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Dans un marché difficile, Invesco Real Estate vend son univers européen

Newsmanagers10/02/2011 à 12:30
(NEWSManagers.com) - A l'occasion d'une rencontre avec Newsmanagers, Paul Joubert, directeur des transactions Europe chez Invesco Real Estate a insisté sur l'évolution importante de son marché ces derniers temps. " Le fait est que les grands investisseurs institutionnels, réintègrent désormais leurs mandats externes et réinvestissent en priorité dans les fonds de leurs maisons respectives" . Avec, entre autres, la création de synergies au sein des groupes, quitte à ce que cela soit à l'origine de conflits d'intérêt.
Dans ce contexte, le responsable de l'investissement immobilier d'une société indépendante, naturellement pénalisée par ce repli, entend se battre avec ses armes. En l'occurrence, pour Invesco Real Estate, l'échelle paneuropéenne de ses transactions. " Ma vocation n'est pas de servir les grands acteurs sur leurs propres marchés, mais clairement de me positionner comme un " crossborder" , explique Paul Joubert, " et donc leur permettre d' accéder à notre plateforme d' investissement paneuropéenne, et à une large diversification dans les portefeuilles." Une stratégie qui a son sens, les cycles étant loin d'être identiques d'un marché et d' un produit à l'autre, notamment par leur décalage dans le temps. " En fait," relève Paul Joubert, " les taux de rendement " prime" en matière d'immobilier de bureau dans les différents pays " core" sont très proches les uns des autres en Europe. De l'ordre de 5 %... mais pas toujours au même moment " .
Bien évidemment, tout cela peut s'affiner en fonction des spécificités de chaque marché. Compte tenu, par exemple, de sa faible volatilité et de l'absence de pressions à la hausse sur les loyers, assurant une stabilité des locataires, la " poche" allemande peut être affectée en fond de portefeuille pour son rendement stable. En France, depuis 2009, Paul Joubert s'est attaché à acquérir les " plus beaux actifs" possibles et bien situés. " Des actifs que nous n' aurions pas pu acheter en période normale de marché, et qui nous apporteront la performance" , explique t-il. A l'inverse, le responsable juge les loyers souvent trop chers en Grande-Bretagne. En effet, le cycle des renégociations des loyers étant de 5 ans, la correction à la baisse n' est pas encore partout terminée, contrairement à la France. D'où une approche précautionneuse du stratège à l'égard de ce marché très volatil.
Quant aux pays plus risqués comme la Pologne ou la Tchéquie par exemple, ils sont également plus rémunérateurs (entre 6,25 % et 7 %) et ont donc leur place au sein des portefeuilles gérés par Invesco Real Estate, notamment par leur tendance à suivre les autres marchés avec un décalage dans le temps. Ils offrent donc une certaine prévisibilité mais nécessitent une grande connaissance du marché. Ils apportent la composante " tactique" des fonds une fois réalisée l' allocation globale sur les marchés " core" et optimisent le couple rendement/risque. " D'autres marchés existent auxquels nous sommes très attentifs" , précise Paul Joubert, " notamment le marché espagnol qui devrait être à terme très intéressant. Ou encore le marché russe qui présente un grand potentiel par sa taille mais exige un timing parfait. Cela a toujours été un marché de " fenêtres" liées à l' histoire et à la politique" , note-t-il encore. " Or, nous sommes peut-être actuellement dans cette phase?"
En dépit de sa gamme de 18 fonds -dont certains " spécialisés" investissent exclusivement dans des hôtels ou sur un mono marché-, Paul Joubert affiche, compte tenu de l'internalisation des mandats, une certaine déception à propos du marché institutionnel français. En chiffres, avec 35 milliards de dollars d'actifs immobiliers sous gestion dans le monde, la société qui gère 4,5 milliards en Europe y investit 1 milliard par an et peine à convaincre les investisseurs de l'Hexagone à s' exporter. La faute en partie au faible succès rencontré jusqu'à présent par les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) pour lesquels Invesco nourrit quelques ambitions.
A noter toutefois la réalisation en 2010 d' un " club deal" en partenariat avec Ciloger pour des investisseurs français, portant sur l' acquisition en Allemagne de 10 actifs de commerce de première qualité pour un montant de 218 millions d' euros. Reste aussi un canal qui, selon Paul Joubert, semble depuis peu faire preuve de dynamisme : les family offices. A suivre donc.

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