SCPI : SCPI et endettement

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19 décembre 2010 •12:17

Le mieux c'est de lui demander.

A mon avis, il va faire :

revenus : 2000 + 300 (en appliquant 25% de décote de sécurité sur les revenus de SCPI) = 2300 euros.

Capacité : 30% soit 690 euros, donc capacitée restante 190 euros.

zaiane

19 décembre 2010 •12:36

En général les banquiers appliquent effectivement 25% de décote sur les loyers. Vos 400 euros de revenus locatifs seront alors comptabilisés pour 400*0.75 = 300 euros.

Vos revenus mensuel seraient alors pris en compte à hauteur de 2300 euros.

L'endettement maximum admissible étant de 1/3 de vos revenus, soit donc 2300/3 = 767 euros.

Vous avez des mensualités de 500 euros pour votre crédit actuel, vous obtiendrez donc un crédit supplémentaire de 767 - 500 = 267 euros.

Mais avec son banquier tout ce discute. Si votre historiques bon avec votre banquier, vous pouvez faire en sorte qu'il n'applique pas de décote à vos revenus locatif et vous augmenteriez votre possibilité de mensualité à (2400/3) - 500 = 300 euros.

Voir s'il est très courageux (le banquier), vous pouvez voire l'équation différemment :
(2000 + 400 - 500 ) / 3 = 633 euros de mensualité possible

Mais là, comme on sort du cadre légal, cela dépend beaucoup de votre banquier (en fonction de votre patrimoine, situation professionnelle et familiale etc)...

La meilleure réponse vous l'aurez en contactant votre banquier (ou un courtier en crédit).

mathie67

19 décembre 2010 •13:42

En fait effectivement je n'ai pas été précis.

Je voulais dire en 2/ et 3/ que le crédit diminue le salaire (2000-500+400*Décote)/3 mais n'entre pas en compte dans la capacité d'endettement (2000+400*Décote)/3 - 500. Car cela change tout.

Car si c'est le cas le banquier obligerait à vendre les parts de scpi pour augmenter la capacité alors que ce serait contre productif pour la patrimoine.

Cela dit je comprends que c'est une discussion à avoir avec le banquier mais je voudrai savoir si quelqu'un a déjà négocié un cas similaire. (je ne suis pas concerné à aujourd'hui mais j'aimerai avoir la réponse)

jeremy96

19 décembre 2010 •15:10

décote de 15% pour les revenus des scpi. Il connait bien le produit et sait que le revenu servi ne supporte pas d'autres charges que celles des impôts sur le revenu.
Mais, le plus courant est effectivement une décote de 25%

mathie67

19 décembre 2010 •16:46

Ok mais le calcul fait par le banquier c'est :

(Salaire + Revenu SCPI*0.85 - crédit en cours) / 3
ou

(Salaire + Revenu SCPI*0.85)/3 - crédit en cours

Pour calculer l'endettement possible ?

zaiane

19 décembre 2010 •17:07

Normalement votre banquier doit utiliser cette formule

(Salaire + Revenu SCPI*0.75)/3 - crédit en cours

Maintenant, si votre banquier est rigoureux (veut rester dans les normes de 1/3 de revenus d'endettement maxi), vous n'obtiendrait donc pas plus de 267 euros de capacité de remboursement de mensualité. Une façon d'augmenter vos capacités de mensualité est de négocier une transformation de votre crédit SCPI d'amortissable à In Fine. En effet, votre mensualité sera égaille à (intérêt + assurance) et vous libérera de la capacité d'endettement. Mais cela posera deux problèmes majeurs :

- Est ce que vous pouvez transformer votre crédit SCPI ?

- Votre banquier vous demandera de nantir une AV ou vos parts de SCPI pour passer votre prêt amortissable en in fine. Est vous prêt à nantir une AV est de l'alimenter régulièrement pour payer votre crédit in fine ?

Attention à ne pas être trop gourmands en crédit, il est si facile de basculer en sur-endettement...

pa270825

19 décembre 2010 •18:57

la notion est bien évidemment élastique selon le niveau et la pérennité des dits revenus...

dalli

19 décembre 2010 •20:32

la même méthode, les 2 sont possibles.
Quant à la décote, elle varie aussi suivant les banques et celles d'aujourd'hui ne sont pas celles de demain.
Les règles se sont renforcées de façon incompréhensible et cela va empirer à mon avis.

Genre : comme avant : minimum de 20% d'apport plus frais de notaire.

Je n'engage pas mes clients (sauf rare exception) sur un crédit si achat de RP à CT/MT

mathie67

19 décembre 2010 •20:53

En même temps l'inverse est vrai si on a déjà sa RP a 33% d'endettement, un banquier ne prêtera rien...

Donc ce que l'on dit, c'est qu'il est impossible d'acheter des parts de scpi à crédit, sauf à être déjà propriétaire (ie crédit fini) ou ne jamais vouloir le devenir...

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19 décembre 2010 •21:30

quels sont les risques à mentir en ne disant pas au banquier qu'on a fait un crédit pour des SCPI ? ils regardent vraiment dans le détail les avis d'imposition vous pensez ?

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19 décembre 2010 •22:45

et également les relevés de compte.

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20 décembre 2010 •09:53

N'a pas - a ma connaissance - de base legale et de la tout se negocie, l'ecart de votre agence par rapport a ses objectifs de vente fixe par la direction est un parametre beaucoup important.

Donc, parler avec son banquier est la chose a faire.

En aucun cas: mentir. Cela dit, la verite est une chose precieuse et il ne faut pas la gaspiller...
Si votre mensonge est evente, vous pouvez toujours courir pour la suite.

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20 décembre 2010 •10:36

on peut vraiment dire que tout est possible et le banquier a les pleins pouvoirs.
à l'époque , crédit pour RP , mon banquier a fait valoir ma capacité d'endettement par ma capaccité d'épargne, si vous épargnez 800 euros/mois , vous aurez du mal à faire un crédit de 1000...
pour l'exemple , j'épargnai 1000 euros pour un salaire de 1500 (eh oui....) en 2003. j'ai eu un crédit de 842 euros/mois avec 1/3 d'apport. les arguments je les avais....calculez le taux d'endettement....+ de 50%... (et j'ai gardé les échéanciers....)
j'ai revendu en 2008 avec forte plus value et ,j'ai tout réinvesti en bloqué.
cet été ,j'ai acheté un studio , et mon banquier n'a pas voulu me suivre car je n'avais plus d'apport. j'ai donc transféré mon salaire de banque, car elle m'a prêté sans apport (mais grosse assurance vie chez eux)
comme quoi....

dalli

20 décembre 2010 •16:03

oui mais ce n'est pas celui avec lequel vous parlez qui décide et c'est fait exprès pour une analyse du risque qui soit sans influence.

dalli

20 décembre 2010 •16:05

un jour un banquier me dit que mon client à un autre compte bancaire, ce que je ne croyais pas.
Réponse : il n'a aucune facture de téléphone, ni fixe ne portable.
Donc la banque épluche tout !!!

Effectivement il restait un petit compte alimenté par le loyer d'un garage qui payait les prélèvements téléphone. Il a fallut donner les détail de ce compte sur 3 mois.

mathie67

20 décembre 2010 •19:01

Il doit quand même bien y avoir un fichier central des crédits immo en cours ? Sinon c'est très facile d'ouvrir un compte dédié par investissement avec juste le crédit et les loyers perçus non ?

pour en revenir à nos moutons, pas mal de théorie (intéressant au demeurant) mais peu de cas concrets sur ma question, hors stephbog

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20 décembre 2010 •20:08

Non, il n'existe pas de fichier central des crédits immo en cours auquel les banquiers auraient accès.

Le seul fichier centralisé de comptes (en dehors de celui relatif aux incidents de paiement) est géré et est au seul service du... fisc, le FICOBA, et il ne comporte pas nécessairement l'exhaustivité des comptes de crédit (mais celui des dépôts, oui, c'est ce qui intéresse en priorité l'Administration fiscale).

Maintenant, sur le fond, je ne crois pas qu'il soit pertinent de mentir à son banquier: en appliquant des règles de limitations d'endettement empiriques, il se protège certes, mais il vous protège également du coup.

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21 décembre 2010 •17:00

car étant gérant de société vivant dans une petite ville de province je détermine chaque année avec le comptable ce qu'il est mieux de fixer en revenus d'activité (donc soumis à l'IR, à la CSG-CRDS, Urssaff, etc...), qui correspondent vraiment à mes besoins financiers perso (j'ai pas un gros train de vie), et ce qu'il est mieux de laisser dans la société car seulement soumis à l'IS au taux de 15%.

Pour l'achat de mon appart j'avais donc un taux d'endettement de 50% par rapport à mes revenus, mais le banquier m'a dit qu'il était décisionnaire et qu'il y avait aucun problème car il savait qu'à coté il y avait une grosse épargne.

Pareil pour l'achat d'un appart qui est en location, ils ont pris en compte la différence entre le loyer et les remboursements (légèrement positifs) et m'ont dit que c'était OK.

Donc le traitement par le banquier peut fortement varier selon les autres avoirs que tu as chez eux et ton patrimoine.

pa270825

21 décembre 2010 •17:56

"pour en revenir à nos moutons, pas mal de théorie (intéressant au demeurant) mais peu de cas concrets sur ma question, hors stephbog "
désolé, je n'ai pas eu ce cas à traiter !