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Capexis : Pourquoi les SCPI "murs de commerce" ?

Boursorama16/12/2010 à 13:00
Pourquoi privilégier le marché des « murs de commerces » plutôt que le marché de l'immobilier résidentiel ou bien encore celui des bureaux ?

Si l'immobilier résidentiel a presque triplé sur les 15 dernières années, son potentiel de plus value nous paraît, au contraire, limité pour les 15 prochaines années. En raison de prix élevés le rendement des biens dits d'habitation reste bas. Sans compter le risque locatif lié à la législation qui privilégie plutôt les droits du locataire.

Les «murs de bureaux » quant à eux peuvent apparaître comme un marché plus rentable, mais cette classe d'actifs est impactée par la crise économique. Ainsi les loyers sont clairement orientés à la baisse et selon nous le point bas ne devrait pas être atteint avant un an ou deux.

Les « murs de commerces » ont l'avantage (et l'inconvénient en période d'euphorie) de la stabilité.
Il suffit de regarder les performances sur les 20 dernières années des principales SCPI « Murs de commerces » du marché. Certes, leurs prix de parts n'ont progressé que de 50 à 100% pendant les 15 dernières années pendant que l'immobilier résidentiel triplait. Mais, selon nous, les 15 prochaines années seront sûrement différentes...

Comment les choisir ?

Le patrimoine : la qualité du patrimoine et sa diversification sont des critères primordiaux. L'emplacement des boutiques et des commerces est un gage de pérennité. Ainsi faut il regarder attentivement la composition géographique : Paris, région parisienne, grandes villes de Province...la situation des actifs : centre ville, périphérie ... et les activités des locataires : alimentaires, équipement de la personne, de la maison, pharmacie, opticiens, services à la personne...

La rentabilité
Un critère est bien évidemment la rentabilité, puisque une SCPI de Murs de commerces est par définition une SCPI de rendement.
Cependant, il faut se méfier de la rentabilité affichée ou instantanée car souvent calculée sur des prix de part qui peuvent s'éloigner des valeurs expertisées du patrimoine (voir ci-dessous « valeur de reconstitution ») Sans compter que, pour afficher une forte rentabilité, certaines SCPI peuvent être tentées de piocher dans le report à nouveau des années précédentes. C'est évidement autorisé mais il faut alors se poser la question de la pérennité du dividende.

La valeur de reconstitution
Cette valeur permet d'évaluer le potentiel de revalorisation d'une SCPI ou pour le moins de voir si elle n'est pas surévaluée quant à son prix de souscription ou d'échange.

La disponibilité
Cohabitent deux formes de SCPI « murs de commerce » : celles à capital variable et celles à capital fixe.
La demande est actuellement soutenue dans cette classe d'actifs et il n'est pas aisé d'y trouver, en quantité, son bonheur: Certaines imposent des plafonds de souscription pour limiter la collecte tandis que d'autres voient leur prix s'emballer sur les marchés secondaires à cause de la demande...

Comment les acheter ?

Au comptant les SCPI murs de commerces permettent d'obtenir des revenus complémentaires tout en conservant son capital. Elles procurent alors des revenus fonciers qui sont fiscalisés.

Le financement à crédit est actuellement plus qu'opportun. En plus de l'effet de levier permettant la constitution à terme d'un patrimoine plus important, on bénéficie de la déduction des intérêts d'emprunt : C'est une excellente stratégie surtout si l'on croit en un éventuel retour de l'inflation.
Nous recommandons ainsi les emprunts à long terme à taux fixe ; Quitte à rembourser par anticipation si le contexte devait changer.

Les SCPI, d'une manière générale, se prêtent également très bien aux acquisitions en nue propriété temporaire pour les investisseurs ayant des disponibilités et étant fortement fiscalisés.

Et pour finir, via l'assurance vie, les SCPI de commerces peuvent être une alternative crédible aux fonds euros. Néanmoins, les contrats permettant d'y accéder sont rares et les subtilités techniques à l'intérieur de ces contrats assez nombreuses.



www.capexis.fr
tél : 01 71 63 70 29

                    

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