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mardi 16 mars 21:57

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Imposition des plus-values immobilières

 Plus-values imposables
 Plus-values exonérées
 Montant net imposable
 Calcul de l'impôt

L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au vendeur. Sont ci-après indiquées les règles d'imposition applicables aux cessions réalisées depuis le 01.01.2004.
Plus-values imposables
Ce sont celles réalisées, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
  • d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI, FPI,
  • acquis depuis moins de 15 ans.
REMARQUE : certaines plus-values relèvent d'un autre régime d'imposition :
Plus-values exonérées (liste limitative)
Sont exonérées les plus-values réalisées au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.
  • cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans,
  • cession de la résidence principale,
  • toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 € ; pour les plus-values réalisées à compter de 2009, en cas de cession d'un bien indivis ou démembré détenu en indivision, ce seuil s'apprécie par rapport à la valeur de chaque quote-part indivise cédée,
  • cession engendrant une plus-value nette de moins de 1 000 €,
  • expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
  • cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2008 n'excède pas 9 837 € pour la 1re part de quotient familial (+ 2 627 € par 1/2 part supplémentaire),
  • échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers.
Montant net imposable


Etapes de calcul
Modalités de calcul
Plus-value brute
Prix de cession (- frais de cession) (1)
- prix d'achat (2) (+ frais d'achat)
Plus-value nette

Plus-value brute - abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année

Plus-value imposable

Plus-value nette - abattement de 1 000 € par cession

(1) Le prix de cession doit être également diminué de l'abattement de 20 % s'il s'agit d'un immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et de sa famille.
(2) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.

REMARQUE : les moins-values ne sont pas déductibles. Par exception, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, les moins-values brutes s'imputent sur les plus-values brutes (plus ou moins-values étant prises en compte après déduction du nouvel abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e).

Calcul de l'impôt
Imposition au taux global de 28,1 % (16 % + 12,1 % de prélèvements sociaux), sans possibilité de paiement fractionné.


REMARQUE : déclaration et paiement de l'impôt sont normalement effectués par le notaire.

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