Location meublée : une solution pour optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers

information fournie par Vidya Patrimoine •08/11/2017 à 16:50

"À condition d’acquérir un appartement dans une zone touristique, qui réponde aux besoins de la clientèle ciblée, la location en meublé vous rapportera en moyenne 15% de plus que la location d’un appartement sans mobilier." (crédit : Adobe Stock)

Vous souhaitez investir en immobilier pour payer moins d'impôt ? C'est possible, à condition d'accepter de perdre de l'argent. Vous souhaitez investir en immobilier sans perdre d'argent ? Pensez d'abord à la rentabilité, puis à l'optimisation fiscale.

Cet article a pour but de vous faire comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale, puis de vous proposer une solution d'investissement vous permettant d'optimiser fiscalement vos revenus locatifs.

L'immobilier et le leurre de la défiscalisation

Une des clés de la réussite d'un investissement immobilier est de comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale. La défiscalisation concerne les mesures légales que vous prendrez pour diminuer votre imposition sur le revenu. L'optimisation fiscale concerne les dispositions que vous prendrez pour réduire au minimum votre charge fiscale sur l'ensemble de vos revenus. Pour vous permettre de comprendre l'impact de ces deux options, sur un investissement immobilier, je vous propose de découvrir deux cas pratiques.

Exemple 1 : défiscalisation en immobilier

Sur les recommandations d'un conseiller en défiscalisation, Jacques, qui vit à Paris, vient d'acquérir un appartement de quatre pièces à Béziers.
Jacques a été convaincu par les possibilités de réduire son impôt grâce à la Loi Pinel. Mais Jacques a oublié trois principes essentiels :
-    L'emplacement : Jacques a signé à distance et ne s'est pas déplacé pour vérifier si l'emplacement offre les infrastructures essentielles aux besoins des futurs locataires.
-    La clientèle potentielle : Jacques n'a pas mené d'étude de marché pour voir s'il existe une véritable demande en matière de location de quatre pièces.
-    La revente : Davantage intéressé par l'aspect de défiscalisation, Jacques ne s'est pas renseigné sur les valeurs immobilières et n'a pas cherché à négocier le prix de vente.
Six mois après son investissement, Jacques n'a trouvé aucun locataire. Il ne peut donc pas bénéficier du dispositif fiscal Pinel. Jacques doit également rembourser l'emprunt contracté pour acheter cet appartement.

Jacques souhaite donc vendre l'appartement au plus vite, mais celui-ci ayant été acquis près de 30 % au-dessus de la valeur de marché, Jacques continuera d'avoir une dette, même après la vente.

Jacques a perdu ses économies, davantage préoccupé par la réduction d'impôt que par la création de revenus.

Exemple 2 : optimisation fiscale des revenus immobiliers

Jean qui vit à Reims, souhaite investir en immobilier tout en limitant l'impôt sur ses revenus locatifs. Natif de Cancale, Jean a défini une stratégie d'investissement orientée sur la location saisonnière. Pour cela, il a étudié le marché locatif afin de définir le taux d'occupation moyen et d'en déduire un revenu potentiel minimum.

Après avoir effectué plusieurs visites, Jean a jeté son dévolu sur un trois pièces, en front de mer de Cancale. Compte-tenu des travaux de rénovation, Jean a négocié cet appartement 30% en-dessous de la valeur de marché.

Après trois mois de travaux, Jean a mis son bien en gestion auprès d'une agence locale.
À l'issue de la saison estivale, Jean a bénéficié d'un taux d'occupation de 100% en juillet et en août et un couple de jeunes retraités qui veulent tester la vie à Cancale, lui ont proposé de louer son appartement jusqu'en juin de l'année prochaine.

Jean bénéficie ainsi de revenus locatifs, dont il pourra optimiser la fiscalité par le jeu des déductions de charges et des amortissements, grâce au statut de loueur meublé non professionnel.

La location meublée : doper ses revenus locatifs et optimiser leur fiscalité

À condition d'acquérir un appartement dans une zone touristique, qui réponde aux besoins de la clientèle ciblée, la location en meublé vous rapportera en moyenne 15% de plus que la location d'un appartement sans mobilier. «Oui mais je vais encore augmenter mon imposition sur le revenu», répond souvent l'investisseur.

En effet, dans le cadre du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus locatifs seront imposés au même titre que vos revenus du travail et pourront venir augmenter l'imposition finale.

Toutefois, certains dispositifs liés au caractère commercial de ces locations vous permettent de diminuer le montant à déclarer de ces revenus locatifs, vous permettant ainsi d'en limiter leur imposition.

Tout d'abord, calculez l'intégralité des charges qui vous incombent et qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (intérêts d'emprunt, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière hors TEOM, frais de gestion et d'assurance...).

Si ce montant est inférieur à 50% de vos revenus locatifs, optez pour le régime micro BIC. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs un forfait de 50% desdits revenus, au titre des charges immobilières.

Si ce montant est supérieur, vous avez tout intérêt à déclarer vos revenus locatifs au régime réel.

Autre avantage du régime réel : en plus de la déduction de vos charges, vous aurez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs, un montant correspondant à l'usure de votre bien immobilier : c'est le principe de l'amortissement. Ce montant se calcule selon un tableau fourni par le Trésor Public.

En ajoutant déduction des charges et amortissement, vous aurez la possibilité de limiter l'imposition de vos revenus locatifs, voire de la supprimer dans certains cas.

Michael Vilvandre, conseil immobilier
Vidya Patrimoine