24/06/08
Logement
Les soldes ont commencé
Face au brutal retournement du marché du logement neuf, les promoteurs rivalisent d'offres à ne pas rater et de rabais exceptionnels, incitant les acquéreurs potentiels à se dépêcher avant que les prix ne remontent. Rafraîchissantes après plusieurs années d'envolée des prix, ces propositions sont néanmoins à examiner avec précaution.
La cuisine tout équipée pour un euro de plus, les frais de notaire offerts, voire un rabais d'office de 5 % sur le prix de vente... Visiblement, l'heure des soldes a sonné dans le logement neuf. Les promoteurs et les réseaux de commercialisation rivalisent depuis quelques semaines d'imagination pour forcer la main des clients. Bien entendu, ces « offres promotionnelles » sont consenties pour une période brève. Ne réfléchissez plus, signez vite, demain il sera trop tard ! Il est vrai que 5 % sur un T3 à 180 000 euros représentent la coquette somme de 9 000 euros. Mais êtes-vous sûr pour autant de réaliser une bonne affaire ? Ces 5 % ou 7 % représentent, peu ou prou, la somme forfaitaire qu'un acquéreur doit acquitter s'il revient sur une promesse de vente. Or, ces derniers temps, les candidats échaudés semblent nombreux, en particulier dans l'investissement locatif (loi Robien), qui représente plus de la moitié des programmes dans le neuf. Mais si les acheteurs renoncent, c'est parce qu'ils s'aperçoivent que les biens qu'on leur a proposés sont surévalués par rapport au prix du marché local, non pas de 5 % ou 7 %, mais de 20 % ou 30 % !
Villes saturées de logements neufs trop chers
Il convient de rester prudent, car chaque ville est un cas particulier. Néanmoins, la tendance s'est totalement inversée par rapport à l'an dernier, où la pénurie de logement était censée sévir pratiquement partout en France. Entre-temps, les ventes ont chuté de 27,8 % au premier trimestre 2008 dans le neuf, et de 20 % au moins dans l'ancien. Plusieurs études, notamment celle du Crédit foncier, ont par ailleurs abouti à une longue liste de villes saturées de logements neufs trop chers (1).
Interrogées par « Que Choisir », les agences immobilières dans les agglomérations en question appellent à la plus grande prudence vis-à-vis de ces programmes majoritairement lancés par des promoteurs nationaux. « On me parle de T2 à 147 000 euros que j'évalue pour ma part à 100 000 euros, relève une responsable de l'agence Glin, à Quimper (29). Un programme dans le neuf vient d'ailleurs d'être arrêté dans notre ville, faute d'acheteurs. » Même constat à l'agence Ariane Immobilier de Saint-Gaudens (31). « Dans le Robien, il n'est pas question d'une surévaluation de 5 %, mais de 30 %, et cela est valable pour les loyers demandés comme pour les prix estimés des biens ! Six cents logements au moins sont concernés sur Saint-Gaudens. » Pour une ville de 12 000 habitants, le chiffre est évidemment énorme.
« J'aimerais rencontrer les commerciaux de génie qui ont placé des T2 à 99 000 euros ici, ironise la responsable d'une des principales agences d'Oyonnax. Il est vrai qu'ils ont surtout sollicité des acheteurs extérieurs à la région. » « À 180 000 euros le T3, même si on vous offre les frais de notaire, la cuisine, 5 % de rabais et le jardin déjà planté, vous faites une mauvaise affaire », résume un agent immobilier d'une agence de Pontivy (56). « Un bien de ce genre vaut 130 000 euros dans une petite ville comme la nôtre. »
Les clignotants au rouge
Ces propos carrés tranchent avec les circonvolutions habituelles des professionnels de l'immobilier dès lors qu'il s'agit de commenter une baisse des prix. En général, tous répugnent à admettre la déprime du marché, par crainte que leur pessimisme ne l'entretienne en incitant les acheteurs à l'attentisme. En octobre 2007, alors que tous les clignotants (délais de commercialisation, stocks d'invendus, report de programme...) passaient au rouge, Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier, déclarait ainsi au site Lavieimmo.com : « Il faut arrêter de mentir aux gens, les prix ne baissent pas. » Le 20 juin 2008, à peine tombée l'annonce officielle de l'effondrement des ventes au premier trimestre, le même Pierre Bazaille admet qu'il « s'interroge » ! En privé, ou vis-à-vis des analystes financiers, les mêmes professionnels sont plus directs. Ce qui explique en partie pourquoi les cours de bourse des promoteurs Kaufman et Broad, Nexity et Nouveaux Constructeurs ont chuté l'an dernier de 40 %, 43 % et 57 %. Les consommateurs n'ont aucune raison de s'en réjouir, mais ils n'en ont pas davantage de jouer les ambulances. Cuisine offerte ou pas.
Erwan Seznec
(1) Villes déjà saturées :
Agen, Albi, Ales, Angoulême, Annonay, Auch, Auxerre, Bergerac, Béziers, Bourges, Brive-la-Gaillarde, Cahors, Carcassonne, Castres, Caussade, Charleville, Clermont-Ferrand, Cognac, Colmar, Dax, Dieppe, Épinal, Figeac, Gap, Genevoix français, Langon, Laval, Lisieux, Lons-le-Saunier, Marmande, Montauban, Mont-de-Marsan, Mulhouse, Périgueux, Pontivy, Quimper, Roanne, Saint-Étienne, Saint-Gaudens, Saint-Paul-lès-Dax, Saintes, Sedan, Tarbes, Tulle, Valence, Verdun-sur-Garonne, Vesoul, Vierzon, Villefranche-sur-Saône, Villeneuve-sur-Lot, Uzès.
Villes proches de la saturation :
Angers, Besançon, Carpentras, Châteauroux, Crozon, Dijon, Le Mans, périphérie de Lille, Limoges, Metz, Nancy, Niort, Oyonnax, périphérie d'Orléans, Pau, Perpignan, Poitiers, Reims, Rodez, Saint Brieuc, Saint-Denis, Saint-Ouen, Toulouse au-delà de la troisième couronne, Vichy, Villejuif, Vitry.
Source : enquête annuelle du Crédit foncier mars 2008, complétée par des informations recueillies auprès de l'Union sociale de l'habitat et des Agences départementales d'informations sur le logement (Adil).
