposeraient le bilan aux USA ou tout juste sauvées avec les fonds publics comme en Europe (IKB) ?

Pourquoi la FED et la BCE ont du injecter en Aout 2007 bien plus de Milliards qu'apres la crise du 11 septembre 2001 ?

MAJ : en 2006, 1 millions de biens saisis x 100K$ = 100 milliars d USD. En 2007, 2 millions donnent 200 milliards,
et on retrouve les montants injectés par la FED et la BCE ces 2 derniers mois.

Savez vous que le M3 est censuré par la FED depuis 1 an ? pourquoi ?
Savez vous qu il existe une OAT sur 50 ans ? est-ce une fuite en avant ?

---

Conclusion :

une purge a bien eu lieu, comme prevu cet été, sur l immo UE, entre 30% et 40% (ICA, EPRA ...).
la question est : suffisant ? (necessaire est une evidence)

ma reponse est : non, mais juste suffisante pour le tres CT

1/ cela montre qu une hausse speculative immo n est plus possible sans hausse des salaires (impossible cause mondialisation)

2/ à MT/LT, la baisse immo sera la nouvelle norme, jusqu'à un prix en agence (et ANR) revenu à celui de 2000, avec qq rebonds
speculatifs

---

La difference entre un optimiste et un pessimiste tient au fait que le pessimiste est habituellement mieux informé.

Hervé Caumont

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19 réponses

  • jmrochet
    19 septembre 200718:45

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  • M2255877
    19 septembre 200719:16

    Reco, good job !! ;-)

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  • scarabai
    19 septembre 200719:46

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  • franco9
    19 septembre 200719:51

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  • hcaumont
    20 septembre 200702:19


    sachant que son ANR est surevalué à 36E dans un marché instable à baissier.

    Et EPRA Euro à 2000, car ICA n est pas la seule encore trop haute (Unibail, Kle, Gecina ... idem)

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  • pas000
    20 septembre 200705:27

    C'est un Maelstrôm d'opinions diverses.
    C'est sûr, aucun mensonge dans ton texte; Que des vérités, mais hélas orientées dans un seul sens.
    Du pur sophisme.
    Et l'essentiel n'est pas d'être optimiste, pessimiste ou mieux informé que les autres; L'essentiel est d'être dans le même sens que le marché.

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  • M2255877
    20 septembre 200709:56

    Les prix de l'immo ont plus que doublés en 7 ans (chiffres officiels) et les salaires eux ont stagné, c'est du sophisme çà ???!!!!!

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  • ajoan1
    20 septembre 200713:07

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  • hcaumont
    20 septembre 200722:00

    quand j ai commencé ce post, c etait pour communiquer mais aussi faire le point sur ICA. sans graphiques. à partir de mes meilleures idées, amha, les 3 + importantes dans l avenir.
    et il se trouve qu elles sont toutes liées au secteur immo et non specifiques à ICA. le titre aurait pu donc etre :
    analyse fondamentale du secteur immo .

    comme pour la villa de Smith expertisée à 300K$, malgre ses travaux, la piscine ... le cours d ICA suit l eclatement de la bulle speculative immo.

    quoique fassent ICA et Smith pour ramer à contre courant ... l economie est affaire d equilibre, comme l ecologie. et la hausse de 100% depuis 7 ans face aux 10% des salaires etait un desequilibre tres temporaire. retour à des valeurs + correctes et tant pis pour les speculateurs.

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  • pas000
    21 septembre 200711:19

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  • hcaumont
    21 septembre 200716:07


    simple à comprendre ?

    http://fr.news.yahoo.com/chappatte/20070921/dessin/pen-la-fed-baisse-ses-taux-ab767ee5d9150.html

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  • hcaumont
    19 octobre 200717:24

    meme quand Ben cause, ils censurent ...

    D'ailleurs nous sommes tous rassurés depuis que nous avons appris que le Département du Trésor américain et les grandes banques nous mitonnent un plan de derrière les fagots pour tenter de sauver le marché des SIV (structured Investment Vehicule = CDO+CLO+...+ CDO² + ...). Un plan à 100 milliards de dollars tout de même !

    http://www.pro-at.com/analyse-bourse/technique-Marche-haussier-l-039-or-1ere-partie-1-7645.html

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  • proucas
    21 octobre 200710:36

    maintenant que les US plongent le" j'ai raison" revient ! Ceux qui voient tout en noir auront toujours, à un moment ou un autre raison. Prochaine crise à attendre, l'Iran et tu verras la bourse de nouveau plonger. Patience le pire est toujours possible. BRAVO à Toi

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  • schmull
    22 octobre 200709:37

    Bah oui tout ca n'est pas faux pour le marché de l'immo et surtout la promotion.
    Sauf qu'Icade n'est pas du tout dans la meme histoire,

    Son portefeuille immo n'a pas du tout eu la meme tendance que le marché et que ses immeubles sont aujourd'hui 2x moins chers que la moyenne de marché... alors pour moi ca me parait completement absurde de penser que l'ANR est surevalué, mais completement!!!

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  • schmull
    22 octobre 200709:46

    Non! tout l'interet d'icade c'est dfe comprendre qu'un VRAIE analyste fondamentale montre que cette société ne suit pas dans ces fondamentaux les fondamentaux de marché!!!
    on ne peut pas comprendre icade en ne faisant qu'une etude mactro de son environnement et sans trentrer en profondeur dans la strategie du groupe.
    CE N EST PAS UN PROXY MACRO!!!!

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  • hcaumont
    15 novembre 200719:49

    NEW YORK (Reuters) - Les Etats-Unis connaissent leur pire crise immobilière depuis la Grande Dépression, a estimé jeudi John Stumpf, le directeur général de Wells Fargo, l'une des rares banques américaines à avoir évité les problèmes de liquidité et de qualité de crédit que connaissent les prêteurs hypothécaires outre-Atlantique.

    Wells Fargo, deuxième prêteur sur le marché hypothécaire américain et cinquième plus grande banque des Etats-Unis est bien positionnée pour affronter la tempête malgré l'anticipation de pertes "élevées" sur les encours de crédit au logement en 2008, a précisé Stumpf.

    Il a ajouté que la banque n'avait qu'une exposition "minimale" sur les CDOs et les conduits émettant des ABCP (billets de trésorerie adossés à des créances titrisées) qui ont déjà occasionné plus de 40 milliards de dollars de dépréciation d'actifs dans le secteur bancaire.

    "Nous n'avons pas connu un tel déclin de l'immobilier à l'échelle du pays depuis la Grande dépression", a dit Stumpf au cours d'une conférence sur les banques organisées par Merrill Lynch.

    Wells Fargo a toutefois fait état le mois dernier d'un bénéfice en hausse de 4% au troisième trimestre, sa progression la plus modeste depuis plus de six ans.

    http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?news=4837692

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  • M6459885
    17 novembre 200700:18

    Cher M. Caumont, chapeau bas pour cette annalyse ARGUMENTEE (important ici et RARE, Mésurashii comme diraient les japonais) et VISIONNAIRE

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  • grit78
    20 novembre 200710:11

    http://www.readmarket.com/

    Actualité du mardi 20 novembre

    La hausse du NAHB, hier soir, a plus la nature du soubresaut que du renversement de tendance avec l’indice ressortant à 19pts, au-dessus du consensus de 2pts.

    Le second volet des chiffres de l’immobilier sera publié cet après-midi avec les démarrages de chantiers (attendu en baisse à -1.8%) et les permis de constuire (également en baisse à 2.1%).

    Quelque soit les développements à court terme, la tendance du secteur reste négative. En effet, les inventaires des stocks invendus n’encouregeront pas le développement de nouveaux programmes des promoteurs. La crise, qui au départ ne concernait que l’immobilier résidentiel, se propage à l’immobilier commercial.

    Enfin, en considérant l’indice S&P/ Case-Shiller, représentant les prix dans les vingts plus grands métropoles américaines, le prix de la pierre est en baisse de 4.5% depuis juin.


    Readmarket

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  • hcaumont
    18 décembre 200714:42

    Le subprime brise l'élan du marché de l'immobilier commercial

    PARIS (Reuters) - Après plusieurs années de boom, le marché de l'immobilier commercial devrait retomber lourdement en 2008, son élan ayant été brisé cet été par la fermeture du robinet du crédit avec la crise du "subprime".

    (Publicité)
    "Je pense que l'on va avoir un bon coup de frais. On n'est pas au début d'en voir la fin, comme on dit dans la profession", déclare Antoine de Broglie, P-DG du gérant d'actifs Stam Europe.

    Les groupes de conseil en immobilier prévoient d'ores et déjà une contraction de l'investissement en France de 20 à 30% en 2008, accompagnée d'une hausse des rendements - jusqu'à 100 points de base - sauf sur les immeubles de bureaux très bonne qualité.

    Mais certains estiment que ce coup de froid ne fera que rétablir un peu de bon sens sur un marché qui s'était emballé.

    "Les taux d'intérêt bas avaient allumé un grand feu sous les marchés immobiliers depuis 2003. (Aujourd'hui), ce n'est plus le paradis mais ce ne sera pas l'enfer non plus. C'est juste un retour aux bonnes vieilles recettes", dit Ric Lewis, responsable de l'investissement au groupe de gestion immobilière AEW Europe.

    "L'effet sain d'une période comme celle-ci est d'arriver à estimer et à rémunérer correctement le risque, avec une exigence de rentabilité un peu supérieure", estime également Benoît du Passage, P-DG de Jones Lang Lasalle France (JLL).

    JLL, géant mondial de la gestion et du conseil en immobilier, prévoit une baisse de l'activité en Europe en 2008 pouvant aller jusqu'à 25%. Sur le marché d'Ile-de-France, le volume d'investissement devrait être ramené à 15 milliards d'euros l'an prochain, contre 20-22 milliards cette année, avec une nouvelle hausse de rendements de 25 à 100 points de base en fonction de la qualité des actifs, prédit Benoît du Passage.

    "Avant la crise du subprime, beaucoup d'achats se faisaient avec un fort effet de levier (jusqu'à 85%), ce qui a alimenté le marché. Aujourd'hui c'est impossible d'emprunter plus de 70%, ce qui va automatiquement faire baisser les volumes", note Olivier Gérard, directeur de l'investissement chez Cushman & Wakefield.

    "Les banquiers ne prêtent plus sur les opérations en Vefa (en construction) et sont très prudents sur les actifs qui ont des défauts ou dans des secteurs qui ne sont pas bien établis."

    Cushman & Wakefield prévoit pour sa part, sur toute la France, les montants investis l'an prochain soient ramenés à 20 milliards d'euros environ, après un nouveau record de 27-28 milliards cette année.

    A QUAND LE RETOUR DU CREDIT?

    Les investisseurs n'attendent pas de rétablissement de la fluidité du crédit sur le marché immobilier avant mai/juin 2008, le temps pour les banques d'inscrire dans leurs compte la totalité des pertes potentielles liées à la crise du "subprime".

    "Les banques vont devoir écouler d'abord les mauvais prêts qu'elles auront pu faire avant de recommencer à prêter. Ça peut prendre un mois, trois mois, six mois, on ne sait pas trop", estime François Trausch, président de GE Real Estate France.

    "Toutes les opérations qui avaient recours massivement au crédit se sont arrêtées et on ne retrouvera pas de liquidité sur le marché du crédit avant le printemps", déclare un acteur important du marché immobilier français. "Tout le monde est un peu en attente", ajoute une banquière, qui estime toutefois que les prêts pourraient reprendre après une pause de fin d'année.

    Antoine de Broglie est nettement plus pessimiste : "La situation est beaucoup plus embêtante qu'on ne le croit. Les poubelles sont pleines de produits de titrisation achetés sur le marché international et européen, ça peut prendre beaucoup plus longtemps que jusqu'à mai/juin", estime-t-il.

    "Si les pertes sont colossales, on ne peut pas passer la paille de fer pour tout effacer en une seule fois", ajoute-t-il.

    Certaines banques se retrouvent "collées" avec des montants importants de dette titrisée. En France, les professionnels citent Lehman Brothers, qui a acheté en mars à Unibail la tour Coeur Défense pour 2,11 milliards d'euros, avec un financement largement fondé sur des opérations de titrisation pour lesquelles les repreneurs sont désormais rares. Aucun commentaire n'a pu être obtenu dans l'immédiat de la part de Lehman Brothers sur cette situation.

    Et le risque très réel que la crise financière ne dégénère en crise économique dès l'an prochain, avec une récession à la clé et ses effets pervers sur les marchés de la location et de l'investissement, est présent à tous les esprits.

    "Les problèmes de la sphère financière, qui vit dans l'angoisse, n'ont pas encore débordé du côté de l'économie réelle mais cela va arriver naturellement", juge le président de Stam Europe, qui estime que la réduction du volume de crédits et son renchérissement ont d'ores et déjà entraîné une hausse des rendements de 30 à 100 points de base selon les immeubles.

    BONS FONDAMENTAUX

    Mais pour l'instant, grâce à un bon équilibre entre l'offre et la demande et un marché de la location peu concerné par la crise, Paris n'a pas encore connu la chute des volumes et des prix des marchés américain, espagnol ou anglais.

    Olivier Gérard, directeur de l'investissement chez Cushman & Wakefield, estime que malgré un recul d'environ un milliard d'euros à prévoir au quatrième trimestre, le volume total de transactions en France atteindra un nouveau record cette année, de 27 à 28 milliards d'euros, contre 25 milliards en 2006.

    "De tous les marchés matures, celui qui se comporte le mieux est le marché français. Crise du 'subprime' ou pas, cela n'a pas changé ses équilibres fondamentaux qui sont bons. Du coup on n'a pas vu de changement énorme, un petit relèvement des taux de rendements, ce qui est normal du fait de l'incertitude. Mais l'appétit reste entier", commente Benoît du Passage.

    De fait, avec 47 millions de m2, Paris a le plus grand parc immobilier d'Europe. Les volumes de transactions sont à des records mais restent faibles en regard de sa taille. De plus, l'offre d'immeubles de qualité est limitée en région parisienne et, surtout, la capitale est appréciée pour sa liquidité et sa transparence.

    Mais la crise financière a déjà renversé le rapport de force entre acheteurs et vendeurs, écarté les investisseurs plus spéculatifs, interrompu les très grandes opérations qui étaient généralement financées par de la dette titrisées... bref transformé en profondeur le fonctionnement du marché.

    "La difficulté du marché actuel est que l'on ne sait pas trop sur quelle base évaluer les actifs. On sent qu'il va y avoir une correction, mais la compétition reste forte. C'est pourquoi nous ne sommes pas très agressifs pour une dernière acquisition avant la fin de l'année", commente François Trausch.

    "Certains acheteurs ont arrêté d'acheter et nous sommes soucieux de la liquidité du marché. On a des opportunités d'achat, mais il faut aussi pouvoir revendre", conclut-il.

    "Là où il y a avait quinze acheteurs pour un actif, il n'y en a plus que cinq", précise un intervenant français.

    Résultat, le système des appels d'offres, très contraignant pour les acheteurs et qui régentait un marché dominé par une abondance de liquidités en quête de produits, a été balayé.

    "Autre effet de la fin de la fête : la disparition des appels d'offres, de crainte d'un échec. On peut négocier, les vendeurs sont beaucoup plus polis", commente le P-DG de Stam Europe.

    http://fr.news.yahoo.com/rtrs/20071218/tbs-france-immobilier-bureaux-perspectiv-7318940_1.html

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