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L'AMF appelle à la vigilance sur les SCPI " Malraux et " Déficit foncier"

Newsmanagers26/11/2015 à 17:15

(NEWSManagers.com) -

L' AMF

a constaté que la fiscalité en fin de vie des sociétés civiles de

placement immobilier (SCPI), notamment " Malraux " et " Déficit foncier "

pouvait être mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les

documents mis à leur disposition. En raison d'un regain d'intérêt pour

ces produits présentant un avantage fiscal, l' AMF tient à rappeler aux particuliers les conseils de vigilance qui s'imposent.

La souscription de parts de SCPI dites " Malraux " et " Déficit foncier "

se distingue par une réduction d'impôt pouvant atteindre 30% des

dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, et

une diminution de l'assiette imposable pour les secondes. Ces avantages

fiscaux peuvent être acquis en une seule fois dès l'année de

souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l'avantage est

lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI " Scellier " , " Duflot "

ou " Pinel " ).

Toutefois, la fiscalité de ces offres en fin de

vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit.

En effet, lors de l'achat des parts de SCPI, une quote-part

significative du montant total étant affectée à la réalisation des

travaux, le montant réellement alloué à l'acquisition du bien s'en

trouve réduit d'autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus

tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d'achat

hors travaux et le prix de vente, et est imposable. En d'autres termes,

si les travaux qui certes ont procuré un avantage fiscal à l'entrée ont

permis de générer une plus-value et donc de mieux vendre le bien, cette

plus-value est fiscalisée lors de la revente. Il s'avère que ce

mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs. Si la

communication des sociétés de gestion souligne l'attractivité fiscale

lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les

impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs.

Afin d'améliorer l'information destinée aux investisseurs, laquelle doit présenter un contenu clair, exact et non trompeur, l' AMF a initié des travaux pour compléter sa doctrine et traiter cette problématique.

Elle

recommande également aux épargnants de se renseigner précisément sur

les modalités du produit : si certains placements ouvrent droit à des

avantages fiscaux attractifs, il convient de considérer sur la durée de

vie du produit l'ensemble des caractéristiques de l'investissement. La

perspective d'une réduction d'impôt ne doit pas être le seul critère de

choix et doit être pondérée selon le calcul des plus-values et la

situation fiscale personnelle de l'épargnant notamment.

L' AMF rappelle enfin aux investisseurs d'appliquer avant tout projet de placement les conseils de vigilance suivants :

aucun discours commercial ne doit faire oublier qu'il n'existe pas de

rendement élevé sans risque élevé ;

obtenez un socle minimal d'informations sur les sociétés ou

intermédiaires qui vous proposent le produit (identité sociale, pays

d'établissement, responsabilité civile, règles d'organisation, etc.) ;

interrogez la société ou l'intermédiaire sur l'étendue de votre

responsabilité juridique en souscrivant à son offre ;

posez-vous la question de savoir comment est réalisée la valorisation du

produit proposé (prix d'achat ou prix de vente) et renseignez-vous

précisément sur les modalités de revente du produit.

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Prenez connaissance des caractéristiques des marchés sur lesquels vous allez investir : vous êtes confrontés à un risque variable (liquidité, volatilité, niveau d'information, change…) selon les marchés sur lesquels vous décidez d'intervenir (Premier Marché, Second Marché, Nouveau marché, Marché Libre, Marché étranger…).

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Enfin, la règle d'or à retenir est de savoir figer ses pertes : à vous de définir le montant de perte acceptable dès le début et une fois ce niveau atteint agissez en conséquence.

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