SCPI : Pèlerinage au 86 rue d'Alésia.

goiz

01 juillet 2016 •11:47

pour les non parisiens dont je fais partie, voici une vue d'il y a 1 an :
https://goo.gl/KnW2uW

olivimmo

01 juillet 2016 •12:00

Ca va c'est pas la partie la plus excentree de la rue. Par contre la question serait plutot pourquoi ce prix car ca parait bien cher d'autant plus s'il y a de la vacance a cote, il faudrait d'autres prix de boutiques vendues dans cette meme rue, ca n'est pas ce qui doit manquer, il n'y a que des boutiques
Buroboutic est un bon exemple de mauvaise gestion et de SCPI sur-vendue et trop idealisee dans la presse.
Je pense tout simplement qu'il y a un gros probleme de gestion chez Fiducial et qu'il faut eviter leurs SCPI. Ils ne sont pas incompetants, c'est ca le plus grave, ils savent tres bien ce qu'ils font et ils embarquent leurs associes la-dedans.

goiz

01 juillet 2016 •12:04

N etant pas sur place difficile de me faire une idee, mais en parcourant la rue, oui il y a des locaux vides, mais ca n a pas l air complètement pourr.i (niveau frequentation) comme coin non ? En tout cas il y a beaucoup de commerces. Ca fait environ combien de locaux vacants dans cette rue en pourcentage (et pas en nombre) ? Il y a certainement plus un pb de secteur d activité a resoudre quand on investit (si le reste de la rue est deja bien fourni), mais je ne suis pas specialiste...

M7207172

01 juillet 2016 •12:16

Comment se fait il qu'un gérant professionnel fasse l'erreur d'investir dans un secteur aussi sinistré commercialement?

Ne vous cassez pas la tête.

Il ne s'est jamais rendu sur place.

On lui a présenté un dossier avec un rendement affiché de 5,92%, avec un bail 3/6/9 d'une chaîne de magasins connue, dans le 14e arrondissement de Paris, il a dit banco sans rien vérifier.

Sauf que le vendeurs de vêtements était doublement plus malin que lui.

Non seulement le local est dans un secteur sinistré, mais il a été acheté à un prix très supérieur à sa valeur réelle.

2 millions d'euros pour 91 m2, ça fait du 22 000 euros au m2 dans le sud 14e.

Alors, quand on vend de la chemise, comment on fait pour se faire racheter son local non rentable par un gérant de scpi à 22 000 du m2?

C'est très simple.

On gonfle très fortement le montant du loyer qu'on lui promet.

Dans le cas présent, on lui offre un loyer de 110 000 €, soit près de 10 000 € par mois.

Vous auriez pensé que 10 000 roros par mois pour 91 m2, dans le 14e, ça sent le père noël plus que le boutiquier?

Moi aussi. Pas chez fiducial, ils ont l'habitude, on dirait.

Grace à ce loyer exorbitant, il est facile de faire du 5,92%, et de se faire acheter un local à un prix astronomique.

Vous pensez que c'est exceptionnel?

Ben non. J'ai déjà arrêté des dossiers comme ça, généralement présentés par des banques (agence bancaire), des assurances ou d'autres chaînes de magasins.

Ils ont tous compris que les SCPI fonctionnaient au seul taux de rendement, sans trop vérifier.

D'où l'importance du CS qui vérifie, après le gérant, et soulève le problème du loyer trop joli pour être honnête.

olivimmo

01 juillet 2016 •12:24

Franchement j'ai longtemps habite a cote et cette rue est ultra-commercante. Certes les boutiques style cigarette electronique ferment les unes apres les autres car il y en a trop et il y a surement d'autres exemples de turn-over mais il y a vraiment de quoi faire niveau commerces et c'est le fait qu'il y ait profusion de commerces qui fait que ca marche, certains sont la depuis bien longtemps et ne changeront pas.
Ensuite sur l'exemple precis, j'ai du mal a croire ce que vous ecrivez M72, si le loyer fait 110k, c'est que ca les vaut non? Si Etam paie ce prix, c'est que cette partie de la rue le justifie. Si ce loyer de 110k est vrai, je ne vois pas ou est le probleme. On n'est pas sur les Champs mais il est evident que les prix a la fois au m carre et loyers dans certaines zones commercantes n'ont plus rien a voir avec les prix de l'habitation ou de bureaux.
Loin de moi l'idee de defendre cet achat mais je ne demande qu'a etre convaincu.
Etam est-il toujours en place? le bail court jusqu'a quand?

M7207172

01 juillet 2016 •12:37

L'expert immobilier qui ne peut pas tout laisser passer, baisse la valeur du local de 30%, alors que le locataire si généreux a déposé son avis de congé.

olivimmo

01 juillet 2016 •12:48

Ok donc a ce niveau la ca s'appelle de la fraude. Si le vendeur (qui etait-ce?) est de meche avec le locataire en l'occurrence la chaine Etam (esperons que ca ne soit pas la holding qui detient les murs de magasins qu'elle loue a la chaine de magasins...). Donc fraude de ce cote la et fraude du cote de Fiducial qui achete cela trop cher pas par naivete mais forcement par interet, retro-commission ou je ne sais quel procede qui sert les interets de certains au detriments d'autres.

M7207172

01 juillet 2016 •12:50

Olivimmo, ne faite pas l'erreur du gérant.

L'immobilier, c'est de l'emplacement.

Il faut aller sur place AU MOMENT DE L'ACHAT ou à une date proche.

Vos souvenirs d'il y a 10 ans, ne sont plus d'actualité.

Ceci dit, je sais bien qu'il relouera.

Mais j'aimerais voir le montant du nouveau loyer.

M7207172

01 juillet 2016 •12:54

Non, je ne pense pas qu'il y ait fraude.

On est dans le monde des affaires.

Un des protagonistes fait une bonne affaire, l'autre une mauvaise, épicétout.

Le problème, c'est que ce seront les ti porteurs de buroboutic qui subiront les conséquences de la mauvaise affaire.

olivimmo

01 juillet 2016 •12:55

goiz, je regardais le RA 2014 de Pierre Plus. Je cherchais la liste des commerces qu'elle possede, esperant tomber sur la rue Daguerre. Apparemment cette liste n'y est pas (normal?) mais je tombe la-dessus: (page 18 RA 2014)
Liste des immobilisations au 31 décembre 2014

Paris 75014 - 83, rue d’Alésia - 371m carre - achat en 1998.
Prix d’acquisition 765 157
-
Prix de revient 2014: 765 157
Prix de revient 2013: 765 157

Alors plein de questions:
C'est la liste des locaux vides?
Quel est l'interet de marquer le prix de revient 2013 et 2014 alors que c'est le meme qu'a l'achat?
Pourquoi ne pas mettre la valeur estimee du bien? Pouvez-vous la chercher ou bien ou la trouver?
Ca serait interessant pour la comparaison.

olivimmo

01 juillet 2016 •12:57

Erratum: pas la rue Daguerre mais la rue d'Alesia.

M7207172

01 juillet 2016 •13:03

Les SCPI ne mettent plus les valeurs d'expertise de leurs locaux, sauf cas exceptionnel.

Un prix de 1998, il y a 18 ans, ça ne donne aucune indication.

M7207172

01 juillet 2016 •13:05

Il y a déjà des posts censurés

olivimmo

01 juillet 2016 •13:25

" Un prix de 1998, il y a 18 ans, ça ne donne aucune indication."
Oui, j'aurai voulu la valeur d'expertise aujourd'hui. Dommage certaines SCPI l'affichent toujours.

olivimmo

01 juillet 2016 •13:43

Oui, c'est ce que j'ai fait.

olivimmo

01 juillet 2016 •14:10

J'attends la reponse, on m'a invite a envoyer un mail suite a ma demande par tel.

olivimmo

01 juillet 2016 •14:19

seulement celui-ci

olivimmo

01 juillet 2016 •15:51

Achat de Pierre Selection en 2015: PARIS 14 (75) 100, av. du Général Leclerc (comparable au 86 Alesia a mon sens)
165 m² Commerce 2,65 M€ soit 16060€ le m2
La boutique ne fait pas rever.
Alors le principal probleme du 86 Alesia c'est que ca se soit vide et du coup la valeur d'expertise diminue. S'ils relouent 100k par an ca se retablira non? Encore faut-il louer.

olivimmo

01 juillet 2016 •15:59

Pierre Selection a aussi ca dans son patrimoine:
PARIS 14ème (75014) 91, avenue du Général Leclerc
achat le 07/02/03
232 m2
580 000,00 achat
43 055,00 travaux

Pour demander la valeur d'expertise, faut-il etre associe? Quelqu'un peut-il le faire?

M7207172

01 juillet 2016 •19:21

Leclerc est sûrement plus intéressant qu’Alésia, puisque le magasin serait parti s'installer avenue du maréchal Leclerc, d'après ce que j'ai cru comprendre à l'assemblée.

Je crois que Leclerc est plutôt bien côté. En tout cas, ça ne se mesure pas au doigt mouillé, ni à l'impression, mais il faudrait vérifier dans le rapport commerce de CB Richard Ellis qui donne la côte des rues commerçantes parisiennes.

Problème : il est devenu payant (le rapport en question).

Si je passe dans le coin, je vais regarder s'il y a de la vacance à Leclerc aussi.

La rue d’Alésia est beaucoup moins fréquentée et plus mal desservie par les transports en commun.

M7207172

01 juillet 2016 •19:39

Une tite astuce pour savoir si une rue est cotée ou moins cotée.

Dans une rue cotée, vous allez trouver beaucoup de magasins avec des marques connues au niveau national, dans la moins cotée, il y en aura peu, surtout du boutiquier du coin.

Dans une rue prime, il n'y a plus de boutiquiers du coin, que de la marque nationale, et plein de truc prestigieux et chicoss

M7207172

01 juillet 2016 •20:04

Ayè, j'ai retrouvé sur un vieux CB Richard Ellis, que j'avais imprimé en 2010.

Leclerc était coté 500/1000 €, à peine moins que la rue de Vaugirard (530/1100), alors que l'avenue Victor Hugo était à 650/1300 €.

C'est pas si mal...

olivimmo

02 juillet 2016 •00:56

Oui ok pour Leclerc mais combien cote Alesia? On se moque de Vaugirard ou Victor Hugo.
Ensuite il y a Leclerc et Leclerc. D'abord c'est le general et la partie cotee est au nord de Alesia, autour de la station Mouton-Duvernet.
Dans la partie sud de l'avenue General Leclarc il n'y a que des boutiques secondaires, moins de chaines et une circulation atroce rendant la balade a pied franchement desagreable contrairement au nord de l'avenue meme s'il y a toujours de la circulation et av d'Alesia ou la c'est plus agreable de se balader.

goiz

02 juillet 2016 •10:29

@M72 tres interessant (2eme post 1ere page) votre etude.
Aujourd hui quel CS est:

1) capable techniquement de realiser tout ce que vous proposez, meme si cela serait effectivement souhaitable. 2) disponible (a ce niveau c est du temps plein)
3) independant pour la transparence vs les associés

olivimmo tenez nous au courant (effectivement contacter la SG est le chemin le plus direct pour obtenir ce genre d info)

j.merlot

12 juillet 2016 •16:13

Je l'avais pas remarqué auparavant mais dans la fiche de présentation de Buroboutic sur le site de Fiducial Gérance, on peut encore lire le résumé de l'acquisition de la rue d'Alésia. Cocasse non ?

swift62

12 juillet 2016 •17:37

Sur la fiche de présentation de Buroboutic à noter également la disparition très opportune de l'historique des confrontations pour l'année en cours...

olivimmo

18 juillet 2016 •12:38

il y a de la censure

swift62

18 juillet 2016 •12:54

Buroboutic étudie (entre la poire et le fromage...) le BT 2ème trimestre 2016 de Corum convictions....

swift62

18 juillet 2016 •12:58

En réaction 2500 parts à l'achat à 225 Euros...en attendant la suite...

j.merlot

18 juillet 2016 •14:36

Bah oui, comme je l'ai déjà dit plusieurs fois, apurer le marché secondaire est une condition indispensable pour relancer la collecte. Mais le gros ordre est tout à fait l'effet du hasard..........

M7207172

18 juillet 2016 •19:48

Ceci dit, 560 000 roros, c'est à la portée de pas mal de monde.

Par contre, les gaspiller sur du buroboutic, ça fait mal au coeur.

Ceci dit, l'acheteur sera servi, les vendeurs ne manquent pas...

olivimmo

05 août 2016 •16:38

Bonjour,
L'expertise valorise le 83 Alésia 5220euros du m carré à comparer aux 21945euros du 86 Alésia de Buroboutic.
Je maintiens que l'incompétence ne suffit pas à justifier qu'un gestionnaire surpaie autant un bien meme s'il affiche un loyer élevé. Je serais curieux de savoir si ce loyer a vraiment existé et pour quelle durée. Toujours est-il qu'en effet les associés peuvent s'inquiéter avec ce genre de moins-values en devenir (-75%).
Si l'expert qui évalue le prix du 83 Alésia expertise le bien de Buroboutic, il le valorisera donc autour de 475000euros, à rapporter aux 1997000 payés par Fiducial pour Buroboutic. Pardon, ma langue fourche, ce n'est pas Fiducial qui paie, elle prend juste une commission sur ce prix. C'est bien VOUS associés Buroboutic, qui avez donné quitus a votre SG pour cette acquisition. Souvenez-vous en lors de l'AG ;)

goiz

05 août 2016 •16:55

Intéressant intéressant (si les sources sont bien fiables ca peut effectivement faire mal)

swift62

05 août 2016 •17:58

ALESIA...Défaite des Gaulois !!! Tout le monde le sait...

M7207172

05 août 2016 •19:27

"L'expertise valorise le 83 Alésia 5220euros du m carré à comparer aux 21945euros du 86 Alésia de Buroboutic."


Faut pas exagérer non plus.

A 5300/m2 la boutique de buroboutic au 86 rue d'Alesia, j'achète tout de suite, même si elle est vide, malgré le quartier qui fait un peu sinistré commercialement.

C'est sûr qu'avec le loyer de buroboutic à 10 000 roros/mois, le commerçant n'a aucune chance de survie dans ce quartier.

Mais un bail à 3000 roros/mois pour ce local de 91 m2, avec une belle vitrine, les commerçants vont se ruer sur l'affaire, et ça laisserait un rendement de 7,33% pour le bailleurs qui aurait acheté le local dans les 500 000 (soit 5300 m2 environ)

7,33%, c'est un rendement qu'on ne voit plus depuis 10/12 ans au moins, dans un bon quartier parisien.

Votre 83 rue d'Alesia, pour être évalué à 5300 du m2, soit une bonne partie du local est en sous sol, soit le commerçant qui est dedans paie un loyer dérisoire, parce qu'il est locataire depuis plus de 30 ans, soit l'immeuble menace ruine, soit c'est une mise à prix pour une vente aux enchères, ou ya quelque chose d'autre dans ce goût là...

M7207172

05 août 2016 •19:36

Le 83 rue d'Alesia, c'est le picard surgelé?

ça vaut beaucoup plus.

C'est une évaluation des domaines, pour une expropriation?

Est ce que ça ne serait pas la valeur du fond de commerce? (qu'il ne faut pas confondre avec la valeur des murs).

olivimmo

06 août 2016 •03:52

C'est la valeur d'expertise fournie par la SCPI qui détient les murs. C'est effectivement le Picard. En fait rien à voir avec le 86 car c'est en face et surtout de l'autre coté du rond point d'Alésia donc la comparaison est difficile. Il faudrait que je me déplace à la SG pour savoir comment sont répartis les 371m carré en effet car en RDC il ne semble pas y avoir beaucoup plus d'une centaine. Je ne serai pas à Paris avant 2 mois. Si quelqu'un passe chez Picard qu'il nous dise à vue de nez la superficie de la boutique et si elle se prolonge au sous-sol (réserves?) ou s'ils ont aussi de l'habitation dans les 371m carre. L'immeuble à l'air de faire 5 étages. Il est étroit.

olivimmo

03 novembre 2016 •09:56

Aujourd'hui la valeur d'expertise du 86 Alesia est de 1 292 000 €... (!!!)

olivimmo

03 novembre 2016 •09:56

hihi palpitant ce RA