"relocation d'une surface de bureau à Orvault(44) à une entreprise de bâtiment selon un bail commercial 3/6/9 ans, vacant depuis septembre 2013 et moyennant un loyer de 23K€HT HC par an contre 34 K€ précédemment;
la relocation de deux locaux commerciaux à Paris, l'un situé rue Croix des Petits Champs à Paris (1er) vacant depuis février 2014, pour un loyer annuel de 24 K€ contre 26 K€ précédemment et l'autre situé rue du Faubourg Saint Martin à Paris (10ème), vacant depuis juin 2014, pour un loyer annuel HT HC de 30 K€ annuel contre 34 K€ précédemment;
(plus loin on lit: le remboursement des travaux réalisés par le locataire de la rue Croix des Petits Champs à Paris (1er) préalablement à la relocation de l’actif pour 9K€)
la relocation d'une cellule du centre commercial de Saint Lo (50) à un magasin de ventes de
chaussures selon un bail commercial 3/6/9 ans, vacant depuis mars 2013, pour un loyer annuel de 8K€ HT HC contre 17 K€ précédemment (à noter que le centre commercial où se situe le local a été fermé pendant presque un an suite à un sinistre ayant affecté la toiture. Cette fermeture a dégradé fortement l'attractivité commerciale du site) "
Tout n'est pas rose même dans la vie dune des meilleures SCPI de la place...
Je maintiens que Saint-Lo est un trou, je ne vois pas l'intérêt que cette SCPI y soit investie.
A Paris même dans les plus beaux quartiers on est loin d'une mise au enchères de la location des murs et où toutes les enseignes stars se battraient pour avoir le privilège d'y vendre leurs produits made in China. Il faut aussi céder sur tout, baisser le loyer et faire des travaux pour 5 mois de loyer afin que le locataire s'y sente bien, et tant pis s'il s'en va.
Je trouve globalement le patrimoine éparpillé avec de petites surfaces seules dans différentes villes sans intérêt dans toute la France. Avec Sofidy aux commandes ce n'est sûrement pas un problème pour la gestion mais je ne vois pas en soi ce que cela apporte à la SCPI de ne pas avoir un patrimoine plus recentré.
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53 réponses
- 11 novembre 2016 •09:20
A noter le rapport annuel très complet et si toutes les SCPI faisaient de même, j'aurais surement d'autres chats a fouetter. J'ai bien aime le tableau récapitulatif sur 5 ans des loyers, charges et commission de gestion.
- 11 novembre 2016 •14:21
" Je maintiens que Saint-Lo est un trou, je ne vois pas l'intérêt que cette SCPI y soit investie.'
Avant que mon post ne saute, j'avais aussi écrit qu'avoir un local à Saint-Lo qui plus est pour y vendre des chaussures, franchement, çà ne fait pas rêver et çà me rappelle d'autres SCPI. Enfin elle n'est pas touchée par les futures fermetures du groupe Vivarte, c'est un(e) indépendant qui la loue, en général les locataires de Coficoma ne sont que de petites SARL, aucun grand nom.
M72 sors de ta sieste. - 11 novembre 2016 •16:41
"surface de bureau à Orvault(44), loyer de 23K€HT HC par an contre 34 K€ précédemment"
Des bureaux en province, c'est la plaie.
D'une façon générale, on ne devrait plus investir en province, c'est trop dangereux, et c'est de l'attrape cou llon.
Un truc acheté en 1985, donc avant UFFI.
Quel intérêt d'aller acheter des bureaux dans une banlieue de Nantes? ça se reloue mal, ça se revalorise mal, c'est souvent vacant.
On l'a revendu récemment, environ 20% au-dessus de son prix d'achat d'il y a 30 ans, alors qu'on a des locaux parisiens qui ont fait 10 fois leur mise en 20 ans. - 11 novembre 2016 •16:50
un local situé rue Croix des Petits Champs à Paris (1er) vacant depuis février 2014, pour un loyer annuel de 24 K€ contre 26 K€ précédemment.
L'emplacement est bon, en plein centre de Paris, mais le local, qui était occupé par un restaurant, était mal fichu, il me semble qu'il était en 2 morceaux et qu'il fallait passer par les parties communes de l'immeuble pour aller de l'un à l'autre (je ne suis pas certain que ce soit ça le pb)
Bref, les travaux ont permis de régler la question, et ça nous fait un local plutôt bien situé, en face de la Banque de France, occupé, il me semble, par un cabinet d'expertise comptable et de commissaires aux comptes. - 11 novembre 2016 •17:07
Un local situé rue du Faubourg Saint Martin à Paris (10ème), vacant depuis juin 2014, pour un loyer annuel HT HC de 30 K€ annuel contre 34 K€ précédemment.
Celui là, c'est un achat Sofidy.
J'avais voté pour l'achat sans enthousiasme.
C'était un salon de coiffure vieillot, entouré de commerces également vieillots.
ça a été repris par un asiatique qui a tout refait. C'est assez clair et propre, je trouve ça correct maintenant.
Les commerces aux alentour ont été, eux aussi, repris et modernisés par des asiatiques.
ça ne fera pas du X10, mais ça devrait nous faire une tite rente sans trop de risques.
Je crois plus à la revalorisation du local de la rue Croix des petits Champs. - 11 novembre 2016 •17:27
"Ces documents sont bien faits. C'est la conséquence de l'action assidue et résolue de certains associés au cours du temps, depuis 2008."
Marnil, n'en rajoute pas trop.
On n'a rien changé aux documents de Sofidy, il n'y avait rien à changer.
On relit avec eux le rapport annuel, mais on n'a jamais demandé quoi que ce soit comme modif de la présentation.
Par contre, ce qu'on pourrait leur suggérer, c'est de nous rajouter les TRI 5 ans et 7 ans, que presque tout le monde met sur la place, sauf nous.
Simplement, comme la SCPI va plutôt bien, on n'a rien à cacher. Alors que d'autres SCPI de la place, qui sont en difficulté, font des cachotteries.
Il n'y a pas si longtemps que ça, le RA de Buroboutic était parmi les plus clairs. - 12 novembre 2016 •02:27
24 rue Croix des Petits Champs. Ca me revient, j'y avais mon parking pas loin, du temps ou je travaillais.
Le quartier est top mais cette adresse en particulier n'a rien d'extraordinaire, cette partie n'est pas très passante, il y a le moche ministère de la culture pas loin, le bar dans Navarro, les royalistes de l'AF aussi. S'il prennent le pouvoir sait-on jamais...
Je ne vois toujours pas l'intérêt d'avoir autant de petites surfaces éparpillées un peu partout, celle-ci ne pose pas de problème mais bon, la SCPI s'endort peut-être un peu sur ses lauriers. - 12 novembre 2016 •10:05
olivimmo tu penses quoi des tonnes de commerces achetaient aux pays bas (hors très grandes villes) par immorente et accessoirement efimmo ?
- 12 novembre 2016 •10:17
Pour être franc je ne m'y suis pas penché plus que cela. Il est vrai que ca devient représentatif.
Je suis plus dubitatif sur les investissements de Corum et leur stratégie d'occupation de l'espace médiatique et de gestion a minima avec si peu de salariés. Aujourd'hui aucun soucis, a moyen terme j'en doute. - 12 novembre 2016 •12:51
Corum je l observe depuis plusieurs annees et ..... je suis en train de commencer a y entrer . Je vais y entrer progressif sur 4 ans je pense. Sinon en capital variable tu vois quoi d interessant ?
- 12 novembre 2016 •19:22
JE LIS PLUS HAUT:
"" Je maintiens que Saint-Lo est un trou, je ne vois pas l'intérêt que cette SCPI y soit investie......avoir un local à Saint-Lo qui plus est pour y vendre des chaussures, ..."
J'AVAIS OUBLIE QUE LES VINGT MILLE SAINT-LOIS ET SAINT-LOISES ALLAIENT PIEDS NUS CUEILLIR DES MOTTES DE BEURRE DANS LE BOCAGE.
PERTINENCE DE L'ANALYSE :=) - 13 novembre 2016 •03:22
C'était de l'humour, en allusion au groupe Vivarte qui ferme des magasins de chaussures.
En se penchant sur Saint-Lo on se rend compte que c'est dans un centre commercial qui a pris feu, le loyer est largement en deca de ce qui se faisait avant. Pas de chance certes mais autant éviter d'aller s'enfermer dans ce genre d'endroit qui a du obliger la SG a s'y déplacer pour gérer les expertises, et il n'y avait rien d'autre a faire dans le coin pour la salarié.
Je maintiens l'histoire du patrimoine recentré et ne vois pas l'intéret d'avoir des surfaces inférieures a 100m carré seules et éparpillées sur des dizaines de villes de France. - 13 novembre 2016 •21:37
Pour faire gérer ses biens par un family office, il faut être immensément riche.
Mais il existe un family office immobilier, dans lequel tu peux investir pour le prix d'un achat en bourse : c'est Immobilière Dassault.
Et tu peux rentrer dedans avec un décote sur l'ANR, en plus.
Parce que le rendement est à 3%, (et ils distribuent dedans des plus values).
J'ai investi dedans, rien que pour le plaisir d'être actionnaire du 127 av des Champs Elysées, du 23 av des Champs Elysées, du 230 Bd St Germain, du 61 Av Monceau, du 36 Av Pierre 1er de Serbie, et, à Neuilly, du 83 av Charles de Gaulle.
Que de l'immeuble de prestige super classe avec les meilleures prestations, et, bien sûr, du locataire top.
Le seul problème : le rendement est extrêmement faiblard, donc on peut se faire une ligne pour la PV, mais pas comme complément de retraite.
Bonus : tu es investi dedans aux côtés des familles Dassault, Peugeot, et Seydoux. Donc, c'est bien géré.
Par contre pour le complément de retraite, vaut mieux garder un bon paquet de scpi. - 13 novembre 2016 •21:39
Mes postes sont censurés au fur et à mesure, bon, j'arrête.
- 13 novembre 2016 •21:48
J'ai des posts qui ont été censurés, en réponse à olivimmo.
Je lui expliquais que le genre de truc qu'il cherchait ne se trouvait pas dans les SCPI.
S'il veut de la très bonne qualité, avec d'excellentes situations, faut aller sur les family office.
Je ne sais pas si mon post sur les family office va survivre.
J'essaierai de reprendre demain. - 14 novembre 2016 •08:25
Intéressant, il faut les loger dans un CTO? Je ne cherche pas spécialement ces belles adresses, j'en ai déja en SCPI mais Coficoma joue clairement dans la cour des petits avec de petits baux, petites surfaces et petites SARL en clientele, ce qui ne l'empeche pas de servir un rendement tout a fait satisfaisant.
- 14 novembre 2016 •08:47
J'essayais de t'expliquer qu'il y a des intérêts contradictoires :
Pour les souscripteurs, il vaudrait mieux une SCPI 100% parisienne, elle se valoriserait mieux, et n'aurait pratiquement pas de vacance.
Pour le gérant, c'est beaucoup plus facile de trouver des locaux en province, parce qu'il y a une forte demande pour les locaux parisiens bien placés. - 14 novembre 2016 •08:58
La demande pour les locaux parisiens bien placés provient de particuliers qui gèrent en direct, d'institutionnels et de family office.
Les particuliers et family office sont prêts à surenchérir sur les locaux parisiens dans les rues bien placées, celles qui sont très passants, et où les commerçants sont prêts à payer des loyers élevés.
Toutes les grosses chaînes sérieuses veulent des emplacements N°1.
Comme ces emplacements sont occupés à 100%, si on veut y avoir une place, il faut racheter la place de quelqu'un d'autre, donc surenchérir.
Sur certaines rues, il y a donc des surenchères permanentes des commerçants, qui font grimper loyers et valeurs d'actifs.. - 14 novembre 2016 •09:18
A Cifocoma, nous avons un emplacement, rue de Rennes (très passante) dont la valeur a été multipliée par plus de 10 en 23 ans.
Dans une autre SCPI, il y a un emplacement dont la valeur a été multipliée par 24 en 34 ans.
D'où l'intérêt de choisir de très bons emplacements.
Malheureusement, ils sont pris par les family office, et on ne trouve plus, à Paris, dans les SCPI, que des emplacements parisiens sans intérêt, voire dangereux, dans des quartiers mal famés comme Epinette, Flandres, belleville, barbès etc... où non seulement personne ne va surenchérir, mais où on va avoir de la vacance longue durée. - 14 novembre 2016 •09:24
Si on voulait maintenant avoir des locaux très bien placés, il faudrait passer par les family office.
Là tu mets le post plus haut sur immobilière Dassault. - 14 novembre 2016 •09:39
Sinon, St Lo a été acheté par les gérants précédents (SERCC et UFFI), on l'a trouvé dans le patrimoine, et on fait avec .
Tu ne peux pas dire d'emblée : il faut vendre St Lo, sinon tu te décrédibilise, parce que St Lo est moins touché que d'autres villes par la surproduction de locaux commerciaux.
Tu ne peux PROPOSER, (parce que le gérant a le dernier mot) qu'on arbitre St Lo, que si tu apportes la preuve qu'il va y avoir un changement MAJEUR dans la commercialité de cette ville, parce qu'un gros projet de centre commercial est en cours.
Et là tu apportes LA PREUVE ÉCRITE de ce que tu avances.
C'est justement, et par coïncidence le cas. J'ai tous les détails du projet : surface, implantation, et même les avis de l'opposition municipale sur le projet.
Sur Cifocoma, je pourrais avoir gain de cause, à condition de bien justifier tout.
Dans d'autres SCPI, ils ne feront RIEN. Ils attendront que le local soit vide pour se bouger. - 14 novembre 2016 •09:40
"les family office"
Immob Dassault et qui d'autre? - 14 novembre 2016 •09:58
Un family office, ça gère les biens d'une famille très riche.
Faut avoir un patrimoine de 30 millions ou plus.
ça gère surtout la fiscalité, d'ailleurs.
C'est la partie gestion immo du family office Dassault qui est cotée.
Le problème c'est qu'ils font surtout du bureau, dans immobilière Dassault.
Je leur ai demandé pourquoi ils ne faisaient pas de commerce.
Ils m'ont dit qu'ils viennent d'embaucher quelqu'un au conseil d'administration pour ça.
Sinon, t'as déjà ça de coté en bourse, c'est pas trop mal. - 14 novembre 2016 •10:08
Bon, faut pas y mettre des fortunes non plus.
ça cote 20% en dessous de l'ANR, parce que le rendement est très faible, épi parce que ça n'a pas le côté spéculatif des foncières de qualité (yen a quelques unes) qui peuvent faire l'objet d'OPA.
L'avantage, c'est que l'ANR monte régulièrement, donc les plus values s'accumulent.
Je vois ça juste comme une diversification, tout en conservant mes SCPI pour le rendement. - 14 novembre 2016 •11:21
Pour en revenir à cifocoma, tu es bien difficile.
Tu ne trouveras que 3 SCPI avec plus de 60% de leur patrimoine en boutiques parisiennes : Cifocoma, Actipierre 1 et Actipierre 2, à ma connaissance.
Et encore, les 2 dernières sont limitées à Paris/région parisienne par leurs statuts.
Donc, Cifocoma fait partie du top des plus concentrées (et du top des meilleures, par la TRI).
Regarde bien ce que tu as acheté, avant de critiquer... - 15 novembre 2016 •11:41
ET AFIN DE NE PAS FAIRE TOURNER LE MIROIR AUX ALOUETTES, on peut dire aux "alouettes" qui lisent cette prose fort élogieuse pour CIFOCOMA la chose suivante.
Cette merveilleuse pépite connait actuellement un grave problème de gouvernance.
Pour faire court,
1/ conflit entre les membres du CS,
2/ problème entre les deux factions du CS et la société de gestion,
3/ conflit entre les deux factions du CS, la société de gestion et l'Autorité.
BON COURAGE A TOUS !!! - 15 novembre 2016 •12:10
Ah voici une critique fondée.
Je suis d'accord que je cherchais surtout a la critiquer et bon je pense que ces dizaines de petites surfaces seules mériteraient une analyse approfondie mais en effet l'essentiel est ailleurs.
Et en effet a ce compte la on peut critiquer bon nombre d'autres SCPI mais par ex j'entends souvent parler en mal de Fructiregions or pour moi, régions ne rime pas du tout avec vacance locative. Il se trouve qu'elle est investie dans des villes qui connaissent peu de vacance, a ce titre elle est une bonne diversification.
Sur la gouvernance de Coficoma chef? - 15 novembre 2016 •14:37
pa270825
1/ conflit entre les membres du CS, : (entre CERTAINS membres du CS) : tout le monde s'en fout.
2/ problème entre les deux factions du CS et la société de gestion : Foutaise, les deux factions du CS (et sa 3e faction, neutre) s'entendent très bien avec la gestion.
3/ conflit entre les deux factions du CS, la société de gestion et l'Autorité. : le problème va être réglé par un vote d'ici 3 semaines. - 15 novembre 2016 •15:32
Je ne beugle jamais, je peux éventuellement m'esclaffer quand je tombe sur un message qui me présente fructirégions comme une pépite.
Je n'ai pas besoin d'aller regarder dans le détail, une vue générale et très superficielle suffit à me convaincre que je n'y aurais jamais risqué un centime.
Mais je comprend très bien qu'on puisse être attiré par ce genre de bousin, quand je vois que CM Pierre 1 a dans les 20.000 associés.
Les oiseaux migrateurs se regroupent pour migrer.
Les geonpis se regroupent sur les pires daubs pour se faire plumer. - 15 novembre 2016 •16:03
Cessez donc de piailler et non je n'ai jamais prétendu que FR pouvait etre une pépite, loin de la. C'est du sans surprise, je n'en attend guere et il faut peut-etre s'en dérouter mais pour moi ce n'est pas urgent.
- 15 novembre 2016 •16:13
On te taquine sur tes daubs, faut pas le prendre mal.
Quand t'écris " j'entends souvent parler en mal de Fructiregions or pour moi, régions ne rime pas du tout avec vacance locative. Il se trouve qu'elle est investie dans des villes qui connaissent peu de vacance, a ce titre elle est une bonne diversification.", on a l'impression que tu cherches à te faire un ti peu charrier.
Alors, quand t'insistes en précisant que t'as, en plus, de la française AM, on ne peut plus se retenir, faut nous excuser - 15 novembre 2016 •16:42
La dernière fois que j'ai tenté d'aller voir ce qui ce tramait derrière un bout de mangrove, un varan - pas méchant certes - a bondi sur un crabe qui fuyait sur mon passage, j'ai sursauté et ai préféré faire demi-tour, étant seul sur un ilot désert (enfin censé l'etre) et lui ne l'étant surement pas.
Ok j'ai tendu la joue sur FR, c'était pas le meilleur exemple pour défendre la province mais juste pour dire qu'on ne peut pas la généraliser. Il y a des coins paumés a fuir et certaines villes comme Lyon Toulouse Bordeaux qui méritent que l'on y investisse. Je reste un pro-Paris et pro-capitales, plus des 3 quarts de mon patrimoine y est investi.
Je vais poster un sujet sur une SCPI qui m'interpelle, vous pourrez rire encore. - 15 novembre 2016 •17:13
M720:
3/ conflit entre les deux factions du CS, la société de gestion et l'Autorité. : le problème va être réglé par un vote d'ici 3 semaines.
SI VOUS VOULEZ DIRE QUE LES ASSOCIES VOUS EXCLURE CETTE SCPI DU CHAMP DE COMPETENCE DE L'AMF, elle est bien bonne et je rigole!
SINON, JE M'INQUIETE POUR LES ASSOCIES ET POUR L'AVENIR DE CETTE SCPI. - 15 novembre 2016 •18:11
olivimmo : Il n'y a aucune SCPI du nom de "COFICOMA" (cf le titre de cette discussion).
Par contre il y a CIFOCOMA, ainsi que son n°2 (il y avait ses n°3 et 4, à présent fusionnés dans FICOMMERCE)... - 15 novembre 2016 •18:17
Quand les associés auront voté, on aura une première idée de ce qu'ils souhaitent.
Pour le moment, on ne peut rien dire.
Maintenant, si on veut me dire que le vote des associés ne sert à rien, pourquoi les faire voter?
Ya ka dissoudre le peuple, pisk'il vote mal et rouvrir le bagne de Cayenne pour ceux qui insistent. - 17 novembre 2016 •00:52
@sgierlo, j'ai du relire plusieurs fios votre massege pour le comprendre.
Toutes mes excuses pour cette dyslexie impromptue, je ferai plus attention d'autant plus que je ne suis pas le dernier a reprendre ceux qui égratignent les noms de SCPI. - 17 novembre 2016 •16:58
OVILIMMO, je peux vous conseiller une excellente orthoptiste.
- 21 décembre 2016 •21:54
voici ce que j'écrivais à 16:52 - le17.11.2016 0:
Il le dit: TGI veut entraîner les 900 associés dans une procédure judiciaire contre rien que moins que l'AMF, et sans doute aussi de SOFIDY pour faire bonne mesure....
....Dormez tranquilles, associés , marnil -TGI s'agite pour votre bien Ah ah ah.
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