SCPI : SCPI Scellier : pour comprendre

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17 mai 2009 •17:05

Bonjour MORDEL, merci pour vos commentaires.

Première chose, je pense avoir omis les impôts dans la version placement, d'où le bilan :

SCPI : 54 000 - 18 000 - 9 500 + 1 764 + 2 178 - 40 000 = - 9 558€
Placement : - 72 304 + 4 000 + 413 * 12 * 10 + 15 000 = - 3 744€

Dans mes hypothèses, je prenais une scpi scellier non Boorlo, ce qui explique les 25 %. Effectivement si 37 %, c'est plus mieux.

Pour les frais de dossier, j'ai mis 300 €. Mais c'est une étude.
Effectivement, apport de 10 % pour couvrir les frais de commission du gestionnaire. La raison est que je ne sais si une banque financerait 100 %.

Je n'ai pas pris en compte l'inflation car je n'arrive pas à me faire une idée sur son inpact. Le taux de placement augmenterait, le taux de loyer aussi et la valeur de la part sans doute. Mais dans quelle mesure ? Si vous pouvez m'éclairer.

Bonne journée

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17 mai 2009 •23:13

des SCPI Scellier "social" (37%), et pas Scellier "tout court" (25%).

Attention tout de même à la durée d'investissement. Il faut compter, en plus de la durée de vie (réduction d'impôt), la durée de liquidation de la SCPI, qui peut prendre plusieurs années.

Et entre temps, quasi-impossible de vendre ou alors à un prix ultra-décoté.

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20 mai 2009 •15:19

Bonjour à vous,

si je comprends bien, durant la période d'acquisition pas de revenu. Donc diminution du gain de la version SCPI. Donc plus ça va, plus je pense que le gain hypothétique se fera sur une plus-value, à la vente.

Si SCPI 25 %, à partir de combien d'années la dissolution commence-t-elle ? J'imagine qu'à partir de cette date, la réduction de l'IR n'est plus possible.

Bonne journée

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20 mai 2009 •17:29

A priori, en attendant que les loyers commencent à arriver vous touchez quelques revenus financiers.

Je suppose que la dissolution commencera 9 ans après la première année de déduction fiscale ?

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22 mai 2009 •07:54

Merci Dalli pour vos précisions.

Snif, je comprend votre message subluminal ainsi :
les biens acheté par la SCPI sont très chers donc lors de la dissolution, vous achetez moins cher.

Les associés perdent par rapport à leur investissement.

Mais en quoi vous gagnez car vous auriez pu acheter au pris du marché un bien non issu d'une SCPI ? A part si vous considérez que le gérant brade.

Je me prosterne à vos pieds, voir plus bas, pour qu'enfin vous nous montriez l'étendue de vos connaissances et de votre savoir faire.

Question : c'est être narquois çà pas de la condescendance (je n'en ai pas les moyens) ?

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22 mai 2009 •15:50

Je lis au message de Tautaure, que Snif a encore fait des siennes.

Tautaure, vous aurez beau vous prosterner voire lui lécher les pieds, elle s'en tape comme de sa première chemise. Elle et ses 6 clones ne viennent que pour nous faire perdre notre temps, être condescendant sans jamais rien apporter de clair et concret. Boursignorez-les, vous ne vous en porterez que mieux. Don't feed the troll.

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22 mai 2009 •16:04

Merci Dalli pour ces précisions. Voilà un message clair et concret ;-)

Pour résumer la SCPI n'a que des avantages mais avec trois inconvénients, qui ne sont pas négligeables :

1. on n'est pas vraiment maitre de son investissement c'est à dire qu'il faut faire "confiance" au gérant sur le choix des biens, des rendements, etc.

2. le timing, qui est très important en immo, n'est pas non plus dans les mains de l'investisseur, en tout cas à la revente.

Je prends un exemple. Aujourd'hui le marché est en haut de bulle, il commence à se retourner voire est carrément en baisse, dans l'ancien, dans certains coins. Mais pour le neuf, c'est moins clair et surtout le Scellier risque de tenir les prix. Donc vous êtes quasiment sûr de payer cher, sauf cas expliqué par Dalli à savoir "échange de bons procédés" avec le promoteur, du style je te prends 10 appartements sur les 30 de ton programme, y compris quelques appartements "moyens" avec lesquels tu es planté, mais tu me fais un prix canon...

Admettons pour simplifier que nous soyons en haut de bulle. A priori sur les SCPI Scellier on s'oriente vers une déduction de 25%. Les biens neufs d'aujourd'hui sont les biens anciens de demain (je sais, c'est beau, c'est de moi). Même avec la déduction fiscale, il ne faut pas revendre en bas du marché !

Si on considère que le gérant achètera bien, on baisse un peu le risque mais si le marché de l'immobilier reste planté pendant 15 ans, ou la prochaine "bulle" n'est pas aussi forte que celle d'aujourd'hui, les locataires auront beaucoup payé, le gérant aura bien vécu mais vous ne ferez probablement pas l'affaire du siècle quand vous récupérez vos billes lors de la dissolution.

C'est pour cela que j'imagine qu'il ne faut pas se presser, diversifier les gérants et profiter des 4 ans qui viennent pour investir progressivement.

Le vrai problème, Dalli l'a déjà expliqué : dans 15 ans le gérant DEVRA vendre. Si vous aviez un bien en direct, vous pourriez décider de vendre après, voire avant si le marché montait extrêmement haut, quitte à vous passer de la déduction fiscale.

J'ai un ami qui a acheté un Robien "bien placé" et pas trop cher en 2002. Vus les prix proposés en 2007, il s'est posé la question de vendre car la carotte fiscale était nettement plus faible que la valorisation du bien elle-même.

3. Je ne suis pas sûr que des SCPI Scellier "social" ne verront pas le jour. Mais en direct, vous aurez la possibilité de bénéficier de 37% de déduction fiscale (plafond de revenus ET de loyer).

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22 mai 2009 •17:44

manière dont une SCPI peut fonctionner si ses associés le veulent bien.

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23 mai 2009 •07:03

Bonjour,

effectivement Dalli c'est bien dans le cadre d'une diversification que j'ai cherché à comprendre La SCPI Scellier.
Mon but était d'acheter un bien locatif et autre chose. J'avais donc pensé à 20 k€ en SCPI Scellier en 2009 puis en 2010, un bien et 20 k€ dans une autre SCPI Scellier.
Mais je ne suis pas pressé.

Grâce à vous, Dalli et Yogi, et je vous en remercie, je cerne un peut mieux, pas en totalité, ce qu'est ce genre d'investisment. Je suis à moitié convaincu.
On verra, il suffit de laisser murir.

Pour finir, l'objectif de la file me semble atteint.
Comme quoi, on peut avancer en argumentant puisque d'autres questions naissent alors. Mais ceci n'est possible que si les intervenants possédant plus de connaissances donnent de leur temps, de leur patience et acceptent le débat contradictoire.

On peut ne pas être d'accord et cependant respecter les autres.

Je veux croire encore en la possibilité d'apprendre à tout âge. Je ne parle pas que de moi !

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23 mai 2009 •14:06

Elle continue à déblatérer inutilement.

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23 mai 2009 •14:07

Ok, je comprends.

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23 mai 2009 •14:10

Merci pour le compliment, mais la spécialiste, ici, c'est Dalli, moi je suis un peu dans la même situation que vous, j'essaie d'apprendre.

La vraie conclusion c'est que le Scellier sera certainement une meilleure affaire que les Robien des dernières années.

Ce qu'il ne faut pas oublier, c'est qu'en théorie, la SCPI vous libère des soucis de gestion (ce qu'une agence est censée faire mais il faut la gérer, elle) mais surtout mutualise les risques.

Mais il faut tout de même s'impliquer un peu, en tant qu'associé.

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23 mai 2009 •14:11

Mais elle n'a pas compris que je ne lis plus ses âneries. A mon avis, ce doit être un truc du genre "vous n'avez rien compris aux SCPI, moi je suis la plus forte, je m'y connais, moi, mais je ne vous expliquerai pas pourquoi".

dalli

25 mai 2009 •22:56

je n'ai plus vraiment envie de venir, je crois qu'elle a atteint ce qu'elle voulait

Et si on se taisait pendant un mois, est-ce qu'elle se lasserait ?
Pas sûre, elle reviendrait.
C'est triste que de n'avoir qu'à em... les autres dans la vie.
Dommage, elle doit avoir des qualités

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25 mai 2009 •23:08

Tué par la miston et ses copines

Il y avait l'histoire du fonds de remboursement
Puis le CS d'Actipierre 2 qui recommande l'emprunt
Il y a l'histoire soulevée par W récemment

Puis la destruction systématique de ce forum
En chassant les gens compétents lassés par la dame aux 5à 6 pseudos

Est-ce que l'association n'aurait pas un agenda caché?
Où s'agit-il du mouvement Brownien de gens qui ne savent pas quoi faire leur vie?

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25 novembre 2009 •05:16

Bonjour Yogi,

cela fait à peu près un mois que j'ai décidé de ne pas me lancer, pour cette année, dans la SCPI Scellier.

Après des simulations, pour moi, la social ou la rénovation sont les seules qui pourraient m'attirer. En ne prenant aucune revalorisation sur les taux divers et variés, on peut trouver un avantage à l'investissement en SCPI plutôt qu'un placement.
Sauf que, on peut, il me semble, envisager dans quelques temps une augmentation des taux de placements. Quid des loyers de la SCPI ? Et puis il y a ces années, où il n'y a que des revenus financier.

Dans tout investissement, il y a une part de chance, ou d'opportunité, mais je suis encore trop frileux.
Et puis, l'idée d'être embarqué sur un navire durant 18 ans sans avoir un canot de sauvetage ne va pas avec mon désir de relative liberté.

Je continue à vous lire, vous et bien d'autres, et merci pour vos contributions.

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25 novembre 2009 •11:05

Si vous n'êtes pas convaincu, mieux vaut vous abstenir.

Chacun prend des risques en fonction de son tempérament. En ce qui concerne les SCPI Scellier, la seule chose que vous risquez c'est d'avoir eu raison, ou au pire de moins gagner - réduction de l'avantage fiscal oblige.

dalli

25 novembre 2009 •16:14

mais n'oubliez pas qu'il faut aussi diversifier un patrimoine et justement l'intérêt des SCPI c'est que vous pouvez y aller pour une petite somme, ce qui n'est pas le cas pour un bien en direct.

Ceci dit, je ne recommande pas à tout le monde non plus, alors vous n'avez peut être pas le profil !

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26 novembre 2009 •04:08

Je vous confirme Dalli que mon but est de diversifier.

Etant loin de l'ISF, je dois donc faire de petites poches. C'est la raison pour laquelle je me suis intéressé aux SCPI.
Même si je suis frileux, cette année, sur les SCPI fiscales, je continue à regarder les SCPI de rendement. Je me dis qu'avec celle-ci, on n'est pas bloqué. Quoique, en cas d'évolution négative le marché secondaire le sera sans doute.

Bref, je suis sur un pont et je me demande quel(s) élastique(s) dois-je choisir. Il doit être assez souple pour obtenir une certaine amplitude du mouvement mais également assez résistant afin de ne pas casser.

Je dois être victime du trac du débutant, snif.
(euh c'est de l'humour).

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26 novembre 2009 •15:02

de l'élastique. Assurez-vous tout de même des basiques. A savoir qu'il ne soit pas trop long. :-)

dalli

27 novembre 2009 •10:01

et diluer !

Si les SCPI de rendement sont régulièrement bloquées à la vente pendant les périodes de crisen qui continueront d'exister et je peux mettre ma tête à couper là dessus !

bistubu

30 novembre 2009 •08:30

Pour ma part, j'ai renoncé aux SCPI Scellier pour les mêmes raisons (ne pas oublier le TMI qui est relativement faible pour moi). Je pense me "rabattre" sr une SCPI de rendement (sans doute Atout pierre diversification de Siloger).

dalli

30 novembre 2009 •12:48

les intérêts du crédit comblent les loyers si on fait bien son montage.

M8550955

01 décembre 2009 •14:06

et d'y investir en scellier ?

l'inconvienient pointé du doigt ici (pas maître de l'investissement) serait gommé !

imaginons que l'on se réunisse avec 4/5 amis pour créer une sci et investissier dans un appart en scellier, pouvons nous bénéficier de l'avantage fiscal du scellier ?

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01 décembre 2009 •14:26

en principe oui, pas de raison tant que SCI a l'IR. MArchait avec Robien.

bistubu

01 décembre 2009 •18:48

Oui c'est parfaitement possible si toutes les conditions sont remplies.

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01 décembre 2009 •19:39

Pourquoi un SCI fait disparaitre :

"l'inconvienient pointé du doigt ici (pas maître de l'investissement) serait gommé !" ?

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01 décembre 2009 •20:05

Alors que dans une SCPI vous avez 0.01% des droits de vote, dans cette SCI si vous etes 5, a 5 vous pouvez decider de virer la societe de gestion que vous aviez mandate si ca vous chante.

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01 décembre 2009 •21:12

j'ai mal lu la question.
Je pensais que la SCI investissait en SCPI Scellier.

dalli

03 décembre 2009 •19:07

est plus appropriée mais il faut prévoir une dissolution de la sci comme dans les SCPI amha.

Faut un bon notaire pour monter les statuts