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« Immobilier : comment la bulle immobilière va se dégonfler ? » par Jean-Luc Buchalet du Cercle des analystes indépendants
Boursorama07/05/2014 à 18:30

Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ -35%

Les facteurs qui ont conduit à la hausse spectaculaire des prix au cours des quinze dernières années sont derrière nous. L'immobilier français n'échappera pas à une correction sévère estime Jean-Luc Buchalet, PDG de Pythagore et auteur avec Christophe Prat de l'ouvrage : "Immobilier : Comment la bulle va se dégonfler" (éd. Eyrolles).

Avec 65% de leur patrimoine investi dans l'immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%). On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011... engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d'années ! Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l'évolution du revenu disponible des ménages. Si l'on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l'immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.

Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d'expliquer la plus grande partie du mouvement. L'hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d'intérêt, qui s'est déversée sur l'immobilier partout dans le monde. L'allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d'achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Une part de la hausse de l'indice des prix s'explique aussi par le statut de valeur refuge de la pierre qui s'est vu renforcé au cours des 15 dernières années après le double effondrement des marchés actions en 2000 puis en 2008. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, au travers d'incitations fiscales, ont fait le reste. Sur la hausse de +161% des prix de l'immobilier en France depuis 1998 (+278% à Paris), la baisse des taux d'intérêt explique 42% de la capacité supplémentaire d'emprunt, l'allongement de la durée des prêts 45% et la hausse du revenu des ménages 35% (soit au total 122%). Le solde inexpliqué (39%) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation entretenue pour l'essentiel par les seconds accédants.

Le revenu moyen d'un acquéreur en France est de 4.500 euros (8.500 euros à Paris) alors que la médiane des revenus est de 1.712 euros (3.400 euros pour les 10% des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l'immobilier car même les plus favorisés n'ont plus les moyens de devenir propriétaire avec un ratio entre 5 et 6 fois le revenu des ménages et plus de 12 fois pour Paris. Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement avec le papy-boom. Si l'on confronte la cohorte d'acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s'inverse désormais brutalement dès 2005 : l'augmentation du nombre des plus de 60 ans est en moyenne de 250.000 personnes de plus que celle des 20-59 ans tous les ans durant les 25 prochaines années provoquant une pression très forte à la vente sur les prix.

Qu'en est-il de l'offre, souvent mentionnée comme cause expliquant l'envolée des prix de l'immobilier depuis 1998 ? Entre 1950 et 1990, la construction de nouveaux logements a largement dépassé l'évolution du nombre de ménages. Depuis 1990, le nombre de constructions évolue désormais à peu près en ligne avec la croissance du nombre de ménages, le différentiel étant de quelques dizaines de milliers de logements (en excès ou en déficit selon les années), soit un très faible pourcentage du parc total de 33 millions de logements en 2011. Ce qui en aucun cas ne pourrait justifier la bulle actuelle.

En conséquence, si la correction devrait être moins brutale qu'aux Etats-Unis ou en Espagne du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ -35% (soit -4.2% par an pendant 10 ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de +1% par an.

« Immobilier : comment la bulle immobilière va se dégonfler ? » par Jean-Luc Buchalet du Cercle des analystes indépendants

Jean-Luc Buchalet

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d'analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

91 commentaires

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  • M4358281
    25 mai17:16

    Trop de bureaux et pas assez de logements..envisager de nouvelles règle de construction permettant de transformersi besoin rapidement les locaux inoccupés. ?

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