Imposition des revenus fonciers	PrécédentSuivant

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins :

d'être inclus dans le bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c'est le cas pour les produits des immeubles utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole),   ou enfin de provenir de location en meublé (imposables dans la catégorie des BIC).

Revenu net imposable

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net.

Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons.

Méthode forfaitaire

Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux", c'est-à-dire bénéficiant de régimes fiscaux particuliers). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n°2042, l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur les revenus ainsi déclarés. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition.

Méthode du "réel"

Le revenu foncier est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n°2042.

Le revenu net imposable est alors déterminé de la façon suivante :

Gestion du déficit foncier

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s'impute :

sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d'un déficit "Périssol") s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt,   sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d'emprunt.

Régimes spécifiques

Il existe, par ailleurs, de nombreux régimes particuliers :

le dispositif Scellier qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation, acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 37 % en métropole et 52 % outre-mer à laquelle s'ajoute, si l'investissement a lieu dans les ZRR ou si la location est effectuée dans le secteur intermédiaire, une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est également applicable ;   le dispositif Borloo neuf qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale d'amortir, sous certaines conditions de ressources et de loyer, jusqu'à 65 % de leur investissement pour les logements acquis neufs ou à réhabiliter entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009 ;   le dispositif Borloo ancien qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale, passant une convention avec l'ANAH, de bénéficier, sous certaines conditions d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % pour les logements donnés en location de le secteur intermédiaire, 45 % ou 60 % (selon que la convention a été conclue avant le 28 mars 2010 ou à compter de cette date) pour les logements donnés en location dans le secteur social, ou 70% en cas de location déléguée dans le secteur intermédiaire ou social ;   le dispositif Robien recentré qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale, sous certaines conditions, d'amortir 50 % de leur investissement pour les logements donnés en location acquis neufs ou à réhabiliter entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 ;   le dispositif Robien classique qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale, sous certaines conditions, d'amortir jusqu'à 65 % de leur investissement pour les logements donnés en location acquis neufs entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006 ou à réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ;   le dispositif Besson (ou "statut du bailleur privé conventionné") qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions :   - d'un amortissement de leur investissement (jusqu'à 65 %) pour les logements loués acquis neufs avant le 3 avril 2003,   - s'il s'agit de logements anciens, d'une déduction forfaitaire spécifique de 26 % 40 % pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005) pour les baux conclus avant le 1er octobre 2006 ;   l'amortissement Périssol qui permet aux particuliers ayant acquis des logements locatifs neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 d'amortir leur investissement à hauteur des 80 % sur 24 ans ;   le régime particulier applicable aux immeubles historiques permettant à leurs propriétaires d'imputer, sans limitation de montant les déficits fonciers générés par ces immeubles ;   le dispositif de la Loi Malraux permettant, dans le cadre d'opérations de restauration immobilière initiée avant 2009, d'imputer, sans limitation de montant, les déficits fonciers en résultant sur le revenu global.