SCPI : SCPI à crédit : quelle option ?

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum, ceci est ma première discussion.

Je prévois d'investir à crédit 50 k dans des SCPI. J'ai rencontré le conseiller en gestion de patrimoine de mon agence bancaire, pas de soucis pour nous prêter l'argent sans apport personnel.

J'hésite entre les deux options suivantes :
1 - investir en une seule fois les 50 k à crédit
2 - investir par étape, par exemple 10 k cette année, puis encore 10 k l'année prochaine, pour arriver au bout de 5 ans à 50k.

Si je compare les deux options, voici ce que j'en pense :
1- investissement assez important (pour moi !) en une seule fois alors qu'il s'agit de mon premier investissement immobilier, avec un risque de perte en capital si la valorisation des SCPI diminue, risque pour rembourser si le loyer servi par les SCPI diminue également, enfin sur un crédit amortissable, la diminution chaque année des intérêts me semble devoir entraîner une augmentation du revenu foncier net et donc augmentation de mon imposition Par contre avantage : l'ensemble du capital est investi et rapporte dès le début, et à la fin du crédit, je dispose des 50 k de SCPI.

2- investissement plus faible donc moins risqué, au moins sur les premières années, ce qui permet de mieux connaître le placement , son fonctionnement, en résumé, l'impression de mieux "voir venir". Autre avantage ; le fait de faire un nouveau crédit chaque année permet de régénérer régulièrement des intérêts, et donc de ne pas avoir d'augmentation inéluctable du revenu foncier net, donc pas trop d'augmentation d'impôts. Cela permet également de "lisser" les variations de l'immobilier, un peu comme en bourse on peut lisser en investissent chaque mois au lieu d'acheter tout en une seule fois. Par contre, il me faudra plus de temps pour disposer des 50 k.

J'ai demandé clairement au conseiller en gestion de patrimoine de mon agence bancaire si l'option 2 était sensé ou pas, je n'ai pas eu de réponse claire...

Qu'en pensez-vous ? La première option est "classique" je crois. Est-ce que vous pensez que la deuxième option a du sens ?

Merci pour vos réponses !

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8 réponses

30 octobre 2010 08:46
Et investissez deux fois 25k.

Mais Dalli a raison, vous allez avoir beaucoup de frais même pour 25k.

30 octobre 2010 22:21
Merci pour ces réponses.

Effectivement, les frais bancaires... Frais de dossiers etc !

Et comme ma banque ne me propose pas d'emblée un taux canon (pourquoi le ferait-elle ?), j'ai pris contact avec des courtiers. Problème : pour 10 k, personne n'est prêt à faire de grands efforts, alors je perds en capacité de négociation... même si j'annonce l'idée de renouveler chaque année !

Donc je vais plutôt m'orienter effectivement vers quelque chose du type 20 k ou 25 k tous les deux ans. Ou alors carrément 50 k d'un coup...

En tout cas, je laisse tomber l'idée des 10 k par an pendant 5 ans !
31 octobre 2010 08:41
Bonjour 500CBF,

Pour ma part, je vais faire un crédit de 100 K sur 7 ans. A date, la caisse d'épargne IDF me propose du 2.75%, plus 25 d'assurance (par mois)et 1000 de frais d'hypothèque.

J'hésitai à faire comme toi, entre soit un crédit, soit un peu tout les ans. Vu le taux bas des crédits, je me lance, sachant que les intérêts seront déductibles, cela augmentera la rentabilité. puis, si cela fontionne très bien, je reprendrai un crédit pour déduire les intérêts du nouveau crédit et ainsi de suite. Je complète également mon investissement avec une ass vie pour prévoir du crédit in fine à moyen terme.

800 VFR
02 novembre 2010 22:02
.... pour l'achat de SCPI ???

103SP
03 novembre 2010 22:50
Mais mon assureur actuel m'allume parce que j'ai déménagé du 78 (huppé) au 92. Soit disant que c'est la zone avec la pire sinistralité des deux-roues après Marseille ! Pourtant ma bête dort dans un garage et je fais moins de 4 kilomètres par jour aller-retour pour aller au bureau où elle a parking. Tout ça pour un 125 de 10 ans qui vaut pas 600 euros et c'est quasiment le montant de la cotisation annuelle d'assurance qu'il me propose.

Bref, on s'éloigne du sujet.

A mon avis, plutôt que d'investir 100k tous les 7 ans, il vaut mieux investir 50k tous les ans sur 20 ans voire plus vus les taux actuels. En apportant un peu chaque année si on a un petit patrimoine, on équilibre quasiment l'affaire y compris après fiscalité.

Ou alors partir sur un montage in fine plus risqué mais vus les taux, je n'aime pas trop mais c'est un avis personnel.

ELYSEO 125
05 novembre 2010 20:40
Salut les motards !

On ne joue pas dans la même catégorie, que ce soit sur deux roues ou à la banque !

En fait le crédit de ma RP se termine dans 5 ans. Je pourrais donc attendre qu'il se termine pour faire un plus gros investissement. Mais ayant encore une petite capacité d'emprunt, je me dis qu'autant investir tout de suite à crédit, même une petite somme, le temps jouant pour moi grâce à l'effet de levier du crédit.

Le crédit agricole me propose en première approche du 2,95% sur 7 ans. J'ai contacté CETELEM qui fixe le montant minimum d'investissement à 21500 , et me propose 3,35% sur 10 ans... Je lui explique que ce ne sera pas compétitif, et elle m'explique que pour un bien immobilier en direct, elle m'aurait proposé 3,15%.

Je vais contacter d'autres banques et courtiers pour essaye d'obtenir mieux. Mais j'ai du mal à comprendre qu'on prête moins facilement pour une SCPI que pour un bien en direct, alors que le risque est tout de même bien mieux réparti sur une SCPI qu'un bien en direct !
05 novembre 2010 20:41
"Mais j'ai du mal à comprendre qu'on prête moins facilement pour une SCPI que pour un bien en direct, alors que le risque est tout de même bien mieux réparti sur une SCPI qu'un bien en direct ! "

Ou alors je n'ai rien compris aux SCPI... Corrigez-moi si je me trompe !
06 novembre 2010 11:38
toujours, une scpi plus compliqué, je pense que c'est le raisonnement de la banque.

Vous devez à la banque un capital de 100, votre bien vaut 300, il est donc mis en vente à 100.

Plus compliqué pour des scpi, mais c'est peut être juste de la théorie au cas ou le pb des scpi serait général et que l'on ne puisse plus vendre comme mi 90

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