SCPI : Que pensez-vous de PFO2 ?

yogi.mla

19 décembre 2010 •03:25

Les immeubles BBC coûtent cher et la SCPI ne se refuse pas d'investir pour remettre aux normes des immeubles plus anciens et énergivores.

Je ne dis pas que ce n'est pas bien d'investir pour l'environnement. Je dis que de toute façon, toutes les SCPI vont devoir y venir et que la démarche de Perial ne coûte pas moins cher que ce que va coûter l'amélioration énergétique des patrimoines des autres SCPI.

Donc Perial avec PFO2 vous sert du 5,5% sur du bureau ce qui revient à vous faire payer tout de suite le coût de l'optimisation énergétique au profit des locataires : le risque du bureau avec le rendement du commerce.

jeremy96

19 décembre 2010 •09:43

Je suis assez d'accord avec Yogi.

Toutefois, cela ne m'a pas empêché de mettre quelques billes dedans. En effet, la SCPI en investissant maintenant, bénéficie de bonnes conditions et l'on peut supposer que les immeubles ne sont pas surpayés. C'est un avantage important par rapport à d'autres SCPI dont le plus gros du patrimoine a été constitué entre 2004 et 2007, c'est-à-dire à prix très élevés.

yogi.mla

19 décembre 2010 •10:54

se fait en ce moment ce qui en théorie est plutôt positif par rapport au plus haut de la bulle mais je ne suis pas certain que les bureaux ont atteint un plus bas.

M1083587

19 décembre 2010 •11:01

Contrairement à d’habitude, je vous trouve un peu lapidaire sur ce coup-là Yogi.

Le rendement 2010 n’est pas encore connu, vous vous basez sur les 5.52% fixés l’année dernière après 4 mois d’existence de la SCPI. Il ne serait pas surprenant que le rendement soit relevé un peu au vu des acquisitions de cette année. Par ailleurs, n’oublions pas qu’il y a un RAN à alimenter en bonne gestion, ça pèsera effectivement un peu sur le rendement immédiat mais ça n’est qu’un revenu différé.

PFO2 prend de l’avance par rapport aux normes environnementales et ça finira par payer : moins de vacance à terme ou d’impact sur les renégociations locatives, une maîtrise en amont de la démarche (certifiée par… Bureau Veritas ? une agence de ce type en tout cas), une meilleure valorisation des immeubles quand tout le monde mettra des épaves énergétiques sur le marché en même temps etc.

Je vous accorde qu’il y a un côté marketing, ça permet de donner une certaine visibilité à cette SCPI. Mais j’ai le sentiment (qui n’engage que moi et une partie de mes économies) que ça se révèlera un investissement de bonne qualité : il va y avoir une mutation du marché, autant faire la course en tête.

mathie67

19 décembre 2010 •11:41

... si le rendement n'est "que" de 5.5 il est établi avec des bails forcément récents, donc peu de risque que cela baisse à court terme.

Au contraire les scpi plus anciennes qui servent du 6 vont avoir du mal à maintenir cela du fait des renégo de bails anciens, surtout avec des bureaux énergivores.

En l'état actuel, je trouve qu'une scpi qui se créé et sert du 5.5 c'est plutôt pas mal en fait.

pa270825

19 décembre 2010 •19:04

le rendement est établi avec des bails et des BAUX aussi :=)

mathie67

19 décembre 2010 •20:56

:)

yogi.mla

19 décembre 2010 •22:39

et je comprends vos remarques.

De mémoire c'est bien Bureau Veritas. Tout ceci coûte fort cher et je ne suis pas du tout certain que les autres SCPI qui constituent actuellement leur patrimoine le fassent en tenant moins compte des contraintes environnementales que PFO2.

Attendons le rapport pour se faire une idée plus précise. Mais de toute façon, 5,5% ce n'est quand pas très engageant j'espère que cette SCPI qui m'intéresse également aura mieux fait cette année.

Sur les baux récents : il faudrait demander au conseil de surveillance le taux de rendement NET attendu des acquisitions APRES travaux.

yogi.mla

19 mai 2011 •21:37

La situation est plutôt positive : le rendement se tient autour de 5,5% et les acquisitions passées sont intéressantes, avec une diversification de bon aloi.

Surtout que le prix des parts est demeuré le même.

jepa59

19 mai 2011 •21:58

que les conditions sont toujours bonnes pour se positionner.

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20 mai 2011 •11:34

Je viens de mettre quelques billes pour diversifier par rapport a d'autres scpi plus classiques.
Le concept BBC devrait etre très attrayant pour les locataires et donner une longueur d'avance sur les scpi aux immeubles energivores.
Enfin le rendement de 5.5% est a comparer a celui de certaines scpi dont le prix des parts a fortement augmenté suite a des AK successives avec un revenu qui n'a pas augmenté, entrainant finalement une baisse du rendement.

Melvyn1

20 mai 2011 •13:58

ces ak succesivent ne m'inspire par du tout !
En fait que cela cache-t'il ?

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22 mai 2011 •22:09

Plusieurs points positifs :
- Valeur d'expertise en hausse.
- RAN en cours de constitution(peu de recul il est vrai). Il semble néanmoins que Périal cherche à privilégier la constitution d'un RAN plutôt qu'un rendement immédiatement alléchant.
- Frais moins élevés que les autres SCPI Périal.
- Patrimoine acquis dans une période plutôt favorable.

Enfin, il est permis de supposer que Périal saisira la première occasion (prochain relèvement de la valeur d'expertise) pour relever le prix de la part. Début 2012 par exemple ?

yogi.mla

23 mai 2011 •19:16

La SCPI est capital variable, donc elle est constamment en augmentation de capital (du moins tant que les souscriptions sont supérieures aux retrait).

Tout dépend des conditions dans lesquelles on fait l'AK, certaines petites SCPI en ont fait de petites cet hiver à des prix tout à fait corrects pour les anciens associés.

Melvyn1

24 mai 2011 •10:20

merci pour cette info

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06 juin 2011 •19:34

Ce n'est pas fameux.

1/ 38 % de locaux d'activités fin 2010 (d'après mon calcul sur le patrimoine fin 2010)
2/ Des investissements peu diversifiés

M1083587

06 juin 2011 •22:20

C'est une SCPI qui est en cours de constitution. Attendez vous donc à ce que son profil reflète cet état de faits.

Pour ceux qui sont inquiets du portefeuille RLD (malgré son bail de plus de 11 ans et son rendement attractif) : demandez-vous ce qu'il représentera quand les 70 millions d'acquisitions nouvelles annoncées dans le RA seront effectives. Et encore, ce n'est que ce qui est cours à mi-2011, vu la collecte, le portefeuille RLD ne sera bientôt plus qu'une composante mineure du patrimoine.

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09 juin 2011 •23:17

SCPI bien notée partout.

- Amsterdam (récompense).
- Magazine Capital : nommée et listée parmi les meilleures SCPI

Oubliez pas que les normes énergétiques vont devenir de plus en plus présentes et contraindre les opérateurs à procéder à de nbx aménagements.

Dès lors, cette SCPI parie sur l'avenir en achetant des immeubles déjà aux normes.

Enfin, une SCPI en création aura moins de pb de renouvellement de baux sur les prochaines années qu'une SCPI très ancienne (puisque les baux sont nouveaux).

M9054540

17 juin 2011 •10:54

Quelqu'un a t'il des news de l'AG, pensez que la part va être réévaluer bientôt ?

yogi.mla

17 juin 2011 •12:42

j'ai assisté à la présentation d'un gestionnaire d'actifs de premier plan spécialisé dans l'immobilier, sur le thème du développement durable.

Interrogé par votre serviteur sur la rentabilité attendue de ce type d'investissement, voici ce qu'il y a lieu de retenir de la réponse :

- les locataires ne sont pas disposés à payer plus cher pour occuper un immeuble "vert" (certifié)

- les locataires accordent cependant un intérêt de plus en plus important sur le sujet

- les gestionnaires d'actifs en général et de leur propre aveu sont loin d'être "au point" sur ces domaines (politique claire et mise en œuvre)

- les locataires d'immeubles "verts" (ie. certifiés) sont en revanche en théorie plus fidèles et "meilleurs" (comprendre "plus fidèles"), la vacance moindre ne compensant que très partiellement les investissements (donc les surcoûts)

- les immeubles verts devront a priori avoir à faire face à moins de vacance qu'une bouse énergétique

- la baisse valorisation éventuelle n'impacte que les bouses énergétiques, et non plus les immeubles "moyens" sans certification, l'aspect primordial demeurant l'emplacement, en conséquence les immeubles "non verts" sont simplement plus longs à vendre que les immeubles "moyens"

- les bouses énergétiques de périphérie procurent un meilleur rendement mais l'intervenant a précisé qu'ils avaient procédé à l'arbitrage de la plupart de ces actifs

- un immeuble "vert" ne l'est parce que l'activité du locataire le permet ; entre les plans (sur lesquels sont basés la certification) et les résultats finaux, il y a la construction, l'usage qui est fait par le locataire, le maintien des bonnes pratiques à long terme, toute une série d'impondérables ou d'erreurs en tous genres

- le maintien de performances énergétiques intéressante passe principalement par des engagements de part et d'autre (gestionnaire / locataire) formalisés le plus souvent par la signature d'un bail "vert"

- les exemples donnés lors de la présentation sont ceux d'un immeuble certifié ayant procuré des résultats catastrophiques une fois le locataire étant rentré dans les lieux, ce dont il fallait se douter puisque dans le premier cas il s'agissait d'un journal (fonctionnement 24/24, grosse infrastructure informatique), dans le deuxième cas une chaîne de télévision (un plateau de télévision consomme de l'énergie)

- les certifications distinguent dorénavant la construction et l'exploitation

- il est aisé, même sans engager de gros travaux de structure, de réduire les consommations d'énergie de 20% à 30%, par des solutions simples (installation d'une gestion centralisée des éclairages, arrêt du chauffage et/ou de la climatisation le week-end, eau froide uniquement dans les toilettes, etc.)

- mais il convient de sortir des discours "sur le long terme c'est forcément gagnant" du fait des coûts engagés, des résultats (voir le point précédent), et surtout de l'impact relativement faible des économies d'énergie sur le coût d'occupation et d'exploitation du bâtiment, ex. sur Paris/RP, chiffres par m2, hypothèse bail à 350 euros environ, charges entre 50 et 80 euros, sur ce montant l'électricité représente environ 10 euros, hypothèse réduction 30% soit 3 euros sur un coût par m2 autour de 400 euros ; même en élargissant le périmètre l'impact demeurera faible.

Bref, PFO2 c'est très bien mais uniquement pour réduire les risques.

Profil supprimé

17 juin 2011 •16:31

Les + grosses économies d'énergie à moindre coût se font en portant du Damart. C'est testé et certifié.

yogi.mla

20 juin 2011 •10:32

Mais parfois ce n'en est pas. L'important est que toute la chaîne s'y mette.

yogi.mla

01 juillet 2011 •14:01

c'est un métier. Mais rien que pour changer les types de poubelles dans les bureaux, c'est cher et compliqué par exemple.

mjl

10 août 2011 •07:40

PFO2 est une "petite" scpi par sa petite capitalisation et elle est jeune
Ce qui présente un risque plus important que les grosses scpi ayant déjà un énorme patrimoine
cependant les immeubles neufs de bureau sont plus recherchés que les anciens, pour des raisons pratiques
les immeubles anciens gardant la cote pour leur prestige
l'approche de PFO2 est bonne et a le mérite d'être affichée clairement
les scpi avec des immeubles haussmaniens ne peuvent de toute manière pas réaliser des travaux pour l'environnement qui coûteraient une fortune

PFO2 est donc une scpi de niche, intéressante, à mettre à côté de scpi plus traditionnelles pour un bon équilibre du patrimoine

Jean-Luc
devenir-rentier.info

M4239385

05 février 2016 •11:54

Bonjour,

est ce que c'est toujours intéressant de s'intéresser à ces Produits en 2016 ?
Merci de vos réponses.
Cordialement

goiz

05 février 2016 •12:24

La 1ère réponse de yogi.mla (19/12/2010) est toujours valable, d autant plus au regard des resultats sur les 5 dernieres années. La forte collecte de ces dernieres annees a contre courant (conjoncture economique, tirant les rendements et les resultats vers le bas), associée à la dilution de la scpi due à l augmentation du caiptal continue et dévaluée, ne pouvait conduire à autre chose.

J en avais pris qq parts et je regrette. Maintenant à vous de voir.

M8979682

10 février 2016 •20:52

idem (je regrette)
Mieux a faire (Corum par exemple)
Biz

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10 janvier 2017 •13:44

Je m'interroge pour en acheter et pour me diversifier
G déjà corum et immo rente

sardin0

10 janvier 2017 •17:57

trop de collecte.. trop de marketing.. trop de CGP attirés par la rétrocommission..
bref, lancée à 178€, le prix de retrait actuel 177.51€ offre une porte de sortie 👍

pa270825

10 janvier 2017 •18:23

Et Périal, avant de s'appeler Périal, avait procédé de même (dilution, etc...) avec sa grande seur PFO, miraculeusement redressée récemment par un tour de magie: le passage au K variable........

Oh, pardon: !!! LE PASSAGE AU k VARIABLE (pour le psy à trois b al les) !!!

olivimmo

05 mars 2017 •22:09

Son prix de part a beaucoup monté, son dividende baisse chaque année:
depuis 2010: 9,88 - 9,65 - 9,6 - 9,6 - 9,5 - 9,25 puis pour finir 8,76 l'an dernier. Ca ne fait pas rêver...
Elle collecte beaucoup (trop?), est récente. Un bon marketing ne suffit pas, il faut des bases solides.

On a là un sacré troll avec ZAZAZZ qui vient en boucle poser les même questions. C'est pour vous moquer du monde ou par simple bêtise?