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Les qualités des OPCI peinent à séduire... pour l'instant

Newsmanagers13/04/2010 à 18:00
(NEWSManagers.com) - Convaincu du bien-fondé actuel de l'investissement immobilier pour les investisseurs institutionnels, et de l'intérêt également de la diversification au sein de cette classe d'actifs, Invesco Real Estate qui gère en la matière vingt milliards d'euros dont cinq sur l'Europe dispose notamment d'une gamme de neuf fonds " paneuropéens" . Avec quelques particularités selon les produits, certains étant investis sur des zones ou des produits particuliers (Europe centrale, hôtels, par exemple) tandis que d'autres plus " core" se donnent le vieux Continent pour univers d'investissement. Soit une douzaine de pays au total ? via la détention de 124 immeubles.
La diversification est séduisante dans la mesure où, selon Paul Joubert, directeur de l'activité immobilière sur la France et des transactions en Europe, elle permet de profiter des atouts propres à chaque marché. Exemple : l'explosion des prix dans l'immobilier de bureaux outre-Manche, alors que ces biens étaient bon marché il y a un an encore. " 'La hausse a été telle, note Paul Joubert, que nous revendons certains immeubles acquis en 2009 pour sécuriser nos gains " . Autre illustration : la Pologne, où les loyers sont sujets à une très forte volatilité et offre de facto, selon les périodes, de belles opportunités. Dont acte.

Avec un fonds comme OPC1 ? évolution d'une SCPI transformée il y a deux ans ? un souscripteur bénéficie d'une ouverture du marché français, allemand, espagnol, hollandais, suédois, etc. " En détail, le fonds limite le poids de la France à 30 % et donne une place prépondérante au commerce plafonné à 40 % notamment en Allemagne" , précise Paul Joubert. " L'Allemagne offre à ce titre des caractéristiques séduisantes avec des baux fermes pouvant allant jusqu'à 15 ans. Et sans être très élevés, les loyers offrent un couple rendement/risque très intéressant pour qui veut être long terme. L' objectif de rendement net affiché oscille entre 5 et 6% sur la période de détention."
Avec ce type de fonds et ses caractéristiques, Invesco Real Estate pensait rapidement séduire des investisseurs institutionnels français, notamment des caisses de retraites. " Ce n'est pas encore le cas, constate dubitatif Paul Joubert qui rappelle toutefois que les transactions (achats-ventes) après avoir atteint 1,2 milliard d'euros en 2007 dans sa maison ont été volontairement ralenties à 600 millions en 2008, 800 millions en 2009, et devraient retrouver cette année leur niveau de 2007. " Pourtant, poursuit-il, l' OPCI est un véhicule d'investissement flexible et particulièrement adapté aux zinzins français, qui nous permet actuellement de faire de la dette dans des conditions intéressantes, de mener une gestion active et diversifiée sur toute l'Europe, ce que peu de sociétés de gestion peuvent se targuer de réaliser actuellement. En outre, pour la partie française du portefeuille, nous nous sommes alliés avec Ciloger qui se présente également comme un collecteur majeur."
Dans l'attente de nouveaux investisseurs, dont certains vont rentrer en juin, l' OPC1 d' Invesco/ Ciloger affiche un encours de 50 millions d'euros investis en fonds propres. Reste à connaître les raisons de ce demi-succès ou demi-échec. La réglementation ? Solvabilité II notamment - qui laisse perplexe et préoccupe les zinzins ? L'effet de la crise, tout simplement ? Difficile à dire. Une certitude cependant : une crainte de retour de l'inflation pourrait résolument changer la donne.

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