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EURO DISNEY NR : Reponses des dirigents sur les terrains

moules
28 nov. 200814:53

Réponses aux questions écrites des actionnaires classées par sujet
Euro Disney SCA AGM du 21 février 2007


IMMOBILIER ET OPTIONS SUR LES TERRAINS (VOIR DIAPORAMA)


Nos actionnaires et la presse ont posé de nombreuses questions sur les actifs immobiliers. Je voudrais profiter de cette occasion pour expliquer plus avant cet aspect de notre société, les droits que nous avons actuellement et comment nous les traitons comptablement.

Diapo 1 :

Tel que défini dans la Convention avec l’Etat, il nous a été accordé l’option d’aménager 1 943 hectares de terrains sur plusieurs phases de développement à long terme. Jusqu’à ce que nous exercions ce droit, nous ne sommes pas propriétaire des terrains.

Au 30 septembre 2006, environ 50% de ces terrains ont été aménagés.
Parmi les terrains que nous avons en notre possession, une grande partie est utilisée pour soutenir l’activité des Parcs à Thèmes et des Hôtels.
Le reste des terrains que nous avons achetés est essentiellement loué à des tiers au travers de contrats de bail à long terme. Ces terrains sont principalement situés au niveau du Centre Commercial de Val d’Europe et des hôtels partenaires proches du Resort. Ils sont enregistrés en « Biens de placement » dans notre bilan (€ 43 M au 30 Septembre 2006).

Nous ne pouvons pas aménager tout le reste de ces terrains en une seule fois, mais à travers différentes phases. Vous pouvez vous reporter à la page 9 du document de référence 2006 qui vous expose les différentes phases approuvées.
Chacune de ces phases doit être mise en œuvre dans un délai bien spécifique. Au delà de ces délais, les droits restants qui n’auraient pas été exercés expireront.

Si toutes les phases n’ont pas été mises en œuvre avant 2017, tous les droits non exercés expireront. La Direction prévoit à ce jour que les temps impartis à ce développement seront respectés et qu’aucune option n’expirera.

Diapo 2

Vous pouvez voir dernière moi la carte du site :
Les terrains délimités par la ligne blanche représentent les 1943 hectares de terrains sur lesquels nous avons reçu des options dans le cadre de la convention avec l’Etat.
En jaune vous voyez les terrains qui ont été développés et utilisés pour nos parcs à thèmes et nos hôtels.
Les zones affichées en violet correspondent aux terrains que nous avons achetés et qui sont loués à des tiers. Il s’agit essentiellement des terrains sur lesquels sont construits. Le centre commercial de Val d’Europe et les hôtels associés. A noter que nous sommes propriétaires des terrains mais pas des immeubles construits sur ces derniers.
Les terrains indiqués en rose sont les terrains qui ont été vendus à des tiers – essentiellement pour les activités commerciales et résidentielles.
Les zones en bleu clair correspondent aux terrains qui n’ont pas été développé à ce jour.
Le reste des terrains est destiné à accueillir des infrastructures tel que les routes, voies ferrées ou des bassins de rétention d’eau


Avant que nous ne puissions exercer les options, il faut que :

Les terrains concernés soient tout d’abord inclus dans une phase de développement planifiée et approuvée par l’Etat. Au 30 septembre 2006, 3 phases ont été approuvées et comportaient environ 20% des 1000 hectares restants non encore aménagés.
Ensuite, il faut que les infrastructures soient construites pour permettre aux terrains de satisfaire les conditions de leur utilisation. L’Etat est en charge du projet de la construction. Nous le remboursons des coûts et frais généraux. Je tiens à souligner que ces frais sont considérables : par exemple, les coûts associés de notre activité de développement immobilier représentaient 71% du Chiffre d’Affaires pour l’année fiscale 2006.


Comme d’après les conditions ci-dessus énoncées, au sens des nouvelles normes IFRS, nous ne sommes pas autorisés à enregistrer à l’actif de notre bilan les droits sur ces terrains qui n’ont pas encore été aménagés.

Bien que nous ne soyons pas autorisés à comptabiliser ces droits fonciers comme un actif au sein de notre bilan, nous fournissons à nos actionnaires une information quant aux droits sur les terrains non encore aménagés.

Nous tenons à rappeler à chacun qu’au cours de la restructuration financière de 2005, les parités calculées dans le cadre de l’apport partiel d’actif ont été déterminées en fonction de la juste valeur de l’entreprise dans son ensemble.

Cette valeur a été validée par une expertise indépendante et était fondée sur une projection des flux futurs de trésorerie de l’activité.
Cette évaluation comprenait également les flux futurs de trésorerie pouvant provenir des terrains non encore aménagés. Ainsi la valeur de cette option a été incluse dans la détermination de ce sujet important pour les actionnaires même si aucune valeur n’est mentionnée dans le bilan.


Après cette présentation générale sur le sujet, nous souhaiterions revenir aux questions spécifiques qui nous ont été adressées pour cette assemblée :


a.Sur le bilan, à quoi se rapporte les « Immeubles de Placement » ? Les terrains sur lesquels nous pouvons lever des options en vertu de la Convention sont-ils inclus dans ce bilan ?

Comme nous venons de le mentionner et comme nous l’avons indiqué dans le document de référence 2006, les « Immeubles de placement » correspondent aux terrains que nous avons déjà achetés et que nous louons à des tiers.

b.De quelle superficie la société est-elle propriétaire ?

Comme déjà indiqué, nous avons développé environ la moitié des 1943 ha que nous pouvons aménager dans le cadre de la Convention.
La grande majorité des terrains que nous possédons aujourd’hui est utilisée pour nos parcs à thèmes et nos hôtels. Plus précisément le Parc Walt Disney Studio, le Parc Disneyland, nos sept hôtels, le parcours de Golf et Disney Village. Ces terrains ont une superficie d’environ 360 hectares.
Nous ne possédons pas les quelques 1000 ha de terrains non aménagés.

c.Quelle est la valeur comptable brute et nette des actifs de la société?

Comme nous l’avons indiqué dans le document de référence 2006, la valeur comptable brute des actifs de la société est de 4389 millions €. Ceci inclut les terrains pour 573 millions €. Les amortissements cumulés s’élèvent à 2087 millions €, ce qui donne une valeur comptable nette de 2302 millions €.
Ces actifs sont utilisés pour notre activité et la direction n’envisage pas de cession d’actifs dans le cadre de sa stratégie. C’est pourquoi, et conformément aux normes IRFS, nous n’évaluons pas nos actifs de façon individualisée.

d.A quelle hauteur se chiffre la totalité des bâtiments de la ville dont la société est propriétaire ?

Nous ne sommes propriétaires d’aucun bâtiment à l’extérieur du Resort ou du centre ville.
Nous sommes propriétaires de quelques espaces en centre ville, le principal étant le Cercle, l’espace d’exposition où se trouve habituellement la maquette du site. La valeur de ces actifs n’est pas substantielle.


e.Si la valeur des terrains était inscrite au Bilan, le cours de l’action serait bien plus élevé

Nous désirons rappeler que pendant la restructuration de 2005, la part du capital d’EDA calculée en rémunération des apports, a été déterminée en fonction de la juste valeur de l’ensemble de la société et non sur la valeur comptable des actifs et passifs de la société. Cette valeur a été validée par des experts externes qui se sont appuyés pour leur évaluation sur les prévisions de flux de trésorerie générés par l’activité. Cette évaluation tenait compte des flux de trésorerie résultant des activités de développement immobilier.

PIERRE & VACANCES


a.Quelle sera la superficie vendue pour le projet Villages Nature réalisé en partenariat avec Pierre & Vacances et à quel prix?

Comme nous venons de l’annoncer, le projet avec Pierre & Vacances entre dans la phase d’évaluation qui devrait durer deux ans. Ce n’est qu’ensuite que nous serons en mesure de déterminer la superficie du terrain à aménager, si le projet voit le jour.


THEME –FETE FORAINE

a.Pourquoi ne pas envisager d’installer une fête foraine sur le terrain inoccupé autour du Resort?

Nous sommes ouverts à une collaboration avec des tiers pour développer et enrichir notre offre. Nous ne pensons pas que cette option réponde aux attentes actuelles de nos visiteurs.


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