SCPI : Le prochain scandale des SCPI (2)

sgoerli

21 juin 2016 •23:06

On reste toujours dans l'attente de vos réponses à :

"Je serais curieux d'avoir le nom des SCPI qui auraient acheté beaucoup à Carcassonne, Douanenez, Viré, etc.
Ce ne sont pas celles dont j'ai lu les rapports annuels...

La vacance locative des SCPI ne me semble pas supérieure à celle de l'ensemble du marché ( et les expertises pénalisent beaucoup les biens vacants, donc les valeurs de réalisation et de reconstitution s'en ressentent vite). Si vous pensez le contraire, citez vos sources (des chiffres, des études, ...).

Puisque vous annoncez l'apocalypse, de quoi parlez-vous exactement ? Une baisse de la valeur des parts ? (Ça arrivera assurément si les taux remontent sans retour de la croissance ou de l'inflation qui ferait monter les loyers) Une baisse du montant des distribution ? Une baisse du rendement affiché ? (pas bien grave pour les anciens associés si c'est parce que le prix des parts augmente) De combien anticipez-vous que ça baissera, et quand ?"

M7207172

21 juin 2016 •23:07

Je réponds à Odyssée 2 qui écrivait:


"M7207172...vos stats sont tirées d'un article récent des Echos il me semble...on peut ajouter aussi une décorrélation inquiétante entre valeur d'actif dans les record books et les rendements effectifs....

Vous avez raison mais ça ne sert à rien...trop d'intérêts politiques et financiers dans la balance (idem pour les assurances vie)...et la presse dite 'spécialisée' qui se trouve fort judicieusement en relais...de toute façon le 'pékin moyen' est obnubilé par le levier (dette bancaire) que procure les SCPI...sans s'apercevoir qu'il peut y laisser la culotte.

Pour le moment, ça tient grâce aux taux bas...mais indubitablement on arrive à une fin de cycle pour les SCPI."


Non, mes stats proviennent de de l'information presse du 24 juin 2015, qu'on peut retrouver sur le site de procos.

Mais j'ai lu l'article des Echos, qui a été un des déclencheurs de mon envie de me bouger sur les SCPI.

Mais, il y en a eu plusieurs autres, des déclencheurs.

Trop d'intérêts politiques ou financiers dans la balance?

Eh bien, c'est le moment idéal pour se faire entendre.

A 6 mois des élections? ça sera pile poil le moment.

D'ici là on se prépare tranquilou.

M7207172

21 juin 2016 •23:38

Merci Sgoerli d'avoir remis votre post.

Je vais vous retourner votre question.

Quelles sont les SCPI que vous possédez qui n'ont pas investi dernièrement dans toutes sortes de villes petites et moyennes?

J'avais donné des noms au hasard, mais on trouve dans n'importe quel état du patrimoine de SCPI des noms de villes que je suis bien incapable de situer sur une carte de France.

Et pourtant, j'étais très bon en géographie.

Une astuce, pour retrouver ces fameux noms : lire la liste des locaux vacants.

Dardilly, par ex, c'est où ça?, brétigny sur orge, frouard, eragny, flers... Des surfaces qui se sont libérées sur buroboutic.

Maintenant, à votre tour, vous me citez une SCPI murs de commerce qui ne contient pas ce genre de nom, je suis impatient...

"
"La vacance locative des SCPI ne me semble pas supérieure à celle de l'ensemble du marché".

Donnez moi votre taux de vacance de l'ensemble du marché, pour que je vous prouve le contraire.

Sinon, il y a 2 types de scpi.

Des petites, fermées, où les TOF tournent au tour de 97/98%, en général.

J'en ai. Pour celles là, on est bien d'accord, il n'y a rien à dire.

Et d'autres avec des TOF sous les 90%, généralement des grosses.

C'est de celles là que je me plains.

M7207172

21 juin 2016 •23:48

Voici le taux de vacance des bureaux francilien, par
ex.

http://researchgateway.cbre.com/Layouts/GKCSearch/DownLoadPublicUrl.ashx


Comparez avec les taux de vacance de Selectinvest 1, Multimmobilier et autres grosses SCPI de bureau.

Et puis on en reparle.

M7207172

21 juin 2016 •23:52

Le lien ne marche pas.

Allez sur CB Richard Ellis

Etude

Market view

Ile de France, bureaux 1er trimestre 2016.

sgoerli

22 juin 2016 •00:20

Je n'ai pas l'habitude de répondre aux questions de quelqu'un qui argumente, puis répond par une question dès qu'on lui demande de justifier ses arguments par quelques exemples concrets.

Je ne cherche pas forcément une SCPI avec un TOF de 98% ... sous réserve de payer la SCPI avec un TOF de 85% ou 90% à un prix qui tienne compte de ce TOF maigrelet.
Un bien avec un emplacement avec plus de risques de vacance doit générer un rendement significativement meilleur quand on l'achète. Certaines SCPI avec une vacance élevée ont procédé ainsi, pris des risques, subit des sinistres, traité au mieux ces sinistres (d'autres ont largement échoué sur cet ces aspect), et ont un patrimoine qui a quand même une rentabilité décente (même s'ils trainent quelques casseroles). D'autres SCPI ont préféré n'acheter que des biens premium : c'est un autre positionnement (Mais si tout le monde n'achète que du top premium, ça sera bientôt à 2% de rentabilité...).
C'est à la capacité de trouver et d'acheter à un prix qui anticipe correctement le risque de vacance qu'on reconnait un bon "acheteur". C'est à la capacité à anticiper et traiter les sinistres qu'on reconnait le bon "gestionnaire".

L'évolution du contexte économique (facteur sur lequel il est difficile d'influer, même si on peut essayer de l'anticiper, sans se surestimer...) impacte aussi le taux de vacance. Durant 8 années de croissance molle, voire de crise, nulle surprise que les biens de seconde qualité se soient moins bien comportés que les biens premium. Mais si jamais il devait y avoir 8 années de croissance devant nous, ce ne sont pas les SCPI avec des biens premium (par ex les petites SCPI fermées) qui en profiteraient le plus, car on paie leurs parts fort cher actuellement. Et comment pensez-vous que 5 Mds€ de collecte annuelles puissent s'investir dans ces petites SCPI fermées ou leurs petites soeurs ?

M7207172

22 juin 2016 •01:18

Revenons à sgoerli, qui a raison de poser les bonnes questions.

J'aimerais que les autres en fassent autant.

Et je compte sur lui pour en poser d'autres.

"Puisque vous annoncez l'apocalypse, de quoi parlez-vous exactement ? Une baisse de la valeur des parts ?"

Chaque SCPI fixe son prix de la part à sa guise.

Certaines fixent d'office un prix de part, et ne le laissent pas varier.

C'est un prix théorique, puisque l'offre ne trouve pas la demande, donc vous restez collés avec vos titres.

Cf Selectinvest, multimmobilier, et d'autres.

Certaines, comme buroboutic, laissent le marché fixer le prix des parts.

Les cours baissent doucement.

ça n'empêche pas buroboutic d'avoir 5000 parts en attente de vente.

Mais Mr Lenoel vous répondra, fort justement, qu'ils n'ont qu'à se mettre au prix du marché, donc baisser leurs prix.

Pour ce genre de SCPI, je prévois, effectivement une baisse des prix très progressive, mais sur une longue période.

M7207172

22 juin 2016 •01:43

Désolé, sgoerli, je suis un peu lent du clavier, mais je veux répondre à TOUTES vos questions.

J'aime beaucoup vos questions, alors, on continue.


" Une baisse du montant des distribution ? Une baisse du rendement affiché ? (pas bien grave pour les anciens associés si c'est parce que le prix des parts augmente) De combien anticipez-vous que ça baissera, et quand ?"


La baisse de la distribution m'a l'air quasiment générale, sur les SCPI que je suis.

Mais je suis très loin d'en suivre 278.

Donc, vous allez sûrement me prendre en défaut sur tel ou tel cas.

J'aurais aimé avoir des noms, mais vous refuserez de m'en donner, parce que vous voulez conservez ces pépites pour vous et vos amis, dont je ne fais pas parti.

Sniff.

Pourtant, je vous aime bien, moi.

"(pas bien grave pour les anciens associés si c'est parce que le prix des parts augmente)"

ça arrive souvent que le prix des parts augmente, hors tites pépites éparses?

Je vais encore avoir droit à des cachotteries,

Re Sniff

" De combien anticipez-vous que ça baissera, et quand ?"

Hors hausse des taux d'intérêts (ça serait le pompon, et une belle cata), je pense qu'on va rentrer dans une glissade plutôt lente des cours sur les SCPI à marché libre, qui sera parallèle à une augmentation lente de la vacance.

Les SCPI qui sont très investies sur Paris, aussi bien en commerces qu'en bureau, vont bien résister, mais leur partie province ou banlieue va les faire dégringoler très doucement.

Pour celles qui ont investi à flers, dardilly et consors, je sens que ça commence à peine, qu'elles soient en bureaux ou commerces....

olivimmo

22 juin 2016 •03:05

Dardilly c'est la banlieue de Lyon, pas sur que ca soit sinistré.
A Flers j'avais une copine, pas mal ! Ils fabriquent des plaques d'égouts, vous regarderez c'est souvent gravé dessus.
Bon ca remplit pas des bureaux c'est vrai.
Sinon vous savez quel temps il fera demain? Car vous avez l'air bons pour faire des prévisions.

M7207172

22 juin 2016 •13:01

Post de sgoerli de 00h20.

Désolé d'avoir du retard pour mes réponses, je vais répondre à olivimmo plus tard, au fur et à mesure.

Je ne peux pas passer mes journées et mes nuits sur internet pour répondre à tout le monde.

Mais je répondrai à tous, et, si une de mes réponses semble incomplète, demandez que je précise.



"Je n'ai pas l'habitude de répondre aux questions de quelqu'un qui argumente, puis répond par une question dès qu'on lui demande de justifier ses arguments par quelques exemples concrets."


J'ai choisi de prendre l'exemple de buroboutic.

Vous me dite que buroboutic est un cas isolé?

A votre tour de me montrer une SCPI dans laquelle les locaux vacants ne sont jamais dans des villes de province ou des banlieues en difficulté.

Vous me donnez le nom, j'irai voir sa doc.


Suffit de regarder la liste des vacants, quand ils la donnent in extenso, ce qui est de plus en plus rare, surement dans un esprit écologique, pour économiser le papier.

Mais, ce qui serait bien, c'est que chacun argumente en s'appuyant sur du concret.

j.merlot

22 juin 2016 •14:42

Mieux vaut tard que jamais. Cela fait de nombreuses années que j'ai attiré l'attention sur le risque de certaines SCPI (pour ne pas dire une). Le réveil est douloureux, certes, et le pire est encore devant nous.

M7207172

22 juin 2016 •15:32

Sgoerli toujours :


"Je ne cherche pas forcément une SCPI avec un TOF de 98% ... sous réserve de payer la SCPI avec un TOF de 85% ou 90% à un prix qui tienne compte de ce TOF maigrelet.
Un bien avec un emplacement avec plus de risques de vacance doit générer un rendement significativement meilleur quand on l'achète. Certaines SCPI avec une vacance élevée ont procédé ainsi, pris des risques, subit des sinistres, traité au mieux ces sinistres (d'autres ont largement échoué sur cet ces aspect), et ont un patrimoine qui a quand même une rentabilité décente (même s'ils trainent quelques casseroles). D'autres SCPI ont préféré n'acheter que des biens premium : c'est un autre positionnement (Mais si tout le monde n'achète que du top premium, ça sera bientôt à 2% de rentabilité...).
C'est à la capacité de trouver et d'acheter à un prix qui anticipe correctement le risque de vacance qu'on reconnait un bon "acheteur". C'est à la capacité à anticiper et traiter les sinistres qu'on reconnait le bon "gestionnaire".

L'évolution du contexte économique (facteur sur lequel il est difficile d'influer, même si on peut essayer de l'anticiper, sans se surestimer...) impacte aussi le taux de vacance. Durant 8 années de croissance molle, voire de crise, nulle surprise que les biens de seconde qualité se soient moins bien comportés que les biens premium. Mais si jamais il devait y avoir 8 années de croissance devant nous, ce ne sont pas les SCPI avec des biens premium (par ex les petites SCPI fermées) qui en profiteraient le plus, car on paie leurs parts fort cher actuellement. Et comment pensez-vous que 5 Mds€ de collecte annuelles puissent s'investir dans ces petites SCPI fermées ou leurs petites soeurs ?


Petites SCPI très chères avec une TOF de 97%?

Un exemple : Cifocoma.

Dernière transaction à 1195, frais inclus.

Valeur de reconstitution : 1197 €.

Raisonnable, il me semble.

60 € de dividende, RAN : 7 mois.

Tant qu'on fait bien attention de l'acheter (frais inclus) sous sa valeur de reconstitution, ça reste correct.

M7207172

22 juin 2016 •15:36

J'oubliais : Taux de rentabilité interne (TRI) au 31 décembre 2015 pour Cifocoma :

sur 10 ans 12,34%
sur 15 ans 12,05%
sur 20 ans 9,90%
depuis l'origine 13,84%


Regardez la doc sur le site de Sofidy.

M7207172

22 juin 2016 •15:49

Vous préférez la grosse Buroboutic, dans le même secteur?


Voici son historique de cotation, vous devriez trouver votre bonheur, le cours
baisse.

http://www.fiducial-gerance.fr/fr/produits/historique-buroboutic



En plus, il y a 5000 parts en attente de vente, vous serez servi.

M7207172

22 juin 2016 •16:39

Olivimmo et jmerlot.

J merlot n'est pas satisfait de la gestion de buroboutic, donc je peux répondre à olivimmo en prenant l'exemple de buroboutic.


"Dardilly c'est la banlieue de Lyon, pas sur que ca soit sinistré.
A Flers j'avais une copine, pas mal ! Ils fabriquent des plaques d'égouts, vous regarderez c'est souvent gravé dessus.
Bon ca remplit pas des bureaux c'est vrai.
Sinon vous savez quel temps il fera demain? Car vous avez l'air bons pour faire des prévisions."


Dardilly dans la banlieue de Lyon, je n'ai pas étudié le problème, mais je vais prendre 2 autres vacants de buroboutic, pour expliquer à j merlot pourquoi ça va mal dans sa SCPI, et ce qui se passe de différent sur Cifocoma.


Dernières sorties (locaux devenus vacants sur buroboutic)

Centre commercial Les Amandiers - ZAC de La Fontaine
44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE 54 Bureaux 01/01/2016
60 rue Etienne Dolet - 92240 MALAKOFF 88 Bureaux 01/01/2016
86 rue d'Alésia - 75014 PARIS 121 Commerce 01/01/2016

Si vous habitez Paris, et si vous avez envie de faire une promenade, allez rue d'Alesia, et notez les numéros des commerces vides et à louer.

Vous remarquerez que le 72, le 78, le 86 et le 88 de la rue d'Alesia sont vides et à louer.

De l'autre côté de la rue (N°impairs), il y a 2 commerces vides et à louer.

Si on avait proposé au CS de cifocoma d'acheter ce commerce, je me serais rendu sur place, (ou un autre y serait allé) j'aurais noté les numéros de locaux vides (il y en a plein d'autres) on en aurait discuté, et on aurait demandé au gérant de ne pas l'acheter.

Est il interdit à un membre du CS d'aller sur place pour donner son avis sur un achat? Ben non, ou alors, qu'on me cite le texte.

Le gérant commettrait il une faute en tenant compte de notre avis? Il sait qu'on est sérieux, et que nos avis négatifs sont motivés.

M7207172

22 juin 2016 •16:51

Buroboutic a acheté ce commerce de 91 m2 pour près de 2 millions en fin 2014.

20.000 roros du m2 pour du rez de chaussée dans le sud 14e, dans un quartier commercialement sinistré.

Il est vacant depuis le 1/1/2016.

L'expert immobilier à appliqué une baisse de 30% sur la valeur du local.

Parce qu'il est vacant?

J'ai l'habitude de suivre les expertises, je n'ai JAMAIS VU ça.

Non.

C'est parce que le secteur est tellement sinistré, qu'il pense que buroboutic sera obligé d'appliquer une très forte baisse de loyer pour relouer.

Ils reloueront, on reloue toujours à Paris. Mais à quel prix?

j.merlot

22 juin 2016 •18:18

Rien à redire. La démonstration est implacable et magistrale. Je pourrais bien sûr citer d'autres exemples, mais celui-ci est particulièrement révélateur de la mauvaise gestion de Fiducial Gérance.

karlhun

22 juin 2016 •21:47

les grosses "boutiques gestionnaires" polyvalentes démontrent leurs limites ou alors ,s'il n'y a pas incompétence "d'estimation", (20000e/m2) on peut penser alors à autrement....

olivimmo

22 juin 2016 •23:13

Trop facile de parler d'incompétence. A ce niveau la c'est de la magouille, de la malhonneteté, nul doute qu'en fouillant un peu l'on trouve des rétro-commissions ou autres malversations. Ca n'est pas de la diffamation que de dire cela car chez Fiducial c'est récurrent, il n'y a pas de fumée sans feu. Ca me rappelle la facon dont les syndics traitent leur immeubles, de facon hautaine, surs d'eux et surtout dans le déni du non respect du droit qui, en France, n'est que rarement puni.
Rue d'Alésia j'aurais pense les yeux fermé que c'était pas mal, j'ai habité a cote mais bravo pour votre démonstration, et c'est vrai que certaines parties de la rue sont sans intéret.

sgoerli

23 juin 2016 •01:18

On est d'accord pour Buroboutic, où la SdG d'une grosse SCPI semble s'être avérée incapable de bien acheter de multiples petits (relativement à la taille de la SCPI) biens.

Mais je ne crois pas qu'on puisse généraliser ceci à toutes les grosses SCPI :
-> à toutes les grosses SCPI de commerce (Immorente par ex semble mieux s'en sortir)
-> aux grosses SCPI de bureaux (car elles achètent des biens plus gros, de 30 ou 50 M€ par ex)
... dont certaines prennent aussi en compte l'avis des membres du CS avant d'acheter, même s'il est moins facile pour un membre du CS d'avoir un avis pertinent sur un immeuble de bureau à 50 M€, que sur un mur de commerce à 3 M€ (où une visite sur place donne de bonnes information sur la pertinence de l'achat).

Actuellement (avec le contexte économique actuel maussade depuis 2008), avoir acheté des murs de commerces dans des zones "non prime" expose (bien plus qu'anticipé il y a 5-10 ans par tout le monde) à de la vacance locative, et à une perte de valeur des immeubles. Mais bien malin qui peut affirmer avec certitude si ce contexte perdurera ou pas...

Je crois qu'il y aura toujours des SCPI dont la SdG (assistée du CS) anticipera mieux que la moyenne l'évolution du contexte économique, et ses implications sur le marché de l'immobilier, pour mieux acheter, et d'autres moins bien que la moyenne. Idem pour les autres actions de la SdG (il n'y a pas que "bien acheter" qui compte) : certaines feront mieux que d'autres. Sans oublier que certaines arrivent à se remettre en cause et à s'améliorer, quand d'autres ont plus de mal.

PS : Loin de moi l'idée de prétendre que tout serait rose dans le monde des (grosses, ou pas) SCPI. Il y a eu (et il y aura encore) des erreurs d'achats, des erreurs de gestion de la collecte (SdG incapable d'investir les fond collectés) ou du marché secondaire (prix de la part de SCPI à K variable fixé à un niveau où il bloque le marché secondaire), de gestions peu efficaces (suivi des locataire, anticipation de départs, entretien des biens, etc.), des erreurs d

sgoerli

23 juin 2016 •01:25

Je complète le message tronqué :

PS : Loin de moi l'idée de prétendre que tout serait rose dans le monde des (grosses, ou pas) SCPI. Il y a eu (et il y aura encore) des erreurs d'achats, des erreurs de gestion de la collecte (SdG incapable d'investir les fond collectés) ou du marché secondaire (prix de la part de SCPI à K variable fixé à un niveau où il bloque le marché secondaire), des gestions peu efficaces (suivi des locataire, anticipation de départs, entretien des biens, etc.), des erreurs de communication (SdG indiquant que tout va bien ... avant de couper le dividende au trimestre suivant), etc. voire des "magouilles". Mais je n'irais pas pour autant évoquer un "prochain scandale des SCPI" (sous-entendant que de nombreuses SCPI seraient concernées, et que ces erreurs seraient rédhibitoires). Il faudrait déjà avoir des cas concrets de SdG qui soient poursuivies devant (voire condamnées par ) un tribunal.

M7207172

23 juin 2016 •15:03

Je vois que le bon angle d'attaque, c'est celui de la faute de gestion manifeste.

ça fait réagir.

C'est pas trop difficile à trouver, je vais m'en préparer un petit stock, mais je ne vais pas le mettre sur le fofo, parce que certains gérants passent dessus, et il ne faut pas dévoiler trop tôt ses batteries.

M7207172

23 juin 2016 •17:22

Sgoerli


"Mais je n'irais pas pour autant évoquer un "prochain scandale des SCPI" (sous-entendant que de nombreuses SCPI seraient concernées, et que ces erreurs seraient rédhibitoires)."


En fait, j'aurais besoin de 2 dossiers pour le mois de novembre, où on risque d'avoir une confrontation avec l'AMF.

Un constructif, pour discuter, et un très polémique pour se faire entendre.

L'AMF prend fait et cause avec les gérants contre les conseils de surveillance.

On est convaincu de notre bon droit : la SCPI, c'est le patrimoine des porteurs de parts.

Pour nous, le gérant est un prestataire de service.

L'AMF doit contrôler le prestataire de service, et créer les règles de "bonnes pratiques" visant à éviter que l'argent des porteurs soit investi dans des emplacements plus ou moins farfelus, sans une véritable étude de marché préalable.

Créer des normes de dossiers d'investissement à soumettre au CS, par exemple, avec obligation de d'indiquer l'emplacement de chaque vacant dans une rue commerçante, sur une distance à définir,, ça pourrait éviter d'autres Alesia.

C'est la moindre des choses, quand on voit la montée des vacants dans beaucoup de villes.

L'obligation d'indiquer l'emplacement de tous les centres commerciaux de la ville, y compris extensions ou nouveaux centres en projets, pour éviter de se faire vendre des locaux qui seront bientôt dans une zone trop concurrentielle.

Certains gérants pourraient être d'accord, parce qu'un dossier AMF bien rempli leur donnerait une sécurité juridique : ils seraient considérés comme de bonne foi.

Mais il ne faut pas se faire d'illusion : si on ne se garde pas un dossier polémique très fourni, comme épée de damoclès, on ne sera pas pris au sérieux

M7207172

23 juin 2016 •19:08

Le taux de vacance dans les boutiques de centre-ville a atteint le taux record de 9,5% en 2015, soit un point de plus que l'année précédente.

Alors que démarre la période des soldes, c'est la déprime dans le commerce de centre-ville. L'étude annuelle réalisée par Procos (Fédération du commerce spécialisé) en atteste une fois de plus: le taux de vacance dans les boutiques de centre-ville continue de croître. En 2015, il a atteint le taux record de 9,5%, soit un point de plus que l'année précédente.
Alors qu'en 2001 la moitié des centres-villes observés par la fédération affichaient un taux d'inoccupation très favorable, inférieur à 5%, leur nombre est six fois moins important aujourd'hui. Hors Paris - exclu de ce rapport - seules quinze villes résistent: de grandes agglomérations, comme Strasbourg, Lyon ou Toulouse, des villes riches telles que Compiègne ou Beaune, des villes touristiques comme Biarritz ou La Rochelle, ou encore des cités assez isolées de l'influence d'autres métropoles telles que Rouen ou Bordeaux. Sachant qu'à chacune de ces raisons s'ajoute un élément essentiel pour que l'alchimie de la réussite opère: «Il ne suffit pas de créer des parkings et des aménagements urbains. Il faut que le maire soit très impliqué personnellement et qu'il ne confie pas la dynamisation du centre-ville à un collaborateur lambda», plaide Michel Pazoumian, le délégué général du Procos.
Au-delà du seuil critique de 7,5% de taux de vacance, on trouve surtout des villes de moins de 50.000 habitants (11,1 % en moyenne) et les agglomérations de 50.000 à 100.000 habitants (11,3%). «C'est une tendance contre laquelle on ne peut pas lutter, en 1930 il y avait 2 millions de magasins en France. Il y en a 800.000 aujourd'hui», explique le Procos.

M7207172

23 juin 2016 •19:23

Les villes les plus touchées (TV > 15 %)
 Dax
 Annonay
 Aubenas
 Avignon
 Béziers
 Calais
 Carcassonne
 Châtellerault
 Cholet
 Douai - Lens
 Dreux
 Forbach
 Guéret
 Le Puy-en-Velay
 Libourne
 Marmande
 Montélimar
 Moulins
 Nevers
 Pamiers
 Saint-Brieuc
 Saint-Nazaire
 Saint-Omer
 Saint-Quentin
 Vichy
 Vierzon
 Villeneuve-sur-Lot

M7207172

23 juin 2016 •19:26

Faut refuser la province, maintenant, trop dangereux

M7207172

24 juin 2016 •13:18

Sinon, va sur Procos, regarde à "presse" et prend le dernier communiqué sur la vacance dans les centres villes.

Quand je pense à tous les bureaux et boutiques achetés dans ces ti bleds, sans aucune connaissance des marchés locaux, par nos chères SCPI....

Je sens que ça va coûter cher aux tI zépargnants.

D'autant plus que les maires commencent à taxer lourdement les friches commerciales.

Dans 2 ans au plus, il sera impossible de revendre un mur de boutique dans la très grande majorité des villes de province, parce que, même s' ils trouvent un geonpi prêt à acheter (on ne sait jamais, ya toujours des cas extraordinaires...) les banques ne lui prêteront pas, parce qu'elles auront trop d'impayés sur ce type de prêt, et qu'elles vont s’apercevoir que saisir le local, c'est juste un truc pour payer de la taxe sur les friches, sans avoir la moindre chance de revendre le bouzin, ni, bien souvent, de trouver un locataire.

M7207172

24 juin 2016 •13:21

Zut, mon avertissement a été censuré, et je me demande si quelqu'un a eu le temps de le lire?

olivimmo

24 juin 2016 •13:53

"les"
C'est bien souvent un robot.

olivimmo

24 juin 2016 •14:06

Sur bourso il y a un robot qui detecte certians mots comme qqon it l'ere ou puhh tte et le message disparait en quelques minutes. D'autres mots sont interdits et c'est pas forcement logique, des marques aussi.
Apres certains font des signalements ce qui supprime le message, ca peut venir apres plusieurs heures puisque c'est quand quelqu'un signale.

olivimmo

24 juin 2016 •14:31

arnaque

olivimmo

24 juin 2016 •14:32

par exemple arnaake ne passe passe bien souvent, je viens de le mettre, ou S croc

olivimmo

24 juin 2016 •14:33

S croc donne ca: Vous ne pouvez pas poster ce message 4
mais bien souvent ca ne previent pas et le message saute en quelques minutes.
Fin du HS
Je vois mal le prochain scandale des SCPI proche.

M7207172

24 juin 2016 •14:37

En fait, le message qui a été censuré était important.

Il s'adressait à des gens importants, qui pourraient éventuellement passer ici.

Je n'ose pas le remettre.

olivimmo

24 juin 2016 •15:03

Allez on fera un copier coller

Comexa

24 juin 2016 •21:05

J'ai pas compris c'est quoi le scandale ?
Que des locaux puissent devenir vacants ? Que les revenus puissent baisser ?
J'ai lue certaine des études que vous citez et cela ne semble en rien propres aux SCPI mais au marché dans son ensemble.
Il faut porter plainte contre le marché, ou mieux contre la croissance molle ;-)

M7207172

24 juin 2016 •21:50

Merci comexa de me demander de préciser mes propos.


Ma théorie, c'est que le marché immobilier va plutôt très bien, quand on regarde les foncières, alors que les SCPI rentrent dans la crise.


Je suis allé à l'AG de plusieurs foncières.

Vous savez de combien à augmenté l'ANR de Gecina cette année? De 20%

Celui de Foncière Lyonnaise? De 17%

Vous voyez, ça baigne.

Les SCPI n'ont jamais autant collecté qu'en 2015 : +46%

Et pourtant, certaines SCPI, souvent les plus grosses ont parfois près de 100 000 parts en attente de vente.

En fait, les revenus des SCPI baissent depuis des années.

La baisse a été plus ou moins dissimulée pendant des années en distribuant sur le report à nouveau, puis sur les plus values.

M7207172

24 juin 2016 •22:40

Bien mieux, pour ne pas être dérangés par les conseils de surveillance rétifs, l'ASPIM a convaincu l'AMF de leur retirer tout pouvoir.

C'est une des raisons pour lesquelles je suis ici.

Les gérants, ne vérifiant rien, et agissant sans contrôle, ont massivement investi l'argent des porteurs dans des villes en crise, dont ils ne connaissaient absolument pas les marchés.

Résultat : de plus en plus de bien vacants, qui vont faire ressembler la crise qui se prépare à la crise des robiens à Montauban et Carcassonne.

Des locaux vides, invendables, inlouables, mais qui subissent de plus en plus de lourdes taxation pour friches commerciales.

J'ai mis plus haut des statistiques de vacances commerciales dans certains centre villes de province.

Je voudrais que l'AMF fixe les normes d'un dossier de recherches minimale pour tout investissement en province ou à l'étranger, pour tout achat de bureau ou de commerce.

Ce dossier devrait être intégralement rempli, et toutes les pièces présentées au conseil de surveillance.

Parmi les pièces imposées, le recensement des vacants dans la rue, et les 2 rues parallèles et les 2 perpendiculaires, sur 100 m, avec, pour chacun, indication du N° et du nom de la rue.

Les chiffres de base (population, taux de chômage, niveau de vie), les docs de la chambre de commerce et de la mairie sur la vie commerciale locale, etc...

Je pense que, si les dossiers étaient faits comme cela, on renoncerait immédiatement à certains investissements douteux.

M7207172

24 juin 2016 •22:46

Il faut inverser les 2 posts précédents.

M7207172

24 juin 2016 •22:49

Je ne comprend pas pourquoi je suis censuré, mais je pense qu'un gérant de passage n'aime pas trop