SCPI : Le risque dans les SCPI

c.papy

09 janvier 2011 •11:30

les aleas de l'immobilier sont de différentes natures.
Voici les plus courantes:

Les impayés. Un locataire indélicat peut rester des années dans un logement sans règler son loyer. C'est le premier risque

auquel on doit faire facs
Solution : se couvrir par une assurance couvrant le risque loyer impayé et protection juridique.
Cout 3% du loyer.

La vacance:
Il arrive que le locataire suivant ne prenne pas possession des lieux immédiatement
ou qu'il demande une période sans loyer pour pouvoir amménager l'habitation
ou que vous soyez obligé de remettre le bien en état.

comptez un demi mois par an pour un studio ( soit 4% ) 3% pour un deux pièces et 2% pour trois pièces et plus

Dans une autre catégorie se trouvent les frais d'entretien.
Sur une période de 50 ans ils sont inévitables et en général assez constant, mais pour le court terme leur apparition et

leur montant est aléatoire.

les travaux d'entretien de l'immeuble.
On considère qu'à Paris c'est environ 0,5 à 1,5% par an suivant le type de bien et de Syndic .
En province comptez un peu moins.
L'impôt foncier : à défaut de le connaître évaluez le a un mois de loyer ( soit 8% du loyer annuel).

les frais à la charge du propriétaire.
Demandez au Syndic le compte de charges. souvent ces frais y figurent dans une colonne " non récupérables"
Leur part dépend énormément de l'immeuble et de la façon dont il est gèré.
Plus leur montant sera élevé plus la probabilité d'avoir des travaux onéreux sera grande.
A l'inverse si l'immeuble n'est pas entretenu, on court à la catastrophe.

De combien doit être la prime de risque?

Dans tout placement il y a un risque.
Plus le risque est important plus il doit rapporter de l'argent .
Ne serait-ce que pour compenser les fois où cela se passera mal.

Il y a aussi un risque dû à la fluctuation de la rentabilité.

L' immobilier EST un placement.
Ici on parle de prime de risque.
C'est le rendement du placement moins le taux sans risque .
de ce qui précède on peut en déduire que la prime de risque doit être supérieure à l'écart type du rendement.

Ce risque doit être quantifié.
On peut le faire de deux façons:
A priori par le calcul
A postériori par étude du marché.



Calcul:
Pour ceux qui sont peu familiarisés avec cette notion, recherchez sur le net le Ratio de Sharpe.
C'est un indicateur qui mesure l'adresse du gestionnaire.
Il se calcule de la façon suivante :
(rendement du placement - taux sans risque ) / écart type du rendement.
Cette valeur doit être strictement positive et si possible supérieure à 1.
Ce n'est pas destiné à l'immobilier, mais cela montre un peu comment on arrive à quantifier un risque


Etude du marché:
Il y a des spécialistes dont c'est le métier et qui gèrent des milliers d'immeubles.
De ce fait, il s'établit un équilibre entre l'offre et la demande qui se fait sans la réaction émotionnelle qu'un particulier

peut avoir a l'égard d'un bien ou d'un emplacement.
le marché institutionnel de l'immobilier en immeubles entiers estime que la prime de risque est de 2,5 à 3%

je ne développerai pas le calcul, qui est fort complexe et ce n'est pas vraiment le sujet

Conclusion : si on considère que le taux sans risque est de 4% tout bien ne rapportant pas au moins 6,5% est trop cher ou mal

loué.

c.papy

09 janvier 2011 •12:21

ici nous nous trouvons avec les même éléments que pour l'habitation évoqués ci dessus.
Certains sont nettement plus graves:

La vacance.
Il est rare qu'un studio ne trouve pas acquéreur dans le mois qui suit la publication de l'annonce
Il est par contre fréquent qu'un local ou un pas de porte reste vacant pendant plusieurs trimestres
En fonction de la localisation et du type de bien ce risque peut se produire fréquemment
Disons tous les cinq à dix ans

Expulsion
Un locataire indélicat dans un studio peut être expulsé en 18 mois
C'est couvert par toutes les bonnes assurances garantie de loyers.
Il existe des exemples de délais plus longs.
Par exemple refus d'expulsion mais le loyer est alors payé par le Prefet

Il n'existe pas de garantie de paiement des loyers pour les bureaux , commerces ou loacaux industriels.
( du moins après de nombreuses recherches , je n'en ai pas trouvé)
De ce fait toute absence de paiement est une perte.
Dans certains cas, dépot de bilan par exemple , les loyers peuvent ne pas être payé pendant deux ans.

Charges
Les charges d'un studio vide sont peu importantes. environ 15% du loyer
Elles peuvent dépasser 35% pour des bureaux ( 20% de charges + Taxes et impôts)


Vous pouvez aisément comprendre où je veux en venir:

Le risque est plus important de ce fait le loyer doit incorporer une prime de risque supérieure.
Il est donc communément admis que la rentabilité des meilleurs biens est de 8% net avant impôt
Ce qui correspond à une prime de risque de 4%
D'autres, plus risqués par leur emplacement peuvent donner une rentabilité à deux chiffres.
Parfois jusqu'à 15% . soit une prime de 11%

c.papy

09 janvier 2011 •12:31

Pour bien se comprendre , il est important de définir ce mot.
Il est assez précis dans l'immo professionnel, il est bien plus flou chez les agents immobiliers.

Les locaux industriels mettent en général TOU en charge du locataire
Taxe foncière, impots
Entretien de l'immeuble
chauffage etc...

de ce fait lorsqu'on parle de loyer, il s'agit d'un loyer net avant impôt

Pour le prix d'achat c'est également clair :
C'est le prix de l'immeuble
plus les frais de notaire
plus les frais de pret
plus la commission d'agence.

On parle alors d'un prix acte en mains.

La rentabilité est le rapport entre le loyer net annuel et le prix acte en main.

sgoerli

09 janvier 2011 •15:16

Je reviens sur votre notion de "prix d'achat actes en main". Il me semble difficile, voire impossible d'évaluer précisément ce prix à priori (avant l'achat), et sans prendre en compte des spécificités liées à l'acheteur.
En conséquence, aucun intermédiaire ne pourra afficher pour un bien en vente un "prix actes en main" pertinent.

Ainsi, s'il est facile d'évaluer à priori le "prix de l'immeuble" et la "commission d'agence", c'est plus difficile pour les autres postes :

- "frais de notaire" :
Même les notaires ne peuvent évaluer qu'une "provision" (majorant les frais réels en général, mais avec une certaine approximation) avant d'avoir effectué toutes les démarches requises;
Si on achète un lot de plusieurs biens dans le même immeuble en même temps, le % des frais de notaire de cette provision sera plus basse que si on achète un seul bien (comparez l'achat d'un et de 20 garages...).

- "frais de pret" :
Les frais de dossier que le préteur facture résultent de la négociation. On peut avoir 5 k€ ou 0k€.
Les frais associés à la garanti associée au pret sont aussi très variables, selon qu'il s'agit d'une hypothèque (en incluant ou pas le coût d'une future main-levée), un cautionnement, un privilège, etc. ou le nantissement d'un contrat d'assurance-vie (parfois gratuit)... sans compter qu'il est aussi possible d'acheter sans pret.

c.papy

09 janvier 2011 •18:28

sgoerli a écrit :

"Je reviens sur votre notion de "prix d'achat actes en main". Il me semble difficile, voire impossible d'évaluer précisément ce prix à priori (avant l'achat), et sans prendre en compte des spécificités liées à l'acheteur.
En conséquence, aucun intermédiaire ne pourra afficher pour un bien en vente un "prix actes en main" pertinent."

vous avez raison, il est impossible de définir à priori la valeur exacte des frais.
Mais est-ce vraiment gênant?
et de quelle précision a-t-on besoin?



- "frais de notaire" :
L'expérience que j'ai des frais de notaire fut que toutes les transactions sauf une, il me fut rendu des sous.
un montant fort faible. Disons 1% des frais ou 0,05% du prix du bien.
Ils ont donc une estimation assez précise du montant des frais

- "frais de pret" :
là je vous accorde que la variation est plus importante
mais elle est relativement tarifée ( al'exception du banquier).
En fonction du bien à acheter et de l'acheteur, on sait quel mode de garantie sera demandée.
UN privilège de prêteur de deniers sur de l'ancien
Une hypothèque sur du neuf
etc....
Ces garanties peuvent aisément être chiffrées. Elles sont entre zero pour un achat cash et 1,5 % environ pour une hypothèque

Mais même si on faisait une erreur de 10% dans l'estimation à priori, ce n'est pas vraiment cela qui va faire évoluer considérablement le rendement.
par contre, oublier de compter ces deux ligne modifie énormément la rentabilité.

En ce qui me concerne je me borne à prendre le prix du bien majoré de 9 % plus la commission d'agence pour estimer à priori mon prix actes en main.

c.papy

09 janvier 2011 •19:12

Je vois avec plaisir que vous êtes toujours fidèle au poste.

Concernant le taux de rendement:

Je ne sais pas du tout comment pratiquent les institutionnels pour sélectionner et acheter leurs biens.
J'ignore s'il y a des commissions importantes et des frais qui y sont attachés.
J'ai déjà beaucoup de mal à me dépêtrer pour faire des estimations cohérentes sur mon petit marché local.

Je vais donc vous citer les derniers biens qui m'ont été proposés en décembre 2010:
Cergy Pontoise (95):
Murs de locaux de 200 m² plus dépendances
occupés par deux restaurants Un chinois et un Maghrébin.
locaux des années 1980
en bon état d'entretien
prix demandé : 400 000 € frais d'agence inclus
loyer annuel Hors Taxes Hors charges 41 210 €
rentabilité nette avant impôt : 41210 /1.09/ 400 000 = 9,4%

Dans le Vexin (95)
petit local industriel deux locataires
datant des années 70
325m²
270 000 €
loyer 28 140 € ( un peu sous évalué)

Herblay :
bâtiment neuf
Vente en état futur d'achèvement
Local d'activité 325m²
A vendre 970 € du m²
loyer 92,5 € /m²

je sais bien que dans notre coin de province on n'a pas les même prix qu'à Paris
Mais je pense que les ZinZins savent aussi acheter ailleurs que dans la capitale.




Concernant les frais

vous écrivez "Si vous retirez de ce taux 25% au titre des frais de gestion, d'entretien courant et non courant,"
Je suis ahuri de ce montant
Même si je sais bien qu'au final c'est 5,5% qui rentrent réellement dans la poche de l'actionnaire et qu'il faut bien justifier que l'argent passe quelque part.....

J'ai consulté des sociétés de gestions qui me proposent la gestion de mes biens pour une commission comprise entre 5% pour les plus chers et 3,5% hors taxes du montant des loyers
Pour l'instant cela ne me prend qu'un jour par semaine avec une secrétaire.
Ce taux me permettrait quatre secrétaires à plein temps.


Une fois encore, je ne peux que me féliciter de pratiquer ce marché en direct

norber44

09 janvier 2011 •20:37

Vos 9% brut sont certes meilleurs que les 7.5% affiches par immorente par ex., mais vous avez les moyens d'etre selectif, pas immorente avec un flux important de nouvelles souscriptions. Sofidy se targuent de preferer les loyers sous-evalues - pourvu que ce soit vrai pour eux
D'ou les discussions sur la gestion du capital des SCPI: si mon exemple favori Sofidy amenait le prix de la part a un rdt plus proche du votre, tout le monde souscrirait, donc trop de souscriptions difficle a investir.
Vous lancez quand votre propre SCPI ?

M1083587

09 janvier 2011 •21:58

Comment faites-vous pour définir le taux "sans risque"? J'ai entendu des gens considérer que c'était le taux du Livret A (1.75% actuellement), d'autres que c'était le taux d'emprunt à 10 ans de l'état français (3.33% actuellement) mais on pourrait considérer que la référence devrait être l'Allemagne, plus solide que notre pays, et là on plonge à 2.86% actuellement.

Si on se base sur ces derniers chiffres et en y ajoutant la prime de risque, on pourrait considérer que les SCPI qui sortent encore du 5.5% sans taper dans le RAN sont des placements tout à fait intéressants.

Profil supprimé

09 janvier 2011 •23:07

La file est très intéressante.

Pour le taux sans risque, le taux du livret A est à écarter. Sa fixation dépend aussi de considérations politiques et c’est un taux sur un produit d’épargne réglementée, donc déconnecté de l’offre et la demande sur les marchés.

Les évaluateurs retiennent généralement le taux à long terme des emprunts d’Etat où l’investissement doit être effectué. Pour un bien en France, ceci correspond au taux des OAT à 10 ou 30 ans, et non au taux Bund.

Maintenant, le taux sans risque français est le taux auquel un emprunteur français sans risque d’insolvabilité (ou avec un risque quasi nul) lève des capitaux.

Compte tenu du niveau des déficits publics français, si la situation perdure, ce ne sera plus l’Etat français qui pourra répondre à cette définition.

On l’a vu avec la Grèce et le Portugal qui ont été amenés à payer leurs levées de capitaux de plus en plus cher, dépassant quelque fois celui d’opérateurs privés.

sgoerli

10 janvier 2011 •02:31

test

sgoerli

10 janvier 2011 •02:40

papy indique pouvoir payer 4 secrétaires à plein temps, en dépensant ce que lui demande une agence pour le boulot qu'il fait actuellement avec 1 secrétaire un jour par semaine.

Je suppose qu'il inclut dans ses frais une assurance professionnelle (ce qu'aura une agence).
Sans doute est-il très productif avec sa secrétaire (songez à augmenter votre secrétaire). Son travail devrait être rémunéré comme celui de 3,8 secrétaires à plein temps.
(rien d'exagéré à mon avis, pour quelqu'un de bien compétent)

c.papy

10 janvier 2011 •09:34

je vous avoue que je suis resté un instant suffoqué en lisant sous la plume de Wenrnr Von Zicaw le taux de frais appliqués par les gestionnaires de SCPI.
C'était ce qui me semblait apparaitre dans ce que je lisais depuis ces derniers jours, mais j'avais encore un doute.

Il me semble qu'il y a là un certain consensus entre les différentes SCPI pour s'octroyer de TRES gros salaires sur le dos de l'actionnaire
Celui ci,de toute façon ne peut guère faire autrement, car tous les concurrents pratiquent de même .

Cela me rappelle un peu les frais de courtage pratiqués par les banques dans les années 1990 sur les titres .
Le directeur de l'agence me disait alors "tout le monde prend 3,5% alors on prend 3,5% car on a " de gros frais""
lorsque les courtiers en ligne on divisé par dix les frais de courtage et bien les banques se sont tout simplement alignées
On en est maintenant à une division par 30 de ces prix

Notre système économique est basé d'avantage sur " combien le client est prêt à payer avant d'aller ailleurs"
que sur une facturation au coût réel.


Comptabilité
J'ai été surpris de ne rien trouver sur les sites habituels publiant les bilans des entreprises.
Quelqu'un aurait il une idée de la raison qui fait que les comptes de EFIMO, de Immorente et de SOFIDY ne sont pas publiés ?

Comment les actionnaires ont ils une possibilité de regard sur la gestion autrement que par le rapport annuel?

c.papy

10 janvier 2011 •09:48

sgoerli a écrit :

"papy indique pouvoir payer 4 secrétaires à plein temps, en dépensant ce que lui demande une agence pour le boulot qu'il fait actuellement avec 1 secrétaire un jour par semaine. "

Ce n'est pas exactement cela:

je dis qu'une agence me gère mes locaux pour 3,5 à 5% du loyer

Je fais cela ( et même un peu plus ) avec une secrétaire à temps partiel pour moins de la moitié du prix.
J'inclus dans le calcul tous mes frais . Même le bureau qui est évidemment loué à plein temps
Cela s'explique aisément par la différence de structure. Une grande enseigne comme FONCIA ou Keops n'a pas les mêmes charges que moi.

Mais mon propos n'est pas de justifier ou de vanter ma gestion.
ce que je conteste c'est que les gestionnaires professionnels de SCPI prennent entre cinq et huit fois ce que me prendrait un gestionnaire professionnel pour gèrer mes biens.

norber44

10 janvier 2011 •13:43

- Une agence vous prendra aussi 5 a 7% pour vos transactions achat ou vente de bien.
- Obligation de moyens, au mieux, pour la relocation des biens mais certainement pas de resultats
- pas de soucis avec l'AMF et le reste ce qui represente des couts importants au bout du compte

Est ce que ca justifie vraiment un tel ratio ? En tout cas vu de ce forum, le probleme est la qualite de la gestion, pas vraiment le cout direct. Mieux vaut un bon gestionnaire cher que l'inverse, en tout cas c'est ma facon de choisir.

sgoerli

10 janvier 2011 •16:28

Moi aussi je préfère de loin payer grassement un gestionnaire qui obtient un bon rendement, que payer chichement un autre qui obtiendrait un rendement misérable.... (même si je préfèrerais aussi payer quand même un peu moins le "bon" gestionnaire).

S'il est si facile de gérer correctement une SCPI en prélevant bien moins de frais, je pense que très bientôt il devrait y avoir des personnes (actuellement salariés de gestionnaires de SCPI, de SIIC, de syndic, voire c.papy, etc.) qui s'y mettront, et qui développeront leur SCPI.

La comparaison avec la baisse des frais de courtage sur les titres n'est pas complètement pertinente : il y a eu pas mal d'évolutions technologiques qui expliquent que la structure de coût des brokers ait baissée (dématérialisation des titres, développements informatiques divers -des teneurs de marché comme des brokers-, passage d'ordres par internet, etc.)

c.papy

10 janvier 2011 •18:49

Je suis tout à fait d'accord avec ce qui a été écrit ci-dessus concernant la qualité du gestionnaire.
Sa performance et sa régularité doivent faire oublier sa rémunération

Il n'en demeure pas moins vrai que d'après l'article 17 des statuts de Immorente, la rémunération sera:
Au titre de la gestion de la Société : 10 % hors taxes des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets.
Cf
http://www.immorente.com/titre3.html


D'après la note de Boursorama
http://www.boursorama.com/scpi/cours.phtml?symbole=SCPI34799620900032
Frais de gestion/ANR ( actif net réévalué ?) = 0,80%


les deux chiffres sont cohérents si on suppose que la rentabilité est de 8%


je n'ai pas plus trouvé les statuts de SOFIDY que leur bilan.
leur site
http://www.sofidy.com/index.html
est relativement discret
Ils gèrent 105 M€ de loyers annuels
10% de cette somme représente déjà une petite fortune.

On a trouvé 10% de frais sur 25 %
Ma question maintenant c'est où passe le reste ?
(sachant qu'à priori, je considère les gestionnaires comme intègres)





Personne n'a d'ailleurs répondu à mon interrogation sur la publication des bilans.











Ensuite je préfère tordre tout de suite le cou à une idée qui semble faire son chemin depuis trois jours:
Je ne suis PAS ici pour récolter des fonds pour une éventuelle SCPI Cyber-PAPY.

Cette suggestion avait déjà été faite il y a quelques années sans que je ne demande rien.
D'abord surpris, J'avais regardé un peu le projet et j'avais décliné.

Maintenant c'est H O R S DE Q U E S T I O N.

J'ai grand plaisir à dialoguer avec vous, mais je n'ai aucune envie de gérer vos sous.

dalli

11 janvier 2011 •09:48

dans les frais faut voir aussi vos déclarations de revenus car vous voyez, pour ceux qui ont plusieurs scpi des différences énormes dans le ratio Charges/Loyers bruts

Je viens de regarder pour un client qui en a plusieurs, ça va de 18% à 33%.

Et rappelez vous que vous ne déclarez pas ce que vous percevez mais sur les loyers encaissés et charges payées.

Une partie va en réserve ou en RAN et c'est peut être un autre qui en bénéficiera.

c.papy

11 janvier 2011 •16:45

la CSG est elle prélevée à la source par le gestionnaire?

Si oui, cela explique encore 13 %

On approche.

Dans les cas que vous citez Dalli: quelleest la raison de cette différence?

scopas38

11 janvier 2011 •18:15

En effet, comme l'indique Dalli, on trouve des
différences énormes,à la limite "inexplicables".
Ainsi,pour l'exercice 2009, nous trouvons:
-41,98% pour Buroboutic (un record!)
-Près de 35% pour PPS1 de Foncia et Immo Placement (Voisin)
-25% chez Fininpierre
-Près de 26% pour Dauphi Pierre.
-18,36% pour Foncia Pierre Rendement.
-et les plus bas chez les Actipierre (14 à 16%).

sgoerli

11 janvier 2011 •19:55

Les statuts d'Immorente sont sur http://www.immorente.com/frame-statuts.html

sgoerli

11 janvier 2011 •20:09

Je pense que, si vous êtes associé, vous pouvez l'obtenir juste en le demandant à la Société de Gestion (ou en allant à l'AG).

Sinon, je pense qu'il y a différents moyens de les contraindre à le fournir....

c.papy

11 janvier 2011 •23:25

et je l'ai aussi sauvegardé.



Je note surtout le côté gestion de "dentelière" que vous évoquez
Cela ne m'était pas apparu car je pensais surtout de gros actionnaires.
je n'imaginais pas l'épicerie fine de ceux qui reçoivent 560 euros et dont le simple timbre d'affranchissement du courrier représente 0,1% du dividende.


Concernant la vacance de locaux , les impayés etc... vous avez parfaitement raison
je met cela dans la ligne "taux d'occupation" que j'évoquais aussi par ailleurs
Pour moi elle est de l'ordre de 97 % sur ces dix dernières années pour les immeubles que je gère.

donc mon rendement va effectivement chuter
3% d'inoccupation c'est 3% de loyer impayé mais aussi des charges qui seront à payer par le propriétaire.
Comme elles représentent le tiers du loyer, cela fera 1% de loyer en moins.
Donc un rendement "brut " de 9% devient 9 * 0.96 = 8,64%


Concernant l'importance du travail.
Je ne le nie pas, mais il est à mettre en face de l'importance du revenu
En valeur relative, vous le dites vous même de petits lots coutent souvent plus cher que des grands.


En tous cas, je vous remercie' infiniment de ces chiffres précieux qui comme vous le dites sont le reflet du marché et que je vais ranger dans la base de données que je suis en train de constituer.





Et je vais par ailleurs essayer d'arrêter de rougir sous le feu de vos compliments.

c.papy

11 janvier 2011 •23:28

Merci je les ai

mais ce sont ceux de SOFIDY que je ne trouve pas.

Si quelqu'un en dispose, je serais heureux d'en recevoir une copie sur c.papy@wanadoo.fr

sgoerli

12 janvier 2011 •03:41

J'ai bien peur qu'il ne vous failles les acheter, par exemple sur
Allez sur http://www.societe.com/cgi-bin/vitrine?rncs=338826332 (statuts pour 7.90€) ou http://www.infogreffe.fr/infogreffe/getEntrepDetail.do?docId=780186B013700000 (statuts pour 9.33€)

Il semble que les derniers statuts à jour datent du 27/10/2010, et fassent 21 pages.

Vous trouverez d'ailleurs aussi les autres documents déposés (Bilans, Comptes annuels, etc.) de SOFIDY sur ces sites.

c.papy

12 janvier 2011 •08:14

merci du lien.

La nuit portant sans doute conseil, j'avais eu la même idée ce matin.

M8550955

12 janvier 2011 •11:06

Je pense qu'il faut prendre un peu de hauteur aussi par rapport au débat sur le risque.

En ce début d'année, je suis allé titillé mon CGP sur l'opportunité de conserver mes scpi (immorente/effimmo et P48)

Celui ci ma répondu ceci :

Actuellement, les scpi distribuent des revenus de l'ordre de 5,5%. le patrimoine est constitué pour vos scpi de produits majoritairement parisien et RP.

Les contrats en euros proposent du 3,5% et sont adossés à des oblig d'états.


Quel est le plus risqué ??? des oblig espagnole, portugaise ? ou de l'immobilier parisien ???

dalli

12 janvier 2011 •14:24

je disais que W a mieux répondu que moi à la question du pourquoi.

Quand on souscrit personne ne connait en fait sa fiscalité car on a pas accès à la déclaration des années antérieures.
AU final la rentabilité peut être moins élevée que son on avait choisit une autre scpi qui semblait être moins performante.

Est-ce pour autant qu'on s'enrichit moins ?
Pas nécessairement

Un foromeur proposait de vendre ses scpi donnant du 8% je crois.
Après m'être renseignée je me suis rendue compte que aucune prov pour travaus ni RAN, donc des suprises pour les associés dans les années à venir : soit gros travaux, soit patrimoine ayant perdu de sa valeur et donc ses locataires à terme.

Merci W pour ce post intéressant : j'allais quand même pas mettre une reco à cyber papy sauf s'il a une procuration ;-)

c.papy

12 janvier 2011 •16:14

Et voila le post de W a de nouveau disparu et ma copie avec .

Cela me fait penser à ces films des années 60 où un gentil fantôme venait la nuit pour aider les humains
Mais les lueurs de l'aube le faisaient disparaitre

Ce coup ci j'ai pensé à sauvegarder son message très intéressant:


-----------------Citation-----------------
11 janvier 2011 à 19:48

.
Cyber Papy, mon post auquel vous avez répondu a sauté. Cela a été commis probablement à peine quelques heures après votre
réponse. Celui-ci sautera très certainement aussi ce soir. Aucun de mes posts n'échappe désormais à la suppression immédiate.
Cela prend entre 10 minutes et 2 ou 3 heures. Je suis parfois conduit à répéter mes posts 5,10, 15 fois. Je vais toutefois le
sauvegarder sur mon disque dur jusqu'à ce que je m'aperçoive par vos propos quer vous avez pu le lire…..
QUE CEUX QUI VEULENT CONSERVER CE POST AU DELA DES PROCHAINES HEURES LE COPIENT-COLLENT TOUT DE SUITE SUR LEUR DD. Ils
pourront, en cas de besoin, le reproduire ici pour vous demain si je ne le puis.
Quelques remarques d'abord concernant les biens que vous indiquez comme vous ayant été récemment proposés.

2 restaurants chinois et maghrebin à Cergy Pontoise pour un investissement de 400.000 €uros, un local industriel dans le
Vexin avec 2 locataires pour une valeur de 270.000 €uros et un local d'activité à Herblay pour 315.000 €uros sont des
"petits" lots pour une Scpi (200.000 €uros par lot).

Je vous donne l'exemple d'une Scpi dont j'ai pris en main le rapport annuel pour illustrer mon propos avec vous ce soir.

Cette Scpi détient 152 lots pour une valeur totale de 138,6 M€, soit une moyenne de 912.000 €uros par lot.
61% du patrimoine est situé en Province, 16% à Paris intramuros et 23% en banlieues de l'Ile de France.

Il est certain que si elle avait atomisé son patrimoine sur des lots d'une valeur individuelle de 200.000 €uros, elle
devrait en administrer près de 700, d'où très probablement des charges plus lourdes pour suivre les biens, les locataires,
les impayés, les contentieux, les travaux de réparation ou de rénovation plus profonde à faire de temps à autre aussi.
Elle détient cependant 25 lots d'une valeur individuelle inférieure à 200 K€


Concernant les loyers, vous raisonnez en loyer bruts "de base" çàd sans tenir compte des risques que vous évoquez vous-même
dans vos excellents posts de cette même file. Or, il faut bien considérer que vous aurez aussi votre lot d'impayés, de
vacances et de travaux qui réduiront forcément le rendement.

En ce qui concerne les frais que j'ai sommairement résumés comme étant de l'ordre de 25%, voici ce qu'ils ont été selon
chacune des 5 dernières années dans la Scpi dont je regarde le rapport pour faire ce post (en % des recettes nettes percues
hors charges) :

Commission de gestion : 9,91 % à 9,99 %
Autres frais de gestion : 1,04 % à 2,91 %
Entretien du patrimoine : 0,87 % à 7,66%
Charges financières : 0 à 1%
Charges locatives non récupérables : 3,22 % à 5,31 %
Provisions pour travaux diminuées des reprises : - 4,32 % à 3,39 %
Autres provisions : - 1,98 % à 8,05 %
TOTAL = 19,12 % à 26, 44 %
REVENU DISTRIBUé = 72,58 % à 79,13 %


Je ne rentrerai pas dans le débat "c'est cher, c'est trop cher, c'est pas cher".
C'est le marché. Pour en juger, songez tout de même que la société de gestion, pour le montant de ses commissions de gestion
va, d'une part, administrer les biens de la Scpi, négocier et conclure les baux et leurs renouvellements (qui ne sont pas
toujours à la hausse), relancer les mauvais payeurs, les assigner parfois, suivre ces contentieux, payer les syndics
d'immeuble, aller aux AG, suivre les travaux du lot administré et parfois les travaux collectifs des parties communes,
rencontrer les experts qui expertisent obligatoirement tius les biens par rotation sur 5 ans, bref pour GERER le patrimoine.
L'exemple de votre agence qui administre votre bien pour 3,50 à 5% n'est pas approprié non plus quand vous parlez, pour une
sté de gestion de 6 ou 8 fois ce taux de frais car votre agence ne prend pas non plus à sa charge les réparations,
l'entretien des immeubles, etc…..
La comparaison est plus exacte si vous parlez du coût d'administration d'une SCI versus celui d'une SCPI.

D'autre part, et ce n'est pas une mince affaire non plus, la société de gestion administre la vie sociale des associés,
adresse des dividendes trimestriels à tous, tient des AG, administre les donations des associés à leurs enfants, les
successions, suit les saisies arrêt sur les dividendes de tel ou tel qui n'a pas payé son impôt et dpnt le fisc fait saisir
le loyer le cas échéant, répond aux demandes d'informations téléphoniques, aux courriers aux mails. Elle organise aussi le
marché secondaire des parts De tout cela elle rend des comptes comme n'importe quel gestionnaire. Qui plus est l'AMF lui
impose des contraintes et l'assujetit à des contôles.

Cela n'a rien à voir avec l'organisation administrative d'une SCI familiale. L'exemple que j'évoque ici est celui d'une Scpi
qui a plus de 3400 associés. Songez que chaque associé détient en moyenne seulement 40.000 €uros de parts et reçoit, sur la
base de 5,50%, un loyer trimestriel de seulement 560 €uros…… C'est un travail de dentellière qui est fait là pour cette seule
tâche de reddition de comptes individuels des associés.

Rentabilité de Sofidy que vous prenez comme exemple avec les 105 M€ de recettes locatives annuelles qu'elle administre.
Effectivement, à 10%, cela fait un CA de 10,5 M€. Bon, je n'ai pas regardé leur compte d'exploitation, je m'en fiche car je
ne suis pas leur actionnaire mais ce n'est certainement pas à vous, mon cher CyberPapy que j'apprendrais qu'il ne faut pas
confondre CA et bénéfice…...

Bonne soirée cher CyberPapy et continuez d'éclairer ce forum de votre bon sens.

-----------------fin de Citation-----------------



C'est vraiment dommage cet acharnement à supprimer tous les messages de cet intervenant.....

ma réponse , pour la clarté car aà force de suppression /restauration on va finir par s'y perdre


-----------------Réponse de CP -----------------
Je note surtout le côté gestion de "dentelière" que vous évoquez
Cela ne m'était pas apparu car je pensais surtout de gros actionnaires.
je n'imaginais pas l'épicerie fine de ceux qui reçoivent 560 euros et dont le simple timbre d'affranchissement du courrier représente 0,1% du dividende.

Concernant la vacance de locaux , les impayés etc... vous avez parfaitement raison
Pour moi cela se trouve dans la ligne "taux d'occupation" que j'évoquais aussi par ailleurs
Elle est de l'ordre de 97 % sur ces dix dernières années pour les immeubles que je gère.

donc mon rendement va effectivement chuter
3% d'inoccupation c'est 3% de loyer impayé mais aussi des charges qui seront à payer par le propriétaire.
Comme elles représentent le tiers du loyer, cela fera 1% de loyer en moins.
Donc un rendement "brut " de 9% devient 9 * 0.96 = 8,64%


Concernant l'importance du travail.
Je ne le nie pas, mais il est à mettre en face de l'importance du revenu
En valeur relative, vous le dites vous même de petits lots coutent souvent plus cher que des grands.


En tous cas, je vous remercie' infiniment de ces chiffres précieux qui comme vous le dites sont le reflet du marché et que je vais ranger dans la base de données que je suis en train de constituer.

-----------------fin de Citation-----------------

On va voir si ça subsiste un peu

c.papy

12 janvier 2011 •19:11

nous avons déjà vu que les SCPI étaient des placements à risque et que ce risque devait être rémunéré.

Mais ce risque quel est-il ?
On en a vu plusieurs
en voici un autre

et quelles sont ses conséquences ?

Il y a un risque de chute durable des loyers sur un marché local , voire sur un marché général




Je vais tenter une petite simulation en prenant comme valeurs ce qui s'est passé sur l'immobilier de bureaux à Paris entre 1980 et 2005
Attention : les chiffres sont carrricaturé pour l'exemple
Attention encore Paris n'est pas la France
Les bureaux ne sont pas les commerces
Bref, c'est un EXEMPLE.



Entre 1990 et 1997 les loyers de bureau parisiens ont chuté de près de 50% ( mais c'était après la très forte hausse de 1985 à 1990)

Pour Certains possesseurs de SCPI de l'époque, c'est encore un souvenir cuisant.

la hausse qui a suivi de 1998 à 2003 a rattrappé cette baisse
mais il ne faut pas oublier que la valeur d'un titre dépend du rendement servi.

N'étant pas trop familiarisé avec les SCPI, je compare cela au marché des obligations.
En fonction du taux du jour, la valeur du titre fluctue lors de sa revente

si les rendements des SCPI sont divisés par deux de façon durable ,
à terme, la valeur vénale du titre sera divisée par presque 2

Compte tenu de la durée des baux et de leur renouvellement progressif, cette chute ne sera pas immédiate
Nous avons vu que cela pouvait concerner 20% des biens, chaque année .

donc une baisse de 7% par an sur sept ans va donc générer une baisse de 7 % * 20 % des biens = 1,4% du revenu.
si les frais du gestionnaire sont de 25 % comme le suggère W v S ( il ne faut pas écrire son nom ) et ne changent pas
cela signifie que les dividendes vont baisser de près de 2% la première année
puis de 4% la seconde et 6....8... 10% 12% et 14%
si, comme en 1997 nous sommes à la fin de la crise, ils vont remonter de même.
Sinon......



Celui qui conserve ses titres va donc voir son revenu fondre régulièrement
Jusqu'à -14% dans l'exemple virtuel ci dessus.

Mais celui qui va vouloir vendre ses titres au plus bas risque ra de ne pas trouver acheteur a moins d'une décote important de , peut-être 50 ou 60 % car ce sera "le cours du jour"



PS ceci n'est pas un cours, mais des réflexions personnelles pour m'aider ( et vous aussi peut être) à voir un peu plus clair sur ce marché.

ario

12 janvier 2011 •19:48

que je n'ai lu la file qu'en diagonale, mais j'ai un peu de mal à comprendre les objectifs de cette file. S'agit-il de démontrer que l'investissement en direct sur le créneau des bureaux et locaux commerciaux est plus rentable en direct que via des SCPI? Si oui, alors nul besoin de parler des SCPI et de leur rentabilité car nous la connaissons tous sur ce forum en porteur de parts de SCPI, cette rentabilité des SCPI étant publique. Il serait alors plus intéressant de donner des valeurs de rentabilité de vos propres investissements et/ou de ceux de vos connaissances pratiquant l'investissement en direct. Valeurs de rentabilité qui ne soient pas celles de deux annonces de vente de bien mais qui soient celles de la pratique REELLE sur plusieurs années d'un investisseur qui a bien du connaître sur les années de ses investissements les quelques risques que vous avez cités.

Nous pourrions alors en porteurs de parts de SCPI mesurer notre manque à gagner.

Sur les risques de dévalorisation de parts des SCPI, à la lecture des points ennoncés, il me semble qu'il ne s'agit aucunement des risques des SCPI mais du risque de tout porteur de pierre ou de pierre-papier si un marasme immobilier s'installe.

c.papy

12 janvier 2011 •21:12

mon propos était d'essayer de quantifier le risque d'un investissement en SCPI

Sachant que beaucoup envisagent le levier du crédit qui multiplie la rentabilité ... et le risque.

La gestion qui m'est personnelle, et avec un rendement qui me convient, n'est en aucun cas un modèle à suivre
( quoique... ;-))) )

Mais plutôt un moyen de quantifier les différents paramètres de la gestion déléguée.

Je n'ai guère d'expérience sur ce type d'investissement et je raisonne " a forum ouvert" sur ce point.

Si vous en connaissez TOUS les risques : Bravo
moi: pas
les autre: je ne sais pas.

je consacre à ce forum trois heures par jour de réflexion
Productives, ou non, je vous les soumet

A vous de voir.

Profil supprimé

12 janvier 2011 •23:06

et c.papy pour ses interventions et reflexions détaillées !

CONTINUEZ ca m'interrese :)

dalli

13 janvier 2011 •10:38

très bonne analyse, vous allez arriver au résultat que je tente d'évoquer ici mais je n'ai pas la capacité ni le temps pour l'expliquer aussi bien que vous.

Vous auriez été un très bon professeur !!

ario

13 janvier 2011 •18:17

pas la bible sur les risques de l'investissement en SCPI même si je détiens des parts de SCPI depuis maintenant environ 7 ans (eh oui le temps passe).

Je dois vraiment être limité vu le nombre de recos et la conclusion de Dalli vous félicitant sur votre talent explicatif pour arriver à ce que vous vouliez démontrer. ;-)

Pour revenir au sujet, vous voulez expliciter les risques d'un investissement en SCPI, ceux propres et spécifiques aux SCPI? Si oui, quels sont ces risques? Aucun risque spécifique ne me semble avoir été listé dans cette file. Les 2 ème et 3 ème posts de la file parlent bien de risques mais il s'agit des risques spécifiques à l'investissement en direct dans l'immobilier auxquels l'investisseur en SCPI est précisément protégé par la dilution des risques à travers un portefeuille de plusieurs centaines/milliers de biens composant le patrimoine de la SCPI. Après, on bifurque sur les frais de gestion différents entre investissement en direct et ceux pratiqués par les sociétés de gestion des SCPI. Mais il ne s'agit pas à mon sens de risque mais d'un point à verser dans le thème rentabilité comparée entre SCPI et investissement en direct.

Je cherche encore...

M1543120

13 janvier 2011 •20:29

Ario, c-papy a mentionné les risques dans son calcul conduisant à 14%

Mais ce thread m’a conduit à constater que les SCPI sont comparables aux placements sans risques Ce qui explique le comportement des compagnies d’assurance.

En effet :

Côté OAT
--------------
100 euros d’OAT donnent en 2011 une rémunération de 3,4 euros 2011
100 euros d’OAT donnent fin 2020 : 2,8 euros 2011 si l’inflation est de 2% par an en moyenne et 2,1 Euros si l’inflation et de 5%

Côté SCPI
-----------
100 Euros de SCPI donnent aujourd’hui 5,5 Euros.
Envisageons une chute des dividendes de 38% quelque part entre 2011 et 2010.
100 Euros de SCPI donneront alors comme l’OAT 3,4 euros 2011
Mais avec une énorme différence.
Une fois passée la purge de 38% on peut admettre que les loyers et dividendes recommenceront à croitre, au moins autant que l’inflation. En revanche les revenus de l’OAT continueront à être grignoter par l’inflation.

Par exemple, en situant la purge de 38% fin 2011, les 100 euros de SCPI donneraient fin 2020 : 5,5*0,62*(1.02)^9=4,1 Euros. Ce n’est pas brillant mais c’est mieux que les 3,4 Euros des OAT

La comparaison serait encore plus favorable aux SCPI avec l ’OATi(ndexée) qui est LE placement sans risque lié à l’inflation, que les assureurs ont aussi en portefeuille.

Certes, il est discutable d’acheter à crédit quelque chose qui peut chuter de 38% (plutôt 20% en réalité). Mais le risque lié au mauvais endettement n'est pas spécifique aux SCPI.

ario

14 janvier 2011 •09:25

sur la baisse des revenus car il n'y a aucune raison de surpondérer par le ratio des frais car alors ce n'est plus une comparaison à iso-périmètre.

Je m'explique. En première année, la SCPI encaisse 100 Euros de revenu, avec 25% de charges, elle pourra distribuer 75 Euros de dividende.

L'année suivante, les loyers baissent de 7% pour 20% des biens selon vos hypothèses. La SCPI encaisse alors en loyer (100 - 20% * 7%) Euros, soit 98,57 Euros. Après application des charges de 25%, restent 73,93 Euros à distribuer par rapport aux 75 Euros de l'année précédente, soit une baisse de 1,43% et non de 2%.

norber44

14 janvier 2011 •12:19

Malheureusement, les frais ne sont pas une partie variable du loyer, mais plutot une quantite fixe. Un immeuble a besoin d'entretien qu'il soit occupe ou pas et dans un bail commercial, une part importante de l'entretien incombe au locataire. Si pas de locataire, les charges du proprietaires augmente.
Ca, c'est le cas favorable.
Le pire, c'est quand votre immeuble /boutique est inlouable en l'etat et doit etre refait de fond en comble (consommation energetiquem, amiante,...) a la charge du proprietaire.
Le calcul de Cyber Papy est donc plutot favorable.

ario

14 janvier 2011 •12:36

doute un peu optimiste. Mais il faut dire que depuis 2002-2003, je lis que l'immobilier va s'effrondrer avec des références à la situation des années 90. Le pic a été l'année 2008 sur ce forum avec cette Tatie Danielle de l'APPSCPI nous inondant de diatribes sur la fin du monde avec des pertes de valeur des parts à très court terme de 30% ou plus, qu'elle ne porterait pas de sac de riz à ceux qui resteraient sur le support SCPI et que l'APPSCPI sauverait tout ceux qui prendraient leur carte de l'APPSCPI (et qui verseraient cotisation). Nous sommes trois ans après...On a vu...

:-)

Maintenant, si l'on veut parler de risque, la gestion de risque s'appuie sur deux paramètres : le coût d'un sinistre et la probabilité de réalisation de ce sinistre. Par rapport au scénario de Cyber Papy, si le coût est chiffré, quelle est sa probabilité? Par ailleurs, je ne pense pas que faire référence à la crise des années 90 soit opportun pour tenter d'imaginer le futur, ne serait-ce que parceque l'Histoire ne repasse jamais les mêmes plats que les conditions objectives qui ont précédées/accompagnées la crise des années 90 ne sont plus présentes aujourd'hui. Il manque aussi à mon sens dans la simulation de Cyber Papy, l'aspect reflation via des investisseurs achetant des parts de SCPI à contre-cycle.

cresus

14 janvier 2011 •13:11

devenu encore plus "raisonneur" que je l'étais naguère...plus "logicien"...

:-)

c'est pourquoi, quoique devenu bien blasé, je suis plutôt d'accord avec vous...

KAKI0811

14 janvier 2011 •13:36

n'ayez pas trop les yeux rivés sur vos calculettes
voyez la réalité
et je vous le répète assistez aux AG
Examinez de pres les rapports du CS ET du CAC
L inventaire du patrimoine la qualité des locataires

l'ancienneté des immeubles (si ceux-ci sont trop anciens, il y aura énormément de travaux de mise aux normes)
les provisions pour travaux sont-elles en adequation
ect ect