Plus-values imposables
 Plus-values exonérées
 Montant net imposable
 Calcul de l'impôt


L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au vendeur. Sont ci-après indiquées les règles d'imposition applicables aux cessions réalisées depuis le 01.01.2004.

Ce sont celles réalisées, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :

• d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI, FPI,
• acquis depuis moins de 15 ans.

REMARQUE - Certaines plus-values relèvent d'un autre régime d'imposition :

• plus-values sur valeurs mobilières, pour celles sur titres de SICOMI non cotées,
• plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel,
• BIC, pour celles réalisées par les marchands de biens.

Sont exonérées les plus-values réalisées au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.

• cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans,
• cession de la résidence principale,
• toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 €,
• cession engendrant une plus-value nette de moins de 1 000 €,
• expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
• cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2006 n'excède pas 9 437 € pour la 1re part de quotient familial (+ 2 520 € par 1/2 part supplémentaire),
• échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers,
• cessions à certains organismes de logements sociaux (HLM, etc.).

Etapes de calcul	Modalités de calcul applicables depuis le 01.01.2004
Plus-value brute	Prix de cession (- frais de cession) (1) - prix d'achat (2) (+ frais d'achat)
Plus-value nette	Plus-value brute - abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année
Plus-value imposable	Plus-value nette - abattement de 1 000 € par cession

(1) Le prix de cession doit être également diminué de l'abattement de 20 % s'il s'agit d'un immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et de sa famille.
(2) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.

REMARQUE : les moins-values ne sont pas déductibles. Par exception, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, les moins-values brutes s'imputent sur les plus-values brutes (plus ou moins-values étant prises en compte après déduction du nouvel abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e).

CAS PARTICULIER : en cas de cession d'une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.

En cas de cession d'un terrain non bâti rémunéré moyennant la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à construire, le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est celui résultant de l'acte authentique constatant la vente.

Imposition au taux proportionnel de 16 % + 11 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 27 %, sans possibilité de paiement fractionné.

REMARQUE : déclaration et paiement de l'impôt sont normalement effectués par le notaire.