Avec 15,5 % de hausse en 2004, le marché immobilier commence à inquiéter. Les acquéreurs pourront-ils suivre ?

Une fois encore, les chiffres font mentir les prévisions : l'année 2004 a été une année exceptionnelle pour l'immobilier avec une hausse des prix, enregistrée par la FNAIM, de 15,5 % sur la France entière.

De fait, depuis 1998, les prix de l'immobilier grimpent irrésistiblement pour atteindre le chiffre faramineux de + 70,6 %. C'est à partir de 2002 que le marché s'est emballé pour atteindre une augmentation de 47,7 % en 3 ans !

Toute la France est en hausse

L'augmentation de 2004 est générale dans tout le territoire français.

Province: prix des appartements anciens

Banlieue: les villes qui montent

Appartements privilégiés.La hausse a été nettement plus prononcée pour les appartements (+ 17,8 %) que pour les maisons (+ 12,5 %). Les appartements bien que plus chers au m2 (2 532 € en moyenne, contre 1 838 € pour les maisons) sont néanmoins plus abordables compte tenu de leur taille.

Boom des petites surfaces. De la même manière, dans les appartements, ce sont les petites surfaces (studios et une pièce) qui ont enregistré la progression la plus forte (+ 19,6 % contre + 13,5 % pour les 5 pièces).

Paris et banlieue

Comme à l'habitude, l'Ile-de-France détient tous les records : à Paris le prix moyen constaté par les notaires au 3e trimestre 2004 est monté jusqu'à 4 465 €/m2. En petite couronne, il s'est élevé à 2 726 €/m2, les Hauts-de-Seine affichant un chiffre nettement supérieur à cette moyenne (3 367 €/m2) et la Seine-Saint-Denis restant à la traîne (1 880 €/m2).

Effet escargot. Le phénomène de l'escargot déjà constaté s'amplifie : à Paris, la hausse annuelle atteint 13 % quand elle affiche 16 % en petite couronne. La demande et le marché continuent à se déporter du centre vers l'extérieur et de l'ouest vers l'est. Une recrudescence de l'activité est constatée en grande couronne, les acquéreurs se voyant contraints de se loger loin de leur lieu de travail.

Resserrement des écarts. Les disparités de prix dans Paris intra-muros sont encore importantes : toujours le plus cher, le 6e, avec en moyenne 7 045 €/m2, représente deux fois le prix moyen du 19e (3 232 €/m2). Néanmoins, l'écart tend à se resserrer : quatre arrondissements seulement ne franchissent pas la barre des 4 000 €/m2 et les plus chers (à l'exception du 6e) progressent nettement moins que la moyenne : + 5,5 % dans le 7e arrondissement, 6,5 % dans le 8e et 7,7 % dans le 16e. À l'inverse, les quartiers les moins chers sont ceux où les prix ont augmenté le plus (+ 20,6 % dans le 11e).

Perspectives

À nouveau, le spectre de la bulle spéculative se dessine en filigrane, avec derrière lui le risque d'un éclatement... et d'une chute des prix. Mais les professionnels de l'immobilier, notaires et FNAIM en tête, ne veulent pas croire à une répétition du krach immobilier de 1991. Tout au plus, prédisent-ils un ralentissement de la hausse que laisse présager la légère baisse d'activité enregistrée en 2004.

Certes, les candidats à l'acquisition ne manquent pas : les offres de location sont rares, les loyers ne cessent de grimper sans que les aides au logement suivent et les pouvoirs publics ont relancé le prêt à taux zéro.

Mais la capacité des ménages à s'endetter atteint aujourd'hui ses limites, même si les taux d'intérêt sont exceptionnellement bas (moins de 4 %) et la durée de remboursement des prêts particulièrement longue : actuellement, plus d'un prêt sur deux est consenti pour une durée égale ou supérieure à 20 ans.