Covivio ajuste sa stratégie en donnant la priorité à la solidité de son bilan

information fournie par AOF•06/12/2022 à 16:18

(AOF) - A l’occasion de sa réunion investisseurs, Covivio a annoncé l’ajustement de sa stratégie en priorisant la solidité de son bilan dans un environnement impacté par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt. En Bourse, l’action du groupe immobilier s'effrite de 0,09% à 56,65 euros.

Le groupe juge disposer d'un bilan sain à fin septembre 2022. La dette affiche une maturité de 5 ans et le groupe s'appuie sur des ressources diversifiées. En outre, les échéances de dettes cumulées d'ici avril 2024 sont très limitées, de l'ordre de 200 millions d'euros, et couvertes. La dette est couverte en moyenne à hauteur de 86%, avec une maturité moyenne des instruments de couverture de 6,5 ans.

Covivio affiche, selon Invest Securities, un bon profil de dette. L'analyste note notamment la maturité moyenne de 5 ans et un LTV bancaire de 42,2%. Il est " conforté par un portefeuille de logements allemands (30% des actifs du groupe) qui continue à conjuguer croissance très satisfaisante et bonne visibilité en termes de revenus locatifs ".

Dans ce nouveau contexte, Covivio compte mettre en œuvre une politique active de cessions. Le groupe se fixe ainsi un objectif de 1,5 milliard d'euros de cessions d'ici fin 2024, dont 154 millions d'euros d'accords déjà signés ces dernières semaines. Depuis le début d'année, le total des nouveaux accords de cessions s'établit ainsi à 441 millions d'euros. A ces annonces s'ajoutent 300 millions d'euros en cours de discussions.

Ces cessions s'accompagnent de la réduction du plan d'investissements.

Covivio a décidé de suspendre deux projets de développement de bureaux dont la construction n'a pas encore démarré, en France et à Milan, pour 114 millions d'euros de coût de revient. En ajoutant les 394 millions d'euros d'actifs livrés depuis juin, le pipeline engagé s'élève désormais à 2 milliards d'euros de coût de revient total, pour 200 millions d'euros d'investissement restant à décaisser en moyenne par an d'ici à 2026.

Dans le résidentiel allemand, le groupe adapte sa stratégie en favorisant les opérations de promotion, permettant de limiter les besoins de financement tout en conservant la création de valeur sous forme de marge de promotion. Le poids des opérations de promotion passe ainsi de 35% à 65% du pipeline, réduisant les besoins de financement de -30 millions d'euros en 2023 et de -100 millions d'euros d'ici 2025.

Covivio continue par ailleurs d'investir dans l'amélioration de son patrimoine en exploitation pour, en particulier, réduire son empreinte carbone. Le groupe immobilier s'est donné pour ambition de réduire de 40% ses émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2030. Cette ambition, qui dépasse les objectifs réglementaires, s'accompagne d'un plan d'investissement estimé à environ 30 millions d'euros par an d'ici à 2030, dont une grande partie rentre déjà dans les plans annuels de travaux des immeubles.

Dans le cadre de la campagne d'expertise externe du patrimoine pour le second semestre 2022, le groupe immobilier a reçu des retours préliminaires faisant ressortir une baisse des valeurs d'actifs, entre -2% et -3%. Sur la base de ces données provisoires, la variation à périmètre constant du patrimoine s'établirait entre -1% et 0% pour l'ensemble de l'exercice 2022.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points clés

- Quatrième foncière européenne, opérateur global de la conception à la gestion, intervenant dans les bureaux, l’hôtellerie et le résidentiel allemand;

- Patrimoine de 27 Mds€ réparti à 94 % sur 3 pays stratégiques : France pour 38 %, Allemagne pour 41 % et Italie pour 16 % ;

- Patrimoine à 57 % dans les bureaux en France, Italie et en Allemagne, 28 % dans le résidentiel allemand et 15 % dans l’hôtellerie européenne ;

- Modèle économique fondé sur 4 piliers : la présence au cœur des métropoles européennes, la conception d’immobilier neuf ou rénové alliant performance énergétique et adaptabilité aux usages, la culture-client par la co-définition des projets et l’allongement de la durée des baux ;

- Capital ouvert avec des actionnaires puissants -la famille Del Vecchio (27,25 %et 43,25 % des droits de vote), ACM (7,71 %), Crédit agricole (8,2 %) et Covea (7,2 %), Jean Luc Biamonti présidant le conseil d’administration de 16 membres, Christophe Kullmann étant directeur général ;

- Situation financière solide, avec un ratio LTV diminué à 39,5 % à fin juin.

Enjeux

- Stratégie européenne de simplification des structures, les bureaux étant détenus en propre, les hôtels en Europe gérés par la filiale Foncière des murs et le résidentiel allemand sous la marque Immeo ;

- Stratégie d'innovation « roadmap digitale 2023 » : 3 objectifs : élargir la gamme de services clients, bâtir des smart buildings et créer de la valeur via les données / partenariats avec les clients et les start-up / partenariats de recherche dans le béton et les matériaux carbone -Hub des prescripteurs, plateforme Sekoya, Impulse Partners- et avec les collectivités locales -projet Vitae ;

- Stratégie environnementale de recul de 40% des émissions de CO2 en 2030 vs 2010 : objectifs intermédiaires 2025 : 100 % du patrimoine labellisé ou certifié et 100 % proche des transports en commun / écocircularité / participation au 1 ^er label immobilier bas carbone pour l’Europe / transformation de la totalité de la dette en obligations vertes ;

- Avancées de l'offre de bureaux flexibles Wellio (99 % de taux d'occupation) ;

- Pipeline de développement tertiaire de 2,5 Md€ à fin juin, situé à 84% à Paris, Berlin et Milan et pré-loué à 61% et finalisation des cessions finançant les développements.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 107,4 €, à comparer au cours de Bourse et du taux d’occupation des immeubles de bureaux (94,3 %) et des hôtels (95 %) ;

- Impact négatif de l’inflation et des retards de chantiers compensé par l’indexation des loyers ;

- Après un 2nd semestre de reprise de 11 % de l’activité, objectif 2022 confirmé d’un résultat par action de 4,5 €.

En savoir plus sur le secteur Immobilier

Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.