Les causes structurelles de l'augmentations des prix sont ailleurs

Thème de cet article : Immobilier : faut-il encadrer les loyers ?

Préambule
Ceci n'est pas un article politique. Ici, pas de méchants propriétaires qui volent les pauvres locataires, ni de propriétaires vertueux spoliés par des locataires délinquants qui ne paient pas leur loyer et qui cassent tout... Ici, il n'y aura que des agents économiques qui interagissent. Naturellement, nous resterons conscients qu'il y a des propriétaires voyous et des locataires délinquants et mauvais payeurs, mais ce n'est pas cela qui nous permettra de comprendre l'impact de la loi d'encadrement des loyers à venir sur le marché de l'immobilier.

Petite explication technique
Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est important de comprendre le lien quasi-direct entre prix de l'immobilier et prix des loyers.
L'arbitrage d'un investisseur est simple : l'intérêt d'un investissement dépend du taux d'intérêt qu'il rapporte. Ici, le taux d'intérêt est donné par le ratio (montant des loyers perçus nets de charges)/(prix à l'achat). Si ce ratio est insuffisant, l'investisseur vendra pour se tourner vers d'autres secteurs, faisant ainsi baisser les prix à l'achat. Si ce ratio devient trop important, l'immobilier attirera des investisseurs, ce qui fera monter les prix à l'achat, et donc rebaisser le ratio.
Au comportement des investisseurs se superpose celui des individus qui cherchent à se loger : louer ou acheter à crédit, ce choix dépend entre autres de la différence entre le montant du prêt à l'achat et le prix d'un loyer.
Dans le marché actuel, le ration total des loyers perçus/prix à l'achat se stabilise toujours autour de 5-6% (hors charges diverses). Ce qui fait qu'une baisse des prix à l'achat est suivie d'une baisse à peu près équivalente des prix des loyers et vice-versa.
Bien sûr, ce qui précède ne saurait faire office de règle immuable, et il y a parfois des décalages entre prix des loyers et prix à l'achat... Néanmoins, il est raisonnable de supposer que, globalement, les prix à l'achat et prix des loyers évoluent de la même manière.

La situation : une hausse rapide, longue et un immobilier sur-évalué
La situation, nous la connaissons tous : depuis 1997, les prix à l'achat ont été plus que doublés, et les loyers ont suivi. Le ratio prix à l'achat/revenu moyen des ménages a également doublé, ce qui a fait mécaniquement doubler la part du logement dans le budget des ménages.
Si l'on se fie à ce ratio, nous en sommes à des plus haut historiques. Le ratio prix d'achat/revenu n'a jamais été aussi haut depuis 1914.
En attendant la correction annoncée par certains (dont certaines grandes banques), le pouvoir d'achat est réduit par ces prix jugés trop hauts, d'où l'idée de la ministre du logement d'encadrer les loyers. C'est cette idée qui est l'objet du présent débat.

L'encadrement des prix, exemple historique en France et cas de l'Allemagne.
Il n'existe à ma connaissance qu'un seul exemple historique d'une telle mesure en France : une mesure analogue a été adoptée en 1914, et est restée en vigueur jusqu'à le seconde guerre mondiale.

Les deux conséquences principales furent celles-ci :
1/ L'immobilier a baissé, et même fortement. Cette baisse peut cependant être attribuée à la première guerre mondiale, les prix étant repartis à la hausse dès 1920. Ils ont ensuite connu une hausse rapide jusqu'en 1935, avant de s'effondrer à nouveau, grande dépression oblige.
2/ Les propriétaires ont sacrifié l'entretien des logements, et la proportion de logements insalubres a explosé.
Il ne saurait être question de plaquer tel quel cet exemple historique vieux de plus de 90 ans, et ce pour plusieurs raisons, dont une majeure : à l'époque, l'achat à crédit était bien moins

répandu. Ceux qui ne pouvaient pas acheter cash n'avaient d'autre choix que de louer, même un logement insalubre. De nos jours, beaucoup peuvent accéder à la propriété. Si cette situation se reproduisait, il est fort probable que ceux qui le peuvent se décideraient à acheter à crédit plus tôt, plutôt que d'habiter dans un taudis, quitte à faire des sacrifices par ailleurs.
Second point : la loi. Elle autorise les locataires de logements déclarés insalubres à arrêter purement et simplement de payer le loyer. Certes, son application rencontre des difficultés, elle existe, et, en période de crise, la plupart des locataires chercheront à l'utiliser.
Si l'encadrement des loyers risque d'avoir pour conséquence une baisse de l'entretien, il est peu probable que l'on assiste à l'explosion des logements insalubres, comme dans les années 30.

Exemple d'actualité, maintenant, et non des moindres, un dispositif analogue est en vigueur en Allemagne.
Il a fonctionné pendant 40 ans. Les prix des loyers ont augmenté 20 fois moins vite qu'en France pendant la hausse des années 2000. Néanmoins, la crise des dernières années a conduit les Allemands à investir dans la pierre, par peur des autres placements financiers désormais jugés risqués. La conséquence prévisible est que les prix à l'achat ont augmenté de 5,5% en 2011. Les loyers aussi, parce que même en les limitant par le voie légale, il est impossible de maintenir durablement une situation d'incohérence du marché (Loyers trop faibles par rapport aux prix à l'achat). Le gouvernement Allemand devra donc lâcher du lest.

Le modèle Allemand vient donc de montrer ses limites : si il a permis d'éviter les bulles purement spéculatives, il n'a pas pu enrayer un mouvement à la hausse alimenté par une tendance de fond, elle-même née de la perte de confiance dans les autres actifs financiers.
Cet enseignement venu d'Allemagne est du plus haut intérêt, car elle permet de ramener la question de la pertinence de la proposition d'encadrement des loyers à la question suivante : la hausse de l'immobilier en France est-elle pure spéculation, ou suit-elle une tendance de fond alimentée par d'autres phénomènes économiques ?

Causes de la hausse de l'immobilier
Pour faire baisser l'immobilier, ou du moins enrayer la hausse, il faut au préalable connaître les raisons de la hausse fulgurante des années 2000. Lorsqu'elle propose d'encadrer les prix des loyers, Cécile Duflot répond implicitement "la spéculation".
Une analyse que je ne partage pas.
De manière générale, une bulle spéculative dure 1 an, 2 ans, parfois 3, et puis, elle éclate. L'immobilier ne fait pas exception : nous avons connu 1991 en France, 2007 aux USA, en Espagne. A chaque fois, la folie est de courte durée. Cette fois-ci, la bulle gonfle depuis plus de 15 ans, les prix sont à des niveaux historiquement haut depuis presque 10 ans. Ce qui me fait dire que nous n'assistons pas à une simple bulle alimentée par le feu de paille de la spéculation mais à un mouvement à la hausse alimenté par plusieurs autres facteurs. C'est la raison pour laquelle je me suis abstenu de parler de bulle jusqu'à présent.
Il est donc temps d'exhiber ces facteurs qui constituent le charbon alimentant la flambée des prix. Ils sont très nombreux, et il est sans doute compliqué de les citer tous, je vais donc me contenter des principaux :
1/ Les logements vides. Il est évident qu'un logement laissé vide fait monter les loyers.
Il me semble plus productif chercher à comprendre comment on en est arrivé à cette aberration économique. Quel est l'intérêt de laisser un logement vide plutôt que de le louer et de percevoir les loyers ? La peur des impayés, dégradations, et autres inconvénients liés à la mise en location ?
C'est en tout cas l'idée de ceux qui proposent un système d'assurances pour garantir le paiement des loyers. Pourquoi pas.
J'attire moi un phénomène relativement illogique : les gens qui réquisitionnent illégalement des logements vacants sont expulsés de manière relativement rapide. Tandis que les locataires qui ne paient pas leur loyer sont protégés. Autrement dit, on fait payer la facture aux propriétaires qui jouent le jeu et qui louent. Ne serait-il pas préférable de faire l'inverse, c'est-à-dire procéder prioritairement aux expulsions pour cause d'impayés avant de procéder à l'évacuation des logements vacants réquisitionnés illégalement ?
C'est là un simple changement de priorité qui ne coûterait pas un sou. J'insiste bien sur le fait que je ne prône pas un loi qui AUTORISE l'occupation des logements vacants. Je souhaite simplement un changement de priorité dans l'application des décisions de justice, changement de priorité au niveau de l'exécutif, au niveau préfectoral.
2/ Les aides au logement.
APL et autres ont alimenté et alimentent encore la hausse des loyers. En prenant en charge une partie du loyer des plus modestes, la CAF donne la possibilité à ses bénéficiaires de payer un loyer plus important d'un tiers environ. Ce phénomène est particulièrement marqué dans les résidences étudiantes. Les responsables de ces cités savent que leurs locataires bénéficient d'APL, ils augmentent donc les loyers en conséquence. De leur côté, les étudiants les plus aisés, sachant qu'ils bénéficieront d'aides, choisissent parfois de louer un appartement plus spacieux en ville, accroissant ainsi la demande...
Les aides, sensées profiter aux plus modestes en leur permettant de se loger décemment alimentent en fait la hausse du prix des loyers, donc des prix à l'achat, puisque nous avons vu au début que les deux étaient très correllés.
La solution : supprimer les aides au logement ?
Attention, le propos n'est pas là de dire qu'il y a trop d'aides sociales en France. C'est là un autre débat. Pour éviter d'y entrer, et de s'éloigner ainsi du sujet, on peut imaginer une solution qui consisterait à remplacer les aides au logement par d'autres aides, non indexées sur le loyer payé par le bénéficiaire.
3/ Le PEL. Le PEL donne à tous les futurs propriétaires des prêts à taux plus bas, donc indirectement une capacité d'emprunt plus importante... pour une offre qui n'augmente pas pour autant. Plus de liquidités injectées dans l'immobilier à offre constante, l'immobilier monte. Là encore, l'argent public finance la hausse de l'immobilier.
4/ Le nombre croissant d'étudiants, de célibataires et de familles monoparentales. Ces phénomènes de société, contre lesquels il me paraît délicat d'agir font bien monter la demande notamment en petits logements.

> J'en viens maintenant à une cause plus mineure, mais qui selon moi, a son importance : le prix de l'essence. Il ne contribue pas forcément à l'augmentation globale des prix, mais contribue sans doute à la hausse de la demande dans les villes au détriment des campagnes et des périphéries urbaines. Pour un campagnard, les allées et venues vers la ville la plus proche représente aujourd'hui un budget. Ce n'était pas le cas il y a encore 10 ans. Jusque dans les années 90, une partie des classes populaires et du bas de la classe moyenne vivait en campagne, parce que c'était le seul moyen d'avoir une qualité de vie, une maison avec un jardin, ect. On allait travailler tous les jours à la ville, à 5, 10, 15, voire 30 kilomètres, et on rentrait le soir.
Avec l'augmentation du prix de l'essence, ce calcul devient de moins en moins valable. Par conséquent, ceux qui vivent à la campagne pour des raisons financières, et non par choix, commencent à se rapprocher des villes, faisant augmenter la demande en logements urbains.

> Dernière cause, plus polémique, et souvent érigée à tord comme bouc émissaire : les exonérations fiscales type loi Scellier. Il faut le dire : c'est une cause de l'augmentation des prix à l'achat sur les logements neufs. Certes, mais une cause bien plus mineure que les opposants à ces lois le laissent entendre. Dans la mesure où il faut mettre le logement en location pour bénéficier des exonérations fiscales, les logements construits alimentent le marché locatif. Le lecteur notera que ceci n'est pas un discours en faveur des niches fiscales, on peut être contre pour d'autres raisons, mais il est faux de dire que la hausse de l'immobilier et en particulier des loyers est tirée par ce type d'exonérations.


Les causes de la flambée des prix que nous avons connu sont donc nombreuses et structurelles. La mesure proposée ne consiste pas à s'y attaquer. Personne, par même la ministre qui en est l'auteur, ne prétend que l'encadrement des loyers va permettre de lutter contre l'une des causes structurelles que je viens de citer. Par conséquent, les causes structurelles poussant les prix à la hausse resteront telles quelles. Ce ne sera donc pas l'encadrement qui fera baisser les prix, en tout cas pas durablement.
Lutter contre les causes de l'augmentation des prix est compliqué, et même, pour certaines, impossible. Autant pour le coup des logements vacants, des aides au logement, j'ai pu proposer une ébauche de solution. Autant pour ce qui est des prix de l'essence, des familles monoparentales, qui sont des facteurs qui on une influence sur le marché immobilier, non seulement personne n'a de solution, mais en plus, il est plus que raisonnable de penser qu'il n'en existe pas.