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Surpris que le gourou Tgi indique ici, la date que l'on peut par ailleurs consulter sur le balo.fr, sans être initié.
Il est plus simple et peut être plus sain de l'indiquer.
Je déteste les pervers narcissiques; ça c'est pour le bouffon GTI. En tout cas merci à Ballotph pour sa contribution positive, elle relève le niveau et l'esprit d'échange de ce forum qui n'a cessé de se dégrader d'année en année.
Bonne nuit
15 mai 2013•07:42
et reconnaître que les rares efforts d'une certaine personne sont systématiquement douchés. Certains diront qu'il l'a bien cherché et d'autres n'améliorent pas beaucoup le niveau du forum (amha).
15 mai 2013•08:06
Merci M124
Mais ma contribution est modeste, mes critères en investissement sont très rudimentaires, mais sur le long terme ils ont "pour l'instant" toujours porté leurs fruits.
Pour le sieur TGI, ses connaissances en SCPI sont inégalables sur ce forum, expérience, implication, volonté, etc...mais il est vraiment dommage que son caractère acide et bipolaire dégrade la qualité des échanges de ce forum.
VRAIMENT DOMMAGE, car la gentillesse et la compréhension de son prochain ne coûtent rien...
15 mai 2013•09:29
que gagne t on à augmenter le prix des parts, alors que le prix de l'immobilier est en haut de cycle.
Quel est le but, si ce n'est que d'abaisser et nivellement le rendement annuel net!
Cet enrichissement n'est qu'apparent, le vrai pb est la valorisation d'un M2, qui selon moi, ne peut monter, mm avec ce début d'inflation monétaire....
Les loyers ont atteints un point haut dans cette économie!
15 mai 2013•14:49
valeur de reconstitution mise à jour à?
15 mai 2013•21:57
C une scpi à capital variable,
donc c'est la valeur de réalisation la plus indiquée ( 426e)
mais la valeur de reconstruction est à 512e
22 février 2015•18:50
dividende maintenu pour 2014
la valeur de reconstitution est à 552 euros, proche du prix de la part
tof maintenu 94%
reste à attendre le rapport annuel pour connaître l'état du ran qui avait morflé en 2013 de 5 euros
24 février 2015•09:17
l' interet de cette scpi c 'est son endettement à un taux inferieur à la rentabilité de ses investissements. On peut donc jouer l' effet de levier avec à terme une revalorisation mecanique du prix de la part.
D' autre part le ran est important et avec l' augmentation du tof le revenu devrait augmenter dans les années à venir
24 février 2015•11:03
Sofipierre : je touche 45 de revenus, j en retire 20 pour payer les dettes.
Associé de Sofipierre : je suis imposé sur 45.
je n ai pas compris la "revalorisation mecanique du prix de la part" ? Celle ci n est elle pas acquise dès l'achat de l immeuble ?
24 février 2015•11:08
* pour le ran il est important...à la mesure du "risque" pris par la scpi (effet de levier + vacance locative en cours de route par ex) ; je ne dis pas que c ets une mauvaise scpi, mais il faut savoir ou on met les pieds..surtout si on fait soi meme un emprunt pour y entrer
24 février 2015•13:37
effectivement , vu que la scpi est endettée , emprunter pour l' acheter est risquée.
Je parle d ' effet mecanique dans le sens ou quand les dettes seront rembourésées , la valeur de la part sera plus elevée.
Je suis Nue proprietaire , ce qui m' evite de payer des impots dessus et attend les revalorisations futures.
24 février 2015•13:51
yes mais c est ca que je ne comprends pas. Comment la valeur de la part est elle impactée par la dette ? avez vous un lien à ce sujet ? Pour moi la valeur de la part colle a la valeur des immeubles point (+/- 10% * valeur de reconstitution = valeur de realisation + X = valeur vénale + X +Y, X et Y ne tenant pas compte de la dette)
si TGI pouvait eclairer ma lanterne ( ou ici ou par mail)
24 février 2015•13:55
sdp
24 février 2015•15:13
La dette figure au passif du bilan. Les immeubles achetés avec cette dette figurent à l'actif du bilan. Tout ceci impacte bien entendu les valeurs de reconstitution ou de réalisation (qui tiennent compte de la valeur d'expertise des immeubles, et pas de leur valeur comptable, inscrite au bilan).
Cette SCPI n'est de loin pas la seule à avoir de la dette (même si avec une dette de 32.6% du patrimoine, c'est une de celles qui en a le plus).
Si la dette coute 3.3% et que les biens acquis avec cette dette rapportent 5% (après toutes charges et tous frais), cette dette augmente un peu le rendement de la SCPI : avec 32.6% de dette, si le rendement (net de tout) des investissements est homogène à 5.0% sans dette, avec la dette (et les investissements en plus) le rendement atteint 5.55% (= 5% + (5%-3.3%)*32.6%).
Si le rendement des actifs se rapproche du cout de la dette, l'impact diminue.
Quand la valeur des actifs financés diminue, le levier de la dette devient un handicap (car le montant de la dette ne diminue pas, et la valeur du patrimoine de la SCPI diminue).
Si la SCPI ne collecte pas assez pour rembourser sa dette (et e cas de crise immobilière la collecte pourrait se tarir), elle devra céder des biens, ce qui peut s'avérer pénalisant.
24 février 2015•16:05
Merci sgoerli, mais je ne comprends pas encore tout notamment :
" Tout ceci impacte bien entendu les valeurs de reconstitution ou de réalisation (qui tiennent compte de la valeur d'expertise des immeubles, et pas de leur valeur comptable, inscrite au bilan)."
Vous achetez une maison a credit, pourquoi sa "valeur d expertise" est-elle influencée par le crédit que vous avez fait dessus ???? Pour moi je décorrèle la dette qui a certes une influence sur le revenu mais pas sur la valeur du patrimoine donc de la part).
Désolé mais j ai l impression de toucher le fond la ...
24 février 2015•19:37
La valeur de réalisation (ou de reconstitution) d'une part inclut une quote-part de l'ensemble des actifs et passifs de la SCPI, et donc les actifs (par ex un immeuble) comme les passifs (par ex les dettes).
Faire un emprunt perso n'augmente pas non plus la valeur totale de votre patrimoine.
24 février 2015•21:34
extrait Article L214-109 Modifié par Ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013 - art. 6
"La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. "
Alors que dans "un petit village d'irréductibles Gaulois qui résiste encore et toujours à l'envahisseur", on peut lire dans un communiqué réservé au cs :
"La valeur de réalisation est la valeur vénale du patrimoine immobilier évaluée par expertises additionnée des actifs non immobiliers moins les dettes."
si on rapproche ces 2 définitions, est-ce qu'il est juste de considérer une "dette" dans le calcul de la "valeur nette des autres actifs (une dette étant plutôt un "passif" comme vous le soulignez)? Mais n etant pas specialiste du domaine, je veux bien vous croire....meme si j ai le doute qui trotte un peu :-)
25 février 2015•01:34
Dans le L214-109, dans la "valeur nette des autres actifs", il me semble évident que toute "dette à la banque" est à prendre en compte (en négatif). Sinon, c'est au cours de comptabilité débutant que je pense devoir retourner.
25 février 2015•07:47
Et moi j aurais besoin d un cours préparatoire à la comptabilité niveau débutant.
Ne vous inquiétez pas, vous aviez raison. Avec de la patience, quelques notions compta-psycho-algébriques, on m a remis sur les rails....
Le BT pré-cité était justement rédigé de la sorte afin de ne pas se poser ce genre de question....
Pour en terminer avec ce sujet, cela signifie que eric.p6 pourrait s'attendre à une hausse de la part, au fur et à mesure du remboursement de la dette (et pas forcement à la fin de celle ci)
25 février 2015•17:28
L actif est composé d immeubles valant 130 financés PAR 100 des associés et 30 de dettes
Quand les dettes seront remboursées la valeur de la part qui vaut 100 aujourd'hui vaudra 130.
25 février 2015•20:54
Non, la part ne vaudra pas forcément 130 ...... parce que l'argent qu'il aura fallu mobiliser pour rembourser la dette aura du être pris sur d'autres "actifs" de la SCPI (cet argent n'aura pas apparu de "nulle part" en tout cas).
Une possibilité (parmi d'autres) serait que 30% de parts supplémentaires aient été émises, et que les fonds approtés à la SCPI pour ces parts aient servi à financer le remboursement de l'emprunt. Une autre possibilité est que certains bénéfices de la SCPI aient été utilisés pour cela (et non pour payer des dividendes aux associé). Et il y en a bien d'autres....
13 mars 2015•09:33
L' avantage de cet endetemment c' est de pouvoir jouer l' effet de levier avec des prets à 3,5% et des placements à 5 ou 6%. Vu le taux d ' endettement (33%) et l' effet d elevier positif , le prix de la part devrait logiquement augmenter dans les prochaines annéeses.
En plus leut taux d ' occupation financier est presque à 95% et le jour ou ils louereont leurs bureaux à Evry cela permettra d ' approcher le TOF à 100%.
13 mars 2015•12:50
dit autrement : ils sont obligés de maintenir un taux d'occupation élevé, sinon l'effet levier pourrait se retourner contre eux. Y arriveront ils sur la durée des emprunts ? Il faut l'espérer, mais je crois que les réserves sont assez abondantes pour compenser le cas échéant (pas vérifié combien)
