SCPI : Qui se plaint de Cifocoma?

A la demande de pa270825.

" pourquoi n'initiez-vous pas une file sur CIFO?"

pa270825 est persuadé que tout va mal sur Cifocoma, donc, je propose de créer une nouvelle file dans laquelle tout un chacun pourra venir se plaindre de cette SCPI.

Commençons par une présentation des derniers résultats, puisque le BTI du 3e trimestre est paru depuis environ 2 semaines.

Quelques chiffres : Taux de rentabilité interne (TRI) au 31 décembre 2015
sur 10 ans 12,34%
sur 15 ans 12,05%
sur 20 ans 9,90%
depuis l'origine 13,84%

Vous me direz : boff, elle n'est que 3e sur 10 ans après cifocoma 2 et patrimoine foncier.

A fin 2015, OK

Mais ça va changer.

Jusqu'en 2008, elle était UFFI, donc ça fait déjà les 2 premières années des dix ans qui étaient foutues.

Mais, au début de la période Sofidy, on a eu de très gros problèmes avec des immeubles achetées par uffi, et qui se sont retrouvés vides, un TOF qui était tombé sous les 80%, donc le retard sur les 2 autres (qui est minime) est dû au début de la période des 10 ans.

Parce que maintenant, c'est tout l'inverse.

Les 2 rivales pédalent dans la choucroute, zavez qu'à aller suivre sur leurs BTI...

Autant dire qu'on va prendre la 1ère place et qu'elles vont être bien larguées dans les années qui viennent.

Parce que notre point bas est en 2009.

En 2019, quand on regardera les TRI 10 ANS, on aura plusieurs points d'avance sur elles, parce que notre effet de base en 2009 était très bas.

Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement

86 réponses

08 novembre 2016 23:20
Pourquoi je vous raconte tout ça?

Ben parce que, en matière de SCPI, ce qui est important, c'est d'être calife à la place du calife.

La première, c'est celle que tout le monde cite, elle a une prime.

C'était patrimoine foncier pendant des années, mais ça va se terminer.

Une bonne partie de l'avance du crédit foncier est due à sa prime de première au classement : elle surcote de près de 20%.

Sa dernière valeur de reconstitution est de 1 212,53 €, alors qu'elle s'achète (net acquéreur) 1 425,01 €.

09 novembre 2016 06:53
Si elle prend la 1ere place en 2019 sur 10 ans pour la reperdre un ou deux ans apres, ca n'a pas grande importance. C'est surtout une petite SCPI a la gouvernance certainement plus facile qu'un paquebot de plus d'un milliard. Encore qu'une centaine d'immeuble ce n'est pas énorme.
Etes-vous a son CS? Uniquement celle-ci ou la 2 aussi?
09 novembre 2016 16:24
Revenons y à Cifocoma.

Pour le moment, toujours pas trop de plaintes dans la file.

Le BT indique :

"Le taux d'occupation financier moyen du troisième trimestre 2016 s'établit à 97,65 %"

3 locaux vacants, on doit avoir encaissé l'argent de la vente d'un de ces trois locaux entre temps.

62% du patrimoine est parisien, donc moins menacé par la vacance durable.
10 novembre 2016 11:19
Toujours ni plainte ni main courante pour Cifocoma.

Un détail supplémentaire, pour les comptes du bousin : le report à nouveau représente 7 mois de loyers.

On trouve que c'est beaucoup, mais certains trouvent ça sécurisant.
10 novembre 2016 11:51
je recois des mails ici ou la, au sujet d une annulation des AGE des 2 cifo. Il n y aurait pas eu le quorum requis pour au moins une des AGE ? Y aurait t il peril en la demeure docteur ?
10 novembre 2016 12:24
Je n'ai aucune compétence pour répondre pour la 2, vu que j'en ai pas, et que je n'en ai jamais eu.

Pour la une, l'AGE a été reportée pour une question de publication au balo qui n'aurait pas été faite dans les délais légaux.

Rien de bien méchant.

Les loyers sont arrivés dans les délais, le BT a été publié il y a 2 semaines, la situation financière est excellente.

Etant moi même associé du bidule depuis 2007/2008, avec un PRU de 620, je me fais presque du 10% par rapport à mon prix d'achat de l'époque.

Et quand je compare mon prix de reviens avec la valeur reconstitution du truc (1197 par part), j'ai presque doublé ma mise.

Si tout ce qu'on trouve à reprocher au bousin, c'est un report d'AGE pour cause de formalisme juridique, c'est pas ça qui va troubler ma sieste.
10 novembre 2016 13:35
ok merci. Je ne reproche rien du tout, je constate. C est quoi au programme de l AGE ? (lien?)
10 novembre 2016 15:15
Allez je me dévoue:
Saint-Lo, Vierzon, Clermont-Ferrand, cela ne fait pas rêver. Il n'y a pas que du premier choix, loin de là.
Joli photo de la brousse quand on cherche le centre commercial de
Clermont...
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/90-scpi-cifocoma/patri moine/3741-immeuble-clermont-ferrand

Que viennent faire les 17m carré de La Réunion? Les frais de gestion couvrent-ils le loyer? Est-ce pour loger la compagne d'un membre du CS?

Pourquoi tant de locaux à Fréjus? Un autre membre y a-t-il sa résidence secondaire?
10 novembre 2016 15:58
Je répond d'abord à Olivimmo, qui s'embrouille dans ses recherches sur street view.

Le camion de google ne peut pas rentrer dans le centre commercial, mais tous les centres commerciaux ont plus ou moins de photos de leurs boutiques.

Donc, la voilà
:

http://clermont-ferrand.centrecommercial-auchan.fr/magasins/5588-beauty-suc cess.html
10 novembre 2016 16:03
Comment primonial a t il pu trouver des locaux de Cifocoma à la Réunion? ou à Vierzon? Mystère.

En tout cas, ils ne figurent pas dans le rapport annuel du bousin :

http://www.sofidy.com/wp-content/uploads/2016/05/RA-C1-2015.pdf
10 novembre 2016 16:11
Ni Frejus, ni St Lo ne figurent, à ma connaissance parmi les villes sinistrées commercialement.

Qu'est ce qui te gênes à Fréjus? Le restaurant en front de mer? Perso, je trouve que c'est un bel emplacement...ça fait chicoss.
10 novembre 2016 16:23
"C est quoi au programme de l AGE ?" (goiz)

Une demande de modification des statuts à la demande de l'AMF.
10 novembre 2016 16:25
Ok mais que deviendraient les pouvoirs du CS par exemple ?
10 novembre 2016 16:48
Il y a 2 versions possible, entre lesquelles les associés devront trancher.

Une première version, présentée par un groupe important d'associés, reprend les articles que l'AMF aurait demandé de modifier, sans y apporter de modification (retour au statu quo ante).

La 2e version, présentée par la direction, rend, en pratique, caduc l'article à modifier, à un chouïa près, donc plus besoin de le modifier, puisqu'il ne sert plus à rien.

Au départ, on voulait que les opérations de promotion immobilière, les achats indirects, etc... soient soumis à l'autorisation du CS, ce qui gêne l'AMF, qui trouve que le CS a trop de pouvoirs.

La gestion propose qu'on supprime du statut les opérations de promotion immobilière, les achats indirects, etc... donc plus besoin d'autorisation, puisqu'on ne peut plus faire ces opérations.

Que l'une ou que l'autre de ces versions passe, ça ne changera pas grand chose pour la SCPI, à mon avis.
10 novembre 2016 18:08
merci pour les précisions !

"Au départ, on voulait que..."
=> "on" c est le CS ? Ou le groupe important d associés ?

"La gestion propose qu'on supprime du statut les opérations de promotion immobilière, les achats indirects, etc... donc plus besoin d'autorisation, puisqu'on ne peut plus faire ces opérations."
=> tant mieux pour les associés. Mais pourquoi veut elle se couper un bras ?
10 novembre 2016 19:16
"Au départ, on voulait que..."
=> "on" c est le CS ? Ou le groupe important d associés ? (goiz)

"On" c'est le CS qui avait rédigé les statuts avec la Sté de gestion, avant qu'ils ne soient approuvés en AG.

"La gestion propose qu'on supprime du statut les opérations de promotion immobilière, les achats indirects, etc... donc plus besoin d'autorisation, puisqu'on ne peut plus faire ces opérations."
=> tant mieux pour les associés. Mais pourquoi veut elle se couper un bras ?

Se couper un bras? Je sais même pas si elle se passe un peu de lime à ongles avec cette modif.

Je ne pense pas qu'elle ait jamais eu l'intention de se lancer dans la promotion immobilière, l'achat indirect, etc... dans cette petite SCPI plan-plan d'un peu plus de 20 millions d'€.

On avait laissé ça pour le cas où on pourrait en avoir besoin, en précisant qu'il faudrait l'accord du CS pour engager ce genre d'opérations qui nous semblaient risquées. Mais on n'avait jamais envisagé d'utiliser ces possibilités.

Pour nous, le problème ne se pose pas pour la gestion actuelle, nous avons confiance.

Par contre si Sofidy était vendu à un autre gérant, on craignait qu'il puisse faire un mauvais usage de ces clauses si elles étaient à sa discrétion, sans qu'on puisse réagir.
10 novembre 2016 19:42
j ai capté, merci. D autres diraient que la confiance n est perenne que si construite avec des remparts statutaires protecteurs, mais bon, je vois que vous tenez bien les choses, et j aurais egalement confiance si j etais associé.
10 novembre 2016 19:43
mon dernier message s adressait à M72
10 novembre 2016 19:50
Salut, marnil, tu te faisais rare dernièrement, je vois que tu es revenu en pleine forme.

T'étais plongé dans le code monétaire et financier, à ce que je vois...
10 novembre 2016 19:55
Tu sais, sur un fofo, il est rare qu'on se casse la tête à écrire dans un langage juridique précis et irréprochable.

Tu as raison de nous corriger, et de nous rappeler les règles précises de procédure, même si je dois t'avouer que je suis un peu largué.
10 novembre 2016 20:58
Voici ce que dit la présidente de l'appscpi et présidente du CS de CF2:
http://appscpi.org/fr/communique-de-la-presidente-dappscpi-5/
11 novembre 2016 00:22
"Je répond d'abord à Olivimmo, qui s'embrouille dans ses recherches sur street view."
Il s'embrouille aussi lorsqu'il analyse un patrimoine.
Je viens faire mon mea culpa.
J'ai confondu Vichy et Vierzon. Ca ne change pas grand chose car je voulais parler du local a Vichy qui fait partie des villes sinistrées.
Pour La Réunion, j'ai lu Saint-Denis alors ca y est, je pars a l'est, toutes mes excuses.
Vous me consolez en confondant Primonial et Primaliance, sympa.
Ok pour Frejus.

Trève de plaisanterie, ce qui ressort de cette mauvaise analyse du patrimoine est malgré tout qu'il y a pas mal de petites surfaces éparpillées sur le territoire. Surement pas un problème a gérer avec la structure que possède Sofidy mais en soi pourquoi ne pas avoir un patrimoine plus recentré avec une si petite SCPI?
11 novembre 2016 00:30
Beau serment d'allégeance a Sofidy ! Je veux bien la croire mais il n'empeche que ces propos ne doivent pas endormir la vigilance des associés et a fortiori des membres du CS.
11 novembre 2016 01:42
On est aussi là pour çà mais pas que, un jour ces échanges serviront.
11 novembre 2016 18:15
Vichy, c'est une erreur monumentale.

Et, le pire, c'est que je ne me rappelle pas si j'avais voté contre (alors que, généralement, je suis assez contre la province).

Si j'avais eu, à l'époque où on l'a acheté, le dossier que j'ai maintenant, j'aurais fait des pieds et des mains pour qu'on refuse ce truc.

Ceci dit, j'ai regardé le dossier de plus près, par la suite, et je me suis aperçu que la rue de Paris, dans laquelle est notre local, n'a pas l'air d'avoir de vacance.

D'autre part, le locataire, c'est une mutuelle, donc un peu moins risqué qu'un commerçant.

Mais c'est quand même une faute lourde du CS et j'assume ma responsabilité sur ce coup là.
12 novembre 2016 19:33
" pa270825 est persuadé que tout va mal sur Cifocoma"
PAS DU TOUT.
DEUX REMARQUES:
1/ marnil-TGI et ses fausses interrogations, c'est .....ble.
2/ CE QUI VA MAL c'est la position de l'Autorité.
Et la gestion ne peut affronter frontalement (j'accentue l'effet à dessein) l'autorité. Si j'étais Sofidy , je préférerais me débarrasser des intégristes de la bonne gouvernance plutôt que me faire aligner par l'AMF
12 novembre 2016 21:45
M720...écrit :
Une première version, présentée par un groupe important d'associés, reprend les articles que l'A......

M720, , DITES COMBIEN D’ASSOCIÉS TGI A RECRUTE, CAR C'EST UN PEU VAGUE LE MOT "important" ???

(vous pouvez au choix donner le nombre ou le % d'associés derrière le kondukator)
17 novembre 2016 14:21
Tiens j avais zappé cette file.
J ai du mal a croire que l amf met son nez dans les rapports/stauts de toutes les sociétés. A moins qu on ne lui ait signalé ... (sofidy peut-etre)
17 novembre 2016 16:52
Il le dit: TGI veut entraîner les 900 associés dans une procédure judiciaire contre rien que moins que l'AMF, et sans doute aussi de SOFIDY pour faire bonne mesure....
....Dormez tranquilles, associés , marnil -TGI s'agite pour votre bien Ah ah ah.
17 novembre 2016 16:55
GOIZ a du mal a croire que l amf met son nez dans les rapports/stauts de toutes les sociétés.
Quelles peuvent bien êtres les attributions cette autorité?
N'a-t-il jamais remarqué la mention "VISA AMF......." sur de nombreux documents ?
17 novembre 2016 18:07
Comme goiz, je suis persuadé que l'AMF a mis son nez dans les affaires des 2 cifocoma parce qu'"on" lui a demandé de regarder particulièrement ce dossier qui gêne dans le milieu ASPIMiens.

ça peut venir de pas mal de monde, donc inutile de chercher un coupable particulier, là où il y a probablement tout un syndicat.

Le seul fait qu'il y ait pas mal de gens à ces 2 CS considérés, du point des adhérents de l'ASPIM, comme des emmairrdeurs, pourrait expliquer cette sollicitude à notre égard.

Ou que d'autres SCPI aient suivi le même chemin que les cifocoma, en quittant telle ou telle société de gestion, sans l'indemniser, pourrait être une autre explication.

Je pense qu'un complot ourdi par des malfaisants ne serait pas à écarter (pour une fois).
17 novembre 2016 21:50
@pa27, l AMF a donné son visa pour la NI pas pour les statuts.
Donc pourquoi regarde t elle qqch qu'elle n est pas censée avoir vue le jour où les articles ont été votés ?
17 novembre 2016 21:51
*vu
17 novembre 2016 23:45
goiz: 1
pa27: 0
18 novembre 2016 08:29
y a pas match, car on est dans la meme "equipe" :-)
Pour l'amf soit on fait les choses completement, soit on se tient a l ecart.
S il y a eu plainte, je ne vois qu un seul gagnant dans l histoire...(mais plusieurs perdants potentiels)
18 novembre 2016 08:36
Pas sûr que celui (ou ceux) qui croyaient gagner, obtiennent kèke chose.

Faut toujours faire attention aux retournements de situation imprévus...
18 novembre 2016 12:12
Vous semblez avoir oublié que
1) la NI inclut (entre autres) les statuts; Je suppose que la NI actuellement en ligne pour cette SCPI, qui est ancienne et comporte des status plus ancien, est précisément la dernière NI qui a obtenu le visa AMF;
2) cette SCPI voulait faire une augmentation de capital, et que ceci nécessite un visa de l'AMF.

Plus généralement, il semble qu'une Société de Gestion est agréée par l'AMF, que ce statut ne lui permet que de gérer des FIA (fonds qui "lèvent des capitaux auprès d'un certain nombre d'investisseurs en vue de les investir, dans l'intérêt de ces investisseurs") qui ont obtenu un visa de l'AMF, et que SOFIDY pourrait (assez légitimement, dans l'intérêt des associés de tous les autres FIA qu'elle gère) ne pas souhaiter continuer à gérer une SCPI qui se serait vu refuser ce visa, pour ne pas prendre de risque au niveau de son propre agrément.
18 novembre 2016 14:38
"la NI inclut (entre autres) les statuts; "=> où avez vous vu ca ? Et pourquoi faire 2 docs disjoints?
Si je prends les dernieres release de la number 1 (au hasard), la NI date d avril 2013 (VISA DE L’AUTORITE DES MARCHES FINANCIERS SCPI N° 13-09 DU 16 avril 2013), les derniers statuts de juin 2015 (sans visa).
Donc si je vous suis, la NI n'est donc plus à jour ?

AMF dit :
Article 422-197
Ancien numéro de l’article : 422-9
Ancien numéro de l’article : 423-9
En cas d'émission de parts nouvelles, chaque souscripteur reçoit, préalablement à la souscription, un dossier complet comprenant :

1° Les statuts de la société ;

2° La note d'information en cours de validité visée par l'AMF, actualisée le cas échéant, imprimée en caractères facilement lisibles ;
18 novembre 2016 14:48
statuts = AGE sans AMF épicétou comme dirait un associé fort cool
18 novembre 2016 15:17
marnil participant a pokemon go en reflechissant au CMF : presque irréel
je ne juge pas, moi meme ayant des enfants, et ayant parfois potassé les RA de mes scpi preferees sur une aire de jeu...

Retour au sujet SCPI

86 réponses

Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement

Mes listes

Une erreur est survenue pendant le chargement de la liste

Cette liste ne contient aucune valeur.

Gérer mes listes

L'ensemble des analyses et/ou recommandations présentes sur le forum BOURSORAMA sont uniquement élaborées par les membres qui en sont émetteurs.

Agissant exclusivement en qualité de canal de diffusion, BOURSORAMA n'a participé en aucune manière à leur élaboration ni exercé aucun pouvoir discrétionnaire quant à leur sélection. Les informations contenues dans ces analyses et/ou recommandations ont été retranscrites "en l'état", sans déclaration ni garantie d'aucune sorte. Les opinions ou estimations qui y sont exprimées sont celles de leurs auteurs et ne sauraient refléter le point de vue de BOURSORAMA. Sous réserves des lois applicables, ni l'information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne sauraient engager la responsabilité BOURSORAMA.

SCPI : Qui se plaint de Cifocoma?

86 réponses

86 réponses

Mes listes

Pages les plus populaires

L'offre BoursoBank