SCPI Upêka : un rendement immobilier moyen de 7,70% sur le portefeuille immobilier à fin 2023

information fournie par Primaliance •08/05/2024 à 08:00

SCPI Upêka : un rendement immobilier moyen de 7,70% sur le portefeuille immobilier à fin 2023

La SCPI Upêka a été lancée à l’été 2023 par la société de gestion Axipit Real Estate Partners dans un contexte immobilier particulier, marqué par la baisse des prix et la contraction des volumes sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. Cette situation -que l’on pourrait qualifier d’adverse- n’a pas refroidi Axipit REP car c’est souvent dans ce type de configuration que l’on réalise les meilleures affaires. La société de gestion s’est pour la circonstance adossée à un partenaire international reconnu : le groupe immobilier suédois Catella, coté en bourse et implanté dans 12 pays européens. La stratégie suivie par la SCPI Upêka sera opportuniste et réactive sur l’ensemble du continent européen, profitant des ventes forcées réalisées par certains acteurs du marché. Les 3 premières acquisitions finalisées fin 2023 par la SCPI extériorisent un rendement moyen de 7,70% et pour 2024, qui sera le premier exercice complet d’Upêka, Axipit REP vise un taux de distribution de 7,70%, soit plus de 300 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI.

Une collecte de plus de 20 millions d'euros

Le projet d’Axipit REP a séduit dès le départ un nombre important d’associés, désireux de profiter des conditions actuelles du marché immobilier pour se constituer un patrimoine diversifié et performant . La collecte de la SCPI Upêka a en effet dépassé 20 millions d'euros entre juillet et décembre 2023, dont 12,5 millions d'euros sur le seul 4 ^ème trimestre.

Les membres fondateurs représentent environ 23% de ce montant (4,69 millions d'euros), et les « membres sponsors » près de 75% – ces derniers ayant bénéficié d’une décote de 5% sur le prix de part de 200 euros avant le 31/12/2023 –. Il faut dire que la SCPI Upêka propose des frais d’entrée de 0%, un type de structuration que l’on retrouve de plus en plus souvent chez les « jeunes » SCPI, en contrepartie de frais de sortie dégressifs de 6% en cas de retrait anticipé avant 6 ans de détention.

Par ailleurs, Axipit REP facture une commission de gestion égale à 16% du montant TTC des flux locatifs et une commission d’acquisition et de cession d’actifs immobiliers de 5% TTC maximum des montants investis ou désinvestis.

3 acquisitions à 7,70% de rendement moyen

Pour investir sa collecte, la SCPI Upêka n’a pas joué la montre, réalisant ses premières acquisitions dès le mois de novembre. Au total, 3 opérations ont été finalisées sur la fin de l’année dernière pour un montant global de 10,3 millions d'euros et un rendement immobilier immédiat moyen de 7,70% . Ces premiers actifs bénéficient par ailleurs d’un taux d’occupation locatif de 100% à la date d’achat.

Dans le détail, on trouve tout d’abord un ensemble de cellules commerciales en pied d’immeubles de 1.400 m ² , situé dans le centre-ville de Fosses (Val d’Oise), dans un secteur urbain ayant bénéficié d’un programme de rénovation important en 2019, cet actif francilien ayant été négocié à 8% de rendement immédiat. Un autre portefeuille commercial d’une surface globale de 3.600 m ² a été acquis en Espagne (2 lots situés respectivement à Gijon et Carthagène), pour un rendement de 7,35%, loué à l’enseigne de fitness Basic Fit . Le 3 ^ème achat a concerné un immeuble mixte bureaux/activités de 2.400 m ² situé à Zoetermeer, près de La Haye (Pays-Bas), loué avec un bail ferme de 7 ans sur la base d’un rendement acte en main de 7,80%.

« Ces différentes acquisitions répondent parfaitement à notre cahier des charges en termes de diversification sectorielle et géographique », résume la société de gestion dans son bulletin d’information du 4 ^ème trimestre 2023. Au 31/12/2023, la répartition sectorielle et géographique du portefeuille est déjà visible, malgré le faible nombre d’actifs en portefeuille (4) : 70% de commerces, 21% de logistique et locaux d’activités, 9% de bureaux, avec 31% d’exposition géographique sur la France, 39% sur l’Espagne et 30% sur les Pays-Bas.

Un objectif de taux de distribution de 7,70% en 2024

« Notre objectif principal pour les mois à venir est de tirer parti des opportunités qui se présenteront sur les marchés immobiliers européens où la correction des prix est d’ores et déjà favorable aux acquéreurs », ajoute Axipit REP , laissant entendre qu’un nombre important de dossiers sont actuellement en cours d’analyse, garantissant une grande sélectivité à l’issue des processus de due diligence.

Le marché actuel est en effet particulièrement porteur pour les véhicules immobiliers qui se lancent sans avoir à porter le poids d’un patrimoine historique : un certain nombre de vendeurs se retrouvent contraints en raison de leur endettement qu’ils peinent parfois à refinancer, alors que les acheteurs se font rares et le crédit peu accessible.

« Axipit REP est donc dans une situation idéale grâce à sa stratégie d’investissement diversifiée lui permettant de basculer d’un marché à l’autre au gré des cycles », selon les termes de la société de gestion. Cette conjoncture idéale pour la SCPI Upêka lui permet « d’envisager pour l’année 2024 une performance supérieure aux objectifs initiaux ».

En pratique, Axipit REP ambitionne de distribuer un taux de rendement de 7,70% à ses associés en 2024. Le TRI (taux de rendement interne) cible à 10 ans est quant à lui de 6,50%.